2025年已开局，中国购物中心市场开启新篇章。全国400+个商业项目正蓄势待开，带着“商业巨无霸”、“高端MALL”、“非标商业”、“奥特莱斯”、“文旅商业”等特色标签奔涌而来，透露出来的趋势也值得我们关注。

　　“头部聚集效应”越发显著。高度聚集在高线级城市，如北上广深、杭州、宁波、南京、苏州、重庆等都是拟开业量蕞高的城市。在企业端，头部企业拥有多个筹开项目，进一步推高了连锁项目的占比，有看头项目也大都集中在这些头部企业中。

　　热门城市核心商业区提质升级，存量商业改造焕新加速，首批开展国际消费中心城市培育建设的北京、上海、广州、天津、重庆，在城市更新、存量商业改造方面推进得更快更彻底。

　　从项目类型看，奥特莱斯项目发展持续火热并加速下沉；非标、公园+商业、微度假概念仍是今年筹开项目的热门主题；文旅经济火爆，文旅主题商业迎来发展新契机。

　　据赢商大数据，2025年全国拟开业集中式商业项目400+个，总商业建筑面积约3400+万平方米，与2024年实际开业量相当。

　　数据说明： 1、统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，计划于2025年内开业（含1月份已开业）的集中式商业项目，项目类型包含购物中心、独立百货； 2、统计数据包含新建项目及存量改造项目； 3、统计时间截止至2025年1月24日，因为拟开业项目变动大，如有出入欢迎指正。

　　从项目分布看，区域占比基本稳定，华东区榜首地位无人争锋，占比高达44%；华南区第二，占比18%；西南区与华北区并列，占比为11%，华中区、西北区、东北区依次靠后。

　　城市商业线级方面，商业高线%，商业线级越高，项目集中度越高。商业一线%。商业低线%，商业三线、四线、五线城市的占比较为均衡，不过商业四线城市首次超过商业三线个百分点，其中云南曲靖拟开业项目多达4个，广东汕头、广东湛江、湖北襄阳等商业四线个或以上。

　　以往商业发展相对滞后的下沉城市崭露头角，进入快速发展期，表现出积极的开业势头。经济发达的华东更为明显，如南通、常州、无锡等城市2025年均有3个及以上项目拟开业，云贵的一些地级市或地州，如曲靖、昭通、贵州黔东南、黔西南、毕节等亦有多个项目筹开，商业潜力值得关注。

　　说明： 城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。本文将商业一线、准一线、二线定义为高线级城市，商业三线、四线、五线城市定义为低线级城市。

　　单个城市拟开业量方面，拟开业数量≥5个项目的城市共24座，全部为商业高线+平方米，分别占全国总拟开业量的近六成。

　　新增量商业向头部城市聚集的趋势继续，尤其是高线级城市，虽然人均购物中心面积排在全国前列，且竞争激烈，但城市经济实力强劲，消费力旺盛，仍然吸引着各大商业项目和优质品牌竞相入驻。

　　每一座城市因为不同的文化底蕴、不同的城市发展进程等多重因素交织出各自不同的商业底色。通过解读北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、杭州、南京、三亚等部分商业热门城市，可以深入了解各城市2025年商业发展的主要趋势。

　　▶▶北京，作为全国政治、文化中心，商业发展久远，城市规模庞大。近几年随着建设国家消费中心城市的不断深入，北京城市更新也按下加速键，核心城区商业迎来升级焕新；同时城市不断外扩，新兴区商业应运而生。城市更新与新增商业齐头并进，这两股主要力量形成了北京商业发展的新局面。

　　北京2023年、2024年新开业项目均达到20余个，其中城市更新下的存量改造项目表现突出。过去两年，北京王府井喜悦、北京王府井奥莱Up Town、北京THE BOX 朝外｜年轻力中心、北京惠多港购物中心、北京五棵松万达广场、北京DT51、北京JK FUN商城、北京1733商业空间……等10几个存量改造项目或城市更新项目扎堆开业。

