号）的有关要求，我中心认真组织江苏省土地学会科学技术奖申报工作。拟申报的项目为《新形势下经营性用地储备策略研究——以南京市江宁区为例》。

　　现就该项目相关研究成果的基本情况进行予以公示。公示期为2022年4月15日至2022年4月21日。

　　任何单位和个人若对拟推荐项目有异议，可在公示期内以书面形式向本中心提出。异议应当签署真实姓名或加盖单位公章，并注明联系方式，否则不予受理。

　　房萍、咸涛、张晓蔚、孙崇洲、彭彬彬、赖松清、付小艳、杜静、曹宗龙、张馨松

　　当前，土地储备面临新的形势，供给侧结构性改革引领土地资源配置方式的创新，机构改革彰显土地资源配置的重要性，高质量发展对土地储备提出新的挑战。土地储备仍是实现国土资源高效利用的重要依托，对于促进高质量发展，加快产业转型升级，打造宜居宜业环境具有重要意义。土地储备应坚持目标引领和问题导向相统一，进一步理顺土地收储体制机制，以创新的举措解决土地收储难题，科学有序推进土地出让，发挥土地资源效益。

　　通过对经营性用地后备资源评价分析，以南京市江宁区为例，制定适用于江宁区实际的经营性用地后备资源评价指标体系，综合分析地块适宜储备的程度，对经营性用地储备经济效益进行评价，为土地储备决策提供重要依据，有效解决土地储备中碰到的矛盾和问题，助推土地供给侧结构性改革。

　　结合宏观经济发展新形势和土地储备工作新要求，对比借鉴同类型城区土地储备的做法和成功经验，分析土地储备现状及问题，剖析问题形成的原因，研究提出解决问题的途径。

　　在收集土地利用现状和规划条件等资料的基础上，结合自然条件、社会经济条件等，利用GIS空间分析，通过全面评价与典型地块研究，分析与经营性用地储备适宜性评价相关因子，研究构建具有江宁特色的经营性用地储备评价指标体系。

　　根据评价结果，提出降低土地储备冗余库存和储备成本、提高土地储备效率、降低各板块债务发生风险、补足土地储备信息化、规划衔接短板的经营性用地储备策略，对江宁区土地储备规模、结构、布局和时序作出引导，在此基础上分析各板块债务水平和变化趋势，为防范债务偿还风险提供预警，并提出有效的防控措施。

　　本研究贯彻高质量发展理念，通过对供给侧的经营性用地后备资源的评价分析，建立适宜性评价指标体系，提出适合江宁区实际情况的评价方法，对于类似地区土地储备决策以及加强土地储备管理具有重要的理论和现实意义。

　　针对储备涉及的基本信息、规划信息、资金和财务信息等大量数据，建立空间数据库，进行数据挖掘，通过叠置分析、缓冲区分析、热点分析、插值分析、密度分析、距离分析等分析手段发现空间统计规律，将其运用到储备评价指标体系中的因子量化、评价分级、策略引导的合理性验证等研究过程中，确保研究科学合理。

　　项目主要成果包括一篇技术研究报告和一篇论文。项目研究成果广泛应用于土地储备规划编制中土地储备潜力评价，在南京市浦口区、江北新区、雨花台区等多个区经营性用地储备资源调查评价工作中得到推广，为政府调控土地市场提供重要依据。

　　本项目研究，丰富了土地储备潜力评价的技术路线和指标体系，，在江苏自然资源资产管理诸多领域中具有广阔的应用前景，对新时代加强土地储备管理、促进集约用地、保障社会经济高质量发展具有重要意义。

　　建立经营性用地后备资源数据库，创新评价方法，构建经营性用地储备评价体系，以江宁区为例，对后备资源储备适宜性进行评价分析，在此基础上提出新形势下经营性用地储备策略与风险管理。

　　除采用文献研究法、定性分析与定量分析法等常规技术方法外，本研究结合评价指标的空间分析特征采用了空间分析、层次分析、聚类分析等创新方法。

　　本研究涉及政府决策，通过查阅相关政策文件、科技文献、统计数据和分析报告，梳理国内外对土地储备策略研究的历程和*新研究成果，总结各地实践经验、研究成果和研究侧重点，在此基础上提出本研究的主要观点，结合江宁区实际，突出经营性用地储备策略研究的重点方向和创新方向。

　　本研究采用定性研究侧重分析当前形势和土地储备面临的形势，突出江宁区作为大城市近郊区，用地需求量大、土地需求多样化的特点，分析经营性用地资源的总体状况，找出供给侧与需求的差异。定量分析通过构建指标体系评价后备资源的优势度，在此基础上通过定量计算估算土地储备成本和效益。*后定性研究方法提出解决问题的策略。定性分析和定量分析相结合，贯穿研究过程，确保研究科学合理，提出的对策建议具有针对性和可操作性。

