作为“特而精、蕞南京”主城核心区，南京市秦淮区“地上有文保，地面有控高”，全国重点文保单位和历史文化街区分别占全市1/5和2/3；同时，人口密度大，集中了全市蕞多的棚户区、危旧房。基于这样的资源禀赋和现实条件，城市更新对秦淮区而言，既是必须而为，更是大有可为。

　　南京市秦淮区秦淮连续两年（2022—2023年）把城市更新作为“一区一特色”改革任务选题方向，强化空间规划对城市更新的引领作用，围绕“深耕存量更新盘活、激发城市用地质效”，以改革创新赋能城市更新，深入探索更可持续、更有温度的城市更新，形成了9个省级、15个市级更新试点项目，数量居全省各县区前列；小西湖更新项目荣获“联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖”，并入选住建部城市更新典型案例（头部批）、首批实施城市更新行动可复制经验做法清单；“秦淮区城市更新规划研究”荣获江苏省优秀国土空间规划一等奖。

　　理顺产权关系 打通城市更新政策难点堵点

　　以“人－房－地”关系的产权梳理为突破口，在尊重不同权益主体诉求基础上，重整更新物业的产权结构，推动资产增值和运营增效，并为城市更新政策体系完善提供实践探索和案例支撑。

　　全面梳理既有项目产权关系。聚焦居住类地块前期手续办理难等问题，以石榴新村项目为试点，探索“成熟一块、供应一块”的分期供地方式，加快办理用地手续，石榴新村A地块已领取不动产权证书（土地）。

　　大力推动更新项目确权登记。针对居住类更新项目增量资产，探索通过补缴土地出让金方式进行确权登记的具体操作路径，推动小西湖堆草巷13号等资产既可合规使用，又可抵押融资。

　　加快完善区级配套政策。陆续探索涵盖规划、用地、不动产登记管理等多个领域的区级专项政策，并先后就未登记建筑调查处理、异地申购产权置换房等方面深入研究、细化措施，力争实质性化解产权矛盾纠纷，不断提高城市更新工作的规范性。

　　创新多元参与 探索可持续的城市更新路径

　　坚持以“多元参与、协商共治”为原则，推动城市更新由政府或社区单一主导迈向多元主体协作治理的新格局。

　　用好政府有形之手。 成立全市首个区级城市更新办，各街道相应成立更新工作小组；成立区城市更新集团，统筹资金筹集、建设管理标准化以及更新资产后续运作。

　　用好市场无形之手。 进一步强化城市运营管理能力，将更新项目按片区打包统一招标，引导各类主体以施工建设、合作经营、股权投资等方式参与其中，黑廊巷城市更新项目（一期）入选全市2023年头部批面向民间资本推介项目清单。

　　用好居民 主动 之手。 通过“居民议事会”“社区规划师”等机制，深入细致做好群众工作，引导群众参与更新、支持更新；探索规范自主更新申请、审批、产权重置等手续流程，鼓励产权人“自己掏腰包、自己当甲方”。比如，以小西湖马道街39号为试点，采取产权人出资、政府部分补贴的模式原地自主更新老宅，并成功领取到不动产权证书（含新增面积），提供了历史地段类私宅更新新样板。

　　赓续历史文脉 创新历史建筑保护利用机制

　　在尊重既有城市肌理与文脉的基础上，积极推进历史建筑的活化利用，推动历史文化保护传承与城市更新协同并进。

　　历史街区唤醒城市记忆。门东历史文化街区通过渐进式更新、微改造等方式，定点定位保护三条营民居院落群等历史遗存，并适当融入休闲娱乐、文艺展演等业态，成为展示城市历史和现代文明的开放式博物馆。

　　文物古迹变身文化地标。在修缮保护江南贡院部分号舍、明远楼等遗存基础上，创新挖潜“地下空间”，新建中国科举博物馆，推动科举制度的传统价值与现代文化融合。

　　工业遗存转型创意园区。晨光1865创意产业园前身是金陵机器制造局，通过对其60余栋特色建筑进行保护性改造利用，吸引了永银钱币博物馆、江苏金陵智造研究院等一批文化创意企业入驻，实现了从全国重点文物保护单位到国家级文化产业示范园区重要组成部分的蝶变升级。

　　突出人民至上 推动城市更宜居群众更满意

　　坚持“人民城市为人民”，打造了一批特色鲜明、群众认可、受惠面广的示范项目，群众的获得感幸福感不断提升。

　　让群众“住得安”。树德坊C级危房通过采用“四原”（原材料、原工艺、原结构、原样式）改造方式，既恢复了石库门建筑特色，又消除了建筑安全隐患。

　　让群众“住得下”。小松涛巷地块超七成住户居住面积不足30平方米，项目采取层高3.6米的“极限”挑高设计，为每户隔出“小跃层”用以增加餐厅、厨房、卫生间等功能分区，满足群众日常生活需要。

　　让群众“住得好”。在小西湖首创历史风貌区“微管廊”更新模式，因地制宜采用共生院、共享院等改造模式，进一步改造基础设施、增加公共服务和活动空间，小西湖荣获江苏人居环境范例奖。

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