　　2025年，北京将再迎来20多个项目开业，商业体量近200万平方米，多个项目体量超过10万平方米。城市副中心、远郊商业发展如火如荼，通州、大兴、昌平、怀柔四个非主城区将贡献12个开业项目，占北京筹开项目的近一半。

　　作为北京城市副中心的通州，商业潜力释放，2025年拟开业项目体量领跑，备受关注的是与北京环球影城主题公园一路之隔的超级商业娱乐综合体“湾里”，是北京市重点工程，投资超百亿元，总开发规模接近50万㎡，包含王府井WellTown、汀云小镇、诺岚酒店三大板块，涵盖购物、酒店、民宿、餐饮、展演、娱乐等多种业态。据规划，2025年通州区将积极打造高品质世界级旅游目的地。

　　此外，在北京城市更新浪潮推动下，又一批存量改造项目即将焕新重生，伊藤洋华堂北京亚运村店将升级改造为华堂·新辰汇；望京北部的原欧尚、百安居建材商场悄然变身北京保利广场；历经改造后新建的中关村ART PARK大融城成为海淀区体量蕞大的城市更新体；破茧重生的鼎好DH3呈现的鼎好THE HUB B座商业；曾经的大红门批发市场华丽蝶变，原永外海户屯商业金融项目将打造成为全国首家京东生活港……

　　▶▶上海，全国经济中心，国际时尚中心城市，从来都是商家必争之地。开放，是这座城市的底色，商业地产巨头、境内外资本扎堆、国际大牌云集。经济方面，上海2024年GDP高达53926.71亿元，同比增长5.0%，成为全国头部个“五万亿”城市；商业方面，截止2024年底，上海人均购物中心面积1.48㎡/人，全国第三。不仅如此，上海的商业地产还在高速发展，2024年开业40+个项目后，2025年还将迎来40多个项目开业。

　　2025年新开业项目分布在14个行政区，浦东新区、徐汇区、闵行区新项目扎堆，挑起2025年开业大梁；黄浦区、奉贤区、松江区、虹口区也有多个项目筹开中。

　　徐汇区将迎来两大港资重磅项目——打造高端购物中心的上海徐家汇中心ITC Maison，体量27.9万平方米；上海鑫耀·光环Live二期，打造10万平方米复合文娱中心。

　　其他区还有多个10万平方米以上的大型商业，包括上海虹桥前湾印象城MEGA、上海陆悦天地、上海滨港商业中心、上海龙光蓝鲸世界、仲盛世界商城（焕新升级）等，2025年的上海新开业市场将再上演热闹繁华景象。

　　▶▶广州商业，既有千年商都的历史底蕴，也是烟火气与国际时尚的交织融合，形成了独特的姿态和发展节奏。2024年新开业表现平平，但2025年有奋起直追的态势，20多个项目即将亮相，分布于9大行政区。

　　广州四大中心城区商业增量逾趋饱和，越秀、荔湾今年无拟开业项目，天河4个项目，海珠1个项目，但均位于非核心商业区。非中心城区的空白市场，商业进入爆发期，尤其是白云区、黄埔区、番禺区，一方面得益于毗邻中心城区的优势，另一方面享受地铁网络加速外扩的利好，成为商业发展蕞迅猛的城区。

　　白云区2025年拟开业项目有13.3万平方米的白云湖金铂天地、11万平方米的亿达·方圆荟，以及聚荟广场、白云站TOD粤胜广场等；黄埔区有广州西区时光99、广州星际云汇二期、广州黄埔云汇天地、广州全盛新天地。番禺区则有广州K11 Select、广州桥南汇、广州番禺新华里，以及焕新改造的老牌商业-易发街拟年内开业，此外，随着万博商圈引入K11、万象天地项目，新鸿基ICC项目落地广州南站商圈，番禺区将成为品质消费新高地。增城区将有增城乐益天地 、广州新世界星光道等项目开业。

　　值得注意的是，广州高端商业正在蓄势，位于荔湾区白鹅潭商务区的白鹅潭万象城、聚龙湾太古里，还有天河区的天河SKP，正在紧锣密鼓的筹备中，预计2026年后陆续开业，助力广州商业提档升级。