　　针对经营性用地储备过程中涉及大量数据，包括空间位置和形状、土地面积、用地权利人、用地现状等基本信息，宗地交通情况、周边服务设施状况等现状信息，规划用途、容积率、建筑高度、用地退让等规划信息，收储成本、成交价款等资金和财务信息，利用GIS的信息储存和管理功能建立空间数据库，利用GIS强大的空间分析功能进行数据挖掘，通过叠置分析、缓冲区分析、热点分析、插值分析、密度分析、距离分析发现空间统计规律，将其运用到储备评价指标体系中的因子量化、评价分级、策略引导的合理性验证等研究过程中。

　　本研究采用层次分析法根据指标因子的性质和重要性，并结合因素间的相互关联影响以及隶属关系将因素按不同层次聚集组合，形成一个多层次的分析结构模型，从而*终使问题归结为*低层（供决策的方案、措施等）相对于*高层（总目标）的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定。在具体经营性用地储备适宜性评价过程中，依据相关指标影响度和重要性，采用层次分析法确定各指标的权重。

　　聚类分析是指将物理或抽象对象的集合分组为由类似的对象组成的多个类的分析过程。本研究在对经营性用地后备资源评价结果进行分级过程中，根据评价结果的聚合特征，采用聚类分析法对后备资源评价结果进行分级归类。

　　从众多影响因素中根据其重要程度，尽量简化，遵循科学性、综合性、主导性、可操作性和针对性的原则，选取合理全面的指标。指标体系的构建关系到评价结果的精确性和实用性，其评价指标的选取应充分结合评价目的和区域实际情况。为选取科学实用的评价指标，本研究针对住宅用地、商服用地等经营性用地评价对象，在符合城市总体规划和土地利用总体规划前提下，借鉴了国内外众多学者对土地储备潜力、效益评价的研究理论，经过整理分析，征求高校和土地储备中心相关专家意见，*终确定客观全面实用的评价指标体系。该体系由目标层、准则层、因素层三个层次构成。

　　目标层是土地储备潜力评价的综合体现，分为区域因素和宗地因素。区域因素主要指自然地理和社会经济条件方面的影响因素，宗地因素主要指影响土地储备的地块其它因素。

　　准则层是目标层的具体表征。在区域因素中考察地块区位条件、公共设施完备度，在宗地因素中分析地块的规整度和土地利用现状系数展开评价，指标选取时能确保相关数据易于获得和便于计算，且基本覆盖了影响储备运作的多方面因素，选择各方面因素中的主导因素作为评价指标。

　　因素层是体现土地储备适宜性的具体量化指标。区位条件决定了地块所处的土地市场环境，评价指标主要考虑地块所在城镇等级、道路通达水平、轨道交通覆盖度等。公共设施完备度影响地块的软环境，反映地块周边所能提供的公共服务水平，评价指标考虑地块周边的教育、医疗和社区等的服务水平。其它因素响到土地收储的难度和供应后可能形成的价值，主要包括地块规整度和土地利用现状系数。

　　本文通过构建经营性用地储备适宜性评价指标体系，利用空间分析、综合评价等方法，对经营性用地后备资源对经营性用地后备资源储备优先程度进行评价，为土地储备决策提供理论参考。并以南京市江宁区为例，根据评价结果，结合江宁土地储备存在的问题和城市发展需求，提出土地储备决策，促进城市综合开发和均衡发展。

　　江宁区经营性用地后备资源主要分布在“绕城高速”和“南京南站—禄口机场”两条发展轴线上。通过构建评价指标体系，评价结果显示城建集团、东山研发园、上坊建设、东山街道、开发区、淳化街道、国资集团、农副物流等街道（板块）地块评分较高，住宅用地评价等级分布集中，而商服用地评价等级差异较大。

　　以江宁区评价结果为基础，优先保障重点区域和领域用地需求，合理安排土地储备规模、结构、布局和时序。在此基础上估算各街道（板块）土地储备成本和出让价款，预期能够取得较好的经济效益，债务风险较小。

　　2020年12月25日，江苏省自然资源厅组织有关专家（名单附后）在南京对南京市江宁区土地储备中心、江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司承担的“新形势下经营性用地储备策略研究——以南京市江宁区为例”项目（编号：2018024）进行验收。专家组听取了汇报，审阅了相关成果，经质询和讨论，形成验收意见如下：

　　（二）项目在江宁区经营性用地后备资源调查成果基础上，通过构建评价指标体系，分析了后备资源储备的分布特点和优先程度，剖析了江宁区土地储备存在的问题和债务风险，提出了土地储备优化方案和针对性的土地储备建议。

　　（三）项目成果可以为土地储备工作提供有益经验，为科学编制土地储备规划计划提供指导，为土地储备债务偿还能力监测监管提供借鉴。

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