11月南京二手房成交7502套，比上月是上涨了1674套，但同比2020年的11月同比下跌了约27.74%。

　　从成交价上看：2021年11月南京二手房均价为36078元/㎡，环比上月的36077元/㎡，成交价几乎没变。

　　说在前面：由于每个小区每月的二手房成交样本量是很小的，成交均价多少都会存在被个别房源拉高/拉低的现象，仅供参考。

　　11月，南京热门二手房小区中，成交价跌幅*大的，竟然是河西的老牌学区房——万科光明城市。

　　占据着河西中核心位置，*早在河西引入精装交付的楼盘，交付10多年依旧如新，这样大面积的景观绿化，今天也只有在豪华小区中才能见到了。

　　万科光明城7万/㎡的均价，除了小区自身质量过硬之外，一个重要的原因就是新城双学区的加持。

　　学区、品牌、地段……房产保值的核心要素，这个房子可谓应有尽有，为什么竟然高居跌幅榜*一？

　　跌幅榜中的象房村、武学园、清河新寓此前均是南京热门学区房，如今房价却均遭遇“滑铁卢”，这并不是偶发现象。

　　学区房的遇冷，主要是因为政策预期不明朗。投资学区房的，肯定是越早收手越好，因此目前市场上降价出售的学区房不在少数。

　　关于学区房，或许没有人能给出一个100%肯定的答案，但可以肯定的是，“学区”这个概念一定会被逐渐削弱而非强化，学区房的长期发展趋势，一定是降价而不是涨价。

　　以跌幅榜上第二的富丽山庄为例，小区建成于1998年左右，小区位于紫金山脚下、月牙湖畔、背靠城墙，这个区域也是响当当的“南京*一代富人区”。

　　但是，这样的小区依旧躲不过岁月的侵蚀，20年以上的房龄使得它的居住品质无从谈起，价格也就疲软无力了。

　　出售一套房子的*佳时机，是房子交付后的10-15年，在这个年限内，小区质量相对较新，同时配套利好也基本兑现。

　　而购买一套二手房，*好不要买交付20年以上的，这么老的房子，居住体验大打折扣，且升值空间已基本到头。

　　首先，这些小区*大的共同点就是——房龄较新。这些小区的建成年份基本都在2005年以后，也印证了我在上文中的观点：15年以内是二手房的*佳成交时机。

　　其次，好的物业对二手房价值的提升是肉眼可见的，涨幅榜第二的紫金华府，自从换成了银城物业之后，小区二手房成交价以及挂牌价上涨明显。榜单中仁恒、朗诗、万科等，都是非常不错的品牌物业，是后期楼盘价值的有力保障。

　　以后我会每月分析一次南京二手房市场变化，但凡你有换房需求，多关注二手房市场，总没错！

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