　　未来，白鹅潭商圈两大高端MALL的建成或形成虹吸效应，改写广州商业格局。广州商业也逐步向着“多中心”趋势发展。

　　▶▶深圳，作为特区城市，年轻活力和无限包容的城市特性同样折射在商业上。2024年新开业20个项目，跻身全国第三，2025年再保持近20家的拟开业量，宝安区是领头羊，7个项目超80万平方米商业体量，占了全市今年拟开业量近四成。

　　近几年随着深圳西移、大空港、前海扩容等利好加持，宝安已经成为深圳的经济大区、产业强区、创新高地，大型商圈建设积极推进，落地一批商业项目，国际首店也纷至沓来。2024年迎来万丰海岸城、宝安华强广场等大型特色商业开业，2025年，深圳大悦城、深圳怀德万象汇等项目将开业。

　　从运营商的角度看，深圳本土企业势力强大，是城市商业运营的主导者，华润万象生活、招商商管、星盛商业等实力商管企业在大本营继续巩固夯实地位，今年均有新项目筹开。

　　外来企业方面，大悦城控股在深圳的首个项目——深圳大悦城落位宝安中心核心地段，将打造旗舰级项目；k11集团旗下内地首个K11旗舰项目——位于深圳蛇口的K11 ECOAST将打造海滨文化艺术区，为深圳商业增添更加多元的色彩。

　　▶▶重庆，近3年每年开业量在10个左右，2025年将继续保持。截止到2024年底，人均购物中心面积仅0.55㎡/人，相比北上广深等城市，存量、增量竞争都相对较小。

　　重庆2025年拟开业项目分布在6个行政区，其中渝北区独揽3席，令人瞩目。渝北区近年的发展势头迅猛，商圈扩容，大力提振消费，在重庆市各区县2024年GDP的预测中，渝北区以2548亿元的GDP总量领跑重庆全市。商业方面，呈现出多元化和高端化的趋势，

　　渝北区前有大悦城、吾悦广场、光环购物公园、龙湖重庆公园天街等已开业商场，未来还将迎来重庆悦来汇、重庆光环花园城、龙湖重庆龙兴天街三座超10万平方米级别的大型商业体。

　　重庆今年拟开业量虽然不多，但企业咖位不小，龙湖、万达、华润万象生活、香港置地、金科等将上演巨头“battle”的场面。

　　▶▶成都：非标商业出圈，2024年开业17个项目后，2025年拟开业量将大幅收缩，不足10个，除成都王府井MALL体量达13万平方米外，其余多为小体量商业。简单来说，成都商业今年的蕞大看点，将是存量商业运营的较量。

　　▶▶杭州：杭州消费力强劲，需求旺盛，2022年人均消费登上全国头部，2023年仅次于上海居第二。亮眼的消费数据与活跃的商业息息相关，杭州新开业量与拟开业量常年排在全国城市前列。2025年，杭州将有16个项目开业，一半集中在萧山区，拱墅、临安、临平、上城、钱塘、余杭各区也有新项目。

　　杭州商业正吸引着港资企业加速入场，恒隆、香港置地、嘉里建设纷纷布局新新项目，杭州光环梦中心、杭州嘉里城2025年拟开业，杭州恒隆广场预计2026年开业，均是位于城市黄金地段的大型商业项目，备受瞩目。其中杭州光环梦中心是浙江首个光环系综合体，并且首创“科学公园”场景，将科普教育引入商业综合体，以自然与科学为核心打造场景式购物体验。

　　此外，华润万象生活、龙湖、宝龙、万科等内地企业则持续深耕，今年均有新项目筹开中。

　　▶▶南京，2025年10几个项目拟开业，呈现大咖聚集、多元特色的场面。 香港置地、华润万象生活、招商商管、万达、宝龙商管、北京国华置业、光大安石等一众大咖房企汇聚。

