*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积

　　买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的

　　随着土地的开发殆尽，可售商铺的日益减少，在“南京楼市金字塔”玄武区区域，很多楼盘坐地起价，均价屡屡捅破“天花板”，令购房者退避三舍。然而就在这样的地段，某楼盘却打出了“均价22000元/平、8万元即可投资一套商铺”的口号，一时间引来了不少人的关注。

　　据悉，该项目实则为“西家大塘)”的商业项目，位于玄武湖畔紫峰大厦旁边，距湖南路)和鼓楼两大商圈甚至不到1公里，其销售均价与周边普通商铺相比，整整下降了20000多元/平。然而低价的背后却隐藏着诸多问题，如军工厂用地转为服务业用地，地块转让程序不明了；没有产权与使用权，只出售20年租赁权；20年分期返利模式风险大为了揭开西家大塘项目的种种内幕，房天下记者近日走访了项目现场。

　　记者从西家大塘临时接待中心了解到，项目目前在售D区的3栋楼，商铺面积为10-30平方米左右，均价约22000元/平，特价商铺总价仅8万元起。项目采用两种销售方式，一种是整层出租，租金约一千多万左右；另一种是购房者采用全款投资20-30万元，再转租给开发商，由开发商统一经营和管理，20年分期返利给购房者。

　　值得一提的是，西家大塘在售商铺原来是南京军工企业3304厂，开发商并没有商铺产权，只有20年的使用权。投资者在购买投资商铺过程中，先与开发商南京宇仁签订一份为期20年的房屋使用权益转让合同，同时与经营方南京鼎裕公司签一份房屋委托经营合同和一份三方担保合同，担保方则是安徽宇仁投资公司。据了解，南京宇仁投资、南京鼎裕其实都是安徽宇仁投资的子公司，共同服务于安徽宇仁公司。

　　换句线年期间，投资者并没有商铺的实际产权和经营权，而且签订的工厂委托经营合同中，也没有写明委托期限、经营范围等。如果投资者一次性交纳长达20年的商铺租金，期间如果遇到房屋拆迁或产权人另行处分房屋，那么投资者签订的合同就会无效，就会带来多重投资风险，从而面临巨大的损失。

　　商铺“20年以租代售”，开发商也只是扮演着“二房东”的角色，那么没有产权证的商铺到底能不能投资呢，又会带来多大的风险呢？据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；没有产权证的房子，当事人之间交易的是房屋的使用权而非所有权。因此南京法律界一位业内人士提醒，购买没有产权证的房子应该特别慎重，因为房屋产权证书是证明房屋合法的证明文件，没有房产证就意味着开发商可能没有办理必要的建房手续，没有合法手续的房产属于非法建筑，是不受法律保护的。

　　据西家大塘置业顾问介绍，项目采用的20年“代租代管”政策，前三年24%租金一次性返还，中间四年9%/年，后三年10%/年，第11年起保底10%/年，超出部分2：8分成。此外，第11年时投资者可选择由开发商100%回购。单从字面上看，20年分期返利诱惑很大，那么实际投资回报究竟有多少呢？

　　以100万商铺来计算，前三年租金24万一次性返还，投资者实际只需付款76万，中间4年共回报36万，后3年共回报30万，*后10年共回报100万；相当于投资者76万本金在20年时间里变成166万了，纯利润90万。然而诱人投资回报的背后却是，开发商承诺的100%返还无确切的文件证明，届时开发商因各种原因无法回购或不愿收购，投资者只能默认承担；而超出部分2：8分成，也因投资市场的瞬息万变而成为一纸空谈。

　　鉴于来安县白鹭岛度假村开发商跑路、投资者利益严重受损的事例，针对楼市中没有产权的房屋实行以租代售的销售模式，购房者不仅在购买的时候需要严加小心，投资更需要谨慎，因为计划赶不上变化，没有任何保证的购房或投资都是*有风险的。西家大塘这种分20年返利的模式，不仅100%返利无所保障，投资风险进一步加大，投资者利益严重受损，而且也会逐步演变成一种不良社会风气，导致南京楼市乱象丛生。

　　除了产权、返利模式有问题之外，西家大塘的用地性质也是疑点丛生。据记者了解，该地块的“前身”是中国人民解放军第3304工厂，属于军方用地，宇仁公司则以签订合同的方式取得了该地块20年的使用权。值得关注的是，该地块在前期并没有经过招标、挂牌等公开方式进行转让。

　　而根国土资源部的相关规定，凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。在项目接待中心现场，其中一位置业顾问对记者表示：“西家大塘地块隶属军方，所以并不需要通过政府的运作方式来进行土地出让。在南京，以这种方式运营商铺的很多，如1912和新百。”为了打消笔者的疑虑，置业顾问强调说，“程序转让部分没有任何问题的，原先军工厂的用地现在被改成服务行业，就是响应国家退二进三的政策。”

　　据记者了解，所谓的退二进三，就是在产业结构调整中，缩小第二产业，发展第三产业。根据国土资源部《关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见（试行）》中明确规定，对于老城区内暂未列入改造计划的工业企业，在建设用地使用权人不变、土地登记用途不变、建筑物不变的前提下，经批准允许按商业服务业及设计、研发、产品展示等生产性服务业功能使用。（商务记者部 林艳燕）

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　　军工厂摇身变商铺 玄武稀缺地何以成无根盘

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