从昨天起，《南京市房屋租赁管理办法》（修改送审稿）在该市的法制办公室网站上开始公示。根据规定，今后房屋出租人应当在签订合同30天内向房屋租赁管理部门申请登记备案，否则将予以处罚。

　　《办法》草案的核心内容主要有三块：一是强调房屋租赁当事人应当依法签订书面租赁合同，并且要在租赁合同签订后30日内，向房屋租赁管理部门申请办理登记备案手续。未办理登记备案手续的，由房屋租赁管理部门责令限期办理，逾期仍未办理的，可以对住宅租赁当事人处以100元以上1000元以下罚款，对非住宅租赁当事人处以1000元以上10000元以下罚款；二是明确六类房屋不能出租，包括未依法取得房屋所有权证书或者其他合法来源证明的；权属有争议的；共有房屋未取得其他共有人书面同意的；依法被查封的；经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；三是出租人要向承租人出示纳税发票。对于出租方拒*纳税的，或者出租合同中租金明显低于同类房屋市场租金的，由税务部门依法处理。

　　事实上，这三块内容并不是新的。早在1996年，南京就开始起草相关管理办法。从1999年起，每年都有新的规定出台，到2002年之后，开始实行登记备案制度。去年年底，市房管局、地税局和公安局还联合发布了《关于加强房屋租赁管理的意见》。此次立法不过是以法规的形式明确以往的规定并进一步细化而已。从这些规定的实施情况看，尽管南京的房屋租赁在册管理户数每年以10％左右的速度递增，今年租赁总交易额有望突破2亿元，但纳入管理的主要是中介出租房以及单位公房出租，大部分私人出租房都在管理之外。据不完全统计，南京每年大约有20亿元左右的房屋租赁交易额在“地下”成交，国家因此流失的税收达到数亿元。“地下出租”市场的繁荣导致租赁纠纷不断，同时一些不法分子利用出租屋管理的薄弱环节从事违法活动，给社会治安也带来压力。

　　《办法》出台之后能否给“地下出租”套上笼头呢？有关部门负责人表示，此次立法有两个突出的特点：其一是加大了处罚力度，明确了罚款数额；其二，以立法的形式明确各个相关部门要密切协作，共同管理。以往私房出租管不住的一大原因在于尽管租赁管理涉及各个部门，但是由于没有明确职责，所谓的协作一直是松散型的。因此《办法》中规定，房屋租赁管理部门与公安机关应当及时互通住宅房屋租赁信息，公安机关在检查出租屋时，发现有未办理房屋租赁合同登记备案的，应当及时通报房屋租赁管理部门；街道办事处和居民委员会应当协助做好出租房屋的治安管理工作，根据出租房屋分布情况，组织有关单位成立群众性管理组织，建立健全管理网络；房屋租赁管理部门应当定期或者不定期对房屋租赁情况进行检查。如果相关部门能够各尽其责，管理效率将会大大提高。

　　但是业内人士指出，立法仅仅是加强租赁管理的*好步，还有很多问题需要解决：比如怎样认定租赁行为，如果房东和房客串通一气，说是亲戚或朋友借住的怎么办？假如私房出租纳入管理，出租方会不会为了转嫁税赋而纷纷提高租金？目前全市的管理人员仅有100人左右，这样一支队伍能否管住庞大的出租房市场？如果增加经费和人手，成本是否划得来？

　　实际上，房屋租赁的税收流失在全国各地普遍存在，单靠立法并不能改变这种状况。而国外像美国、日本等国家一般将房屋租赁税纳入个人所得税的范畴，其纳税情况将成为个人信用的重要参考，这样约束力就比较大。而目前国内个人信用体系还没有建立，在现行体制下加强房屋租赁管理，一方面可以适当降低税收标准，目前南京个人住宅月租金在5000元以下的要收5．6％的税，而外地不少城市已经降到5％甚至更低，城郊接合部的房屋出租只要2．5％；另一方面，可以通过宣传促使房屋租赁双方认识到，如果不备案，自己的合法权益有可能得不到保证。此外，各部门的协作能否真正落到实处，也是管理能否到位的关键因素。本报记者陆艳

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