　　14万平方米的南京玄武招商花园城、15万平方米的南京江宁宝龙广场等大型MALL将亮相。

　　南京今年拟开业项目看点颇多，位于南京新街口核心地段的金陵中环（JLC），是香港置地旗下“置地中環”的精品中環；南京越城天地（暂定名）由香港置地携手招商蛇口打造，焕活历史文脉，将复现明代来宾楼；南京金陵长乐坊构建华东首家沉浸式大明文化空间，将进一步丰富南京商业体验。

　　▶▶三亚，作为国际旅游城市和免税购物高地，旅游购物特性显著，人均购物中心面积也登上全国头部。据赢商大数据，截止2024年底，三亚人均购物中心面积达到1.63㎡/人，高居全国之首。

　　近三年，三亚聚集了一批大体量商业，如Hi Place天悦城、海旅超体、夏日站，大悦城、海旅免税城等项目开业。2025年，将迎来三亚湾壹号、旅文·三亚总部港一期项目开业。

　　展望未来，太古地产、华润万象生活、DFS迪斐世等零售商业巨头带来的太古里、万象城，DFS迪斐世亚龙湾项目等将陆续开出，三亚作为国际旅游胜地的商业吸引力将进一步提升。

　　筹开商业项目在头部企业的集中度越来越高，35家企业占据了2025年全国拟开业项目数量的超40%。其中，2025年拟开业项目数量5个以上的企业有7家，合计100+个项目，占拟开业总量的25%；开业数量在3-5个的企业8家，合计25个项目，占比6%，开业数量在2个的企业19家，合计38个项目，占比9%。开业1个项目的企业，拟开业量占比60%。

　　▶▶珠海万达商管今年目标是开出30家万达广场，较2024年成功开业25家预计增加20%，以轻资产接盘存量项目是万达扩张的主要模式。 2025年拟开业万达广场分布全国各大区域，但重心在华中区以及华东区，均占比逾三成。

　　从城市商业线级分布看，下沉城市是万达主战场，项目占比超八成，商业四线城市占比蕞大，项目遍布襄阳、株洲、邵阳、安阳、绍兴、六安、枣庄、宜宾、鄂尔多斯等城市。

　　▶▶爱琴海2025年拟开业项目13个，以 爱琴海购物中心、城市书香、晶海广场三条产品线展开布局。 拟开业项目重点分布华东、华南、西南，同时侧重下沉城市，占比近七成，其中五线占比超四成，分布城市包括西双版纳、凯里、崇左、朔州、荆州等。

　　▶▶华润万象生活2025年拟开业项目10余个，囊括了万象城、万象汇、万象天地等产品线，以及精品奥莱项目-东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村。 分布上，除了东北，其他六区均有布局，重心是华东区、华南区； 高线级城市占比超七成，以商业准一线城市、商业二线城市为主，深圳、佛山、东莞、南京、杭州、重庆、郑州、合肥等城市均有项目将开业。

　　奥特莱斯发展势头强劲，下沉加速。吸金力MAX的商业业态-奥特莱斯，发展势头相当强劲，2024年20多个奥莱项目开业，2025年又有20+个奥莱要扎堆入市，10万平方米以上的大型奥莱综合商业体占近半，除了杉杉商业、砂之船专业奥特莱斯玩家外，华润万象生活、华南城控股也有入局，还有更多地方性企业。

　　拟开项目从商业一线城市到商业五线城市均有分布，商业低线级城市占比一半，可见奥特莱斯加速下沉趋势十分明显。

　　商业运营将继续内卷，能为年轻人释放压力、疗愈情绪的松弛感商业还会继续受到市场追捧，非标商业、公园+商业、城市微度假概念仍是今年拟开业项目的热门主题。

　　近年全国多地文旅经济火爆，“以文旅促进经济高质量发展”成为各大城市发展经济新增长极的重要举措，此举推动各地文旅商业迅速发展，文旅主题商业正迎来新契机。

　　张雯雯、贾斐、柏莉、汪静、孔德孟、刘玉萌、罗嘉欣、朱雅洁、陈羲龙对本文均有贡献。

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