板块内遍布的化工企业和江边林立的巨大烟囱书写着它的发展历程。

　　能把这个区域的板块划分说清楚的，可能只有土生土长的大厂本地人了。但在非土著们早已把葛塘和大厂并为一谈的时候，大厂土著们却还是要义正言辞地声明一句：“葛塘不属于大厂！”

　　蜗牛哥只能尽可能地追溯历史沿革，试图解释清楚葛塘大厂之于六合、江北和整个南京的地位：

　　1980，大厂被单独划分为一个行政区——大厂区；

　　2002年，大厂被划归为六合区的一部分；

　　2017年，江北新区直管区确立，原先的大厂区域演变为了大厂街道和葛塘街道，财政税收、土地出让金、行政归属江北直管区。

　　总而言之——2021年的葛塘大厂区域，属于江北新区直管，纯正的国家级新区重要构成部分。

　　除此之外，在《南京市城市总体规划（2018—2035）》中，大厂葛塘的规划是和高新组团绑定在一起的，被称为大厂高新片区。

　　从这个角度来说，葛塘大厂，可以直接对标江北高新区。

　　这个板块，可以说是今年刚刚走进大众视野的。

　　今年以前，大厂或许只是老大厂人的大厂；而今年以来，大厂正在逐渐成为苏北人的大厂、投资客的大厂；未来，大厂很有可能成为新南京人的大厂，核心区外溢人群的大厂。

　　蜗牛哥拜访了葛塘新城一家即将开盘的纯新盘的售楼处，销售聊到今年的行情：“60%的购房客还是本地人，但是也有不少是过来投资的，很多都是孩子还在上大学，先在南京买套房上车，几年后就能换到主城了。”

　　她又补充了一句：“反正不愁卖的。”

　　葛塘大厂的新房不缺客户，主要是来源于当地的改善需求。大厂的老小区较多，而很多老大厂人也想“逃离厂区”，住到不远的葛塘新城区域。

　　剩下40%偏投资的外地客群，多数都对楼市有着敏锐的嗅觉。这个板块从默默无闻到一鸣惊人，和今年以来的土拍密切相关。

　　今年5·20南京“两集中”土拍，葛塘板块一共出让4块土地，全部触顶！

　　盘点一下大厂葛塘今年以来出让的土地，基本集中在两大片区：

　　一处是S8号线贯穿的江北大道以北的葛塘新城片区，这个片区远离老大厂区域，全新规划全新开发，板块配套有杜圩湿地公园、南京师范大学附属扬子中学、葛塘中心小学等等。优势在于新、环境好；缺点也很明显，因为新所以配套不够成熟。

　　从毛坯限价上来看，这个板块价格相对稍低，毛坯限价为18880元/㎡。

　　目前该板块新盘，共1个在售，3个待入市楼盘：

　　该板块*一的在售项目，户型建筑面积88-128㎡，预计2022年4月交付，项目仅有1栋住宅，售完收官。

　　正荣润禾府（售楼处和样板间已公开，预计本月首开）

　　也就是上文中的G23地块，当时的毛坯限价是1.85万/㎡。

　　目前已正式公开售楼处和89、107㎡样板间。预计将在本月首开1、5号楼，约366套房源，户型面积76、89、107㎡，预计升级装修包为1000-1500元/㎡。

　　建发和著、建发和章（售楼处即将公开）

　　建发和著、和章是由厦门建发打造的双子项目。

　　蜗牛哥实探售楼处，发现已经建成但还未公开。售楼处为中国风建筑，品质感还是很强的，项目的品质也值得期待。项目共打造89、106、123㎡三个户型，毛坯销售*高限价18500元/㎡。

　　还有一处属于老大厂中心区域，位于江北大道以南。这个片区老住宅较多，*大的优势就在于居住氛围浓厚，配套成熟，生活便利。

　　5·20土拍中，有三个地块都位于这个区域，毛坯限价也相对较高，为19420元/㎡。

　　项目前身为金地G01地块，成交楼面价为10827元/㎡。该项目为格林系列产品，将共打造四栋25-26F的高层住宅，其中包括一栋2层高的商业、物业建筑，总户数为408户，其户型面积为89-113㎡，装修交付。

　　预计将于本月正式公开售楼处，7月份首开，将一次性推出408套所有房源。

　　360°详解——葛塘板块，值得买吗？

　　首先，就目前的市场行情来看，整个葛塘板块的新房，也存在一定程度的倒挂。

　　整个葛塘片区以美利广场为中心，商场东侧的美利广场棠雅苑，是目前大厂葛塘片区的二手房房价天花板，目前挂牌均价达到了2.4万/㎡。与新楼盘2.1万/㎡左右的均价存在3000元左右的倒挂。

　　不过，这种倒挂并不是板块内普遍存在的，葛塘板块二手房的溢价依托的仍然是商圈和学校。

　　在蜗牛哥看来，葛塘板块的价值潜力，主要依托的还是这个板块的规划能级。

　　*一，江北新区直管区，享有国家级新区的发展红利。

　　在十四五规划中，它被定义为转型升级区，地位逐步升级。

　　正在建设的荣盛商业中心将分担兴地美利广场的压力，填补商业空缺；

　　除已经开通的地铁S8号线号线二期也将横穿葛塘大厂，快速到达江北核心区。

　　第二，距离高新区15分钟，房价便宜近1万，高新区是葛塘大厂*近的未来。

　　蜗牛哥实际驱车沿着江北大道行驶，15分钟即可从大厂到达高新区龙湖天街。

　　在南京*新的城市板块规划中，高新区和大厂统一规划为大厂高新片区，是江北的生产服务中心。对比两个板块的房价，仅15分钟车程的距离，高新区的板块均价已经达到2.8万/㎡的水准，葛塘大厂*对未来可期。

　　第三，土拍是楼市风向标，开发商的嗅觉往往是*灵敏的。

　　5月的土拍中，大厂葛塘片区的3幅地块引起多家开发商“哄抢”。其中的G04、G05两幅地块报名开发商达到了59家，开发商的摇号中签率仅有1.6%，堪比核心区抢房现场。

　　近两个月，南京新房市场热度不退，多个板块首付门槛提高，刚需欲哭无泪。而葛塘新城的首付多集中在50-100万之间，门槛更低，而且对于南京户口不限购。无论是纯自住、还是考虑中长期投资，葛塘的前景都值得看好。

　　未来一两年，这个区域一定会在南京市场上狠刷一波存在感。眼下是布局葛塘大厂的黄金时期，但这个片区的爆发还需要一定的耐心，需要等待核心区对周边片区的辐射力真正到来的时刻。

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