? 简单说，大多产业园区是指由政府或企业为实 现产业发展目标而创立的特殊区位环境，是区 域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集 形式； ? 其介于第二和第三产业之间的产业，既有服务、 贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又具 备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产 中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职

　　纵观国内产业园，由于主导产业不一，集聚形式多样，主要通过以下七种形式集聚：

　　高新区、开发区、产业新城：规模很大，工厂、 办公一般集中在一起，不在主城区，产业多以

　　有一定程度污染。 科技园、科技新城、产业基地：规模较大，主 要办公为主，部分研发，产业多以高、新科技 为主。 特色产业园（街）区：规模不大，主要办公为 主，产业类型多样，一般集中在主城。

　　重点发展与繁华商业 圈共生荣的广告设计、 包装印刷、首饰加工等 现代都市型产业经济和 总部经济。

　　通信领域支撑软 件和应用软件、嵌入 式软件、公用事业和 重点发展 IT 产业，

　　备注：江宁主要是通信、文化创意、电子商务、服务 外包等；浦口化工、医疗、生物、新材料、新能源。

　　在产业发展布局方面， 将依托既有产业基础，抓 住滨江开发机遇，形成 “三区一带”集聚区，滨 江现代服务业集聚区、中 央门商务商贸集聚区、幕 府山新兴工业集聚区、阅 江楼-明城墙-外秦淮河文 化旅游产业带。

　　下关区委、区政府和企 业沟通后，决定盘活老 旧厂房资源，打造一批 兼具古典韵味和现代气 息的产业园区，广泛吸 纳创意、文化、消费、 时尚类的企业入驻，并 力图提高下关区现代服 务业比重。

　　目前整个下关区产业园现有规模超过25万平米规模，以创意文化产业园为主，大多都是在政府牵头下，对老

　　创意、科技产业园、时尚广 场集高档餐饮、休闲文化等 为一体 4.2万平米

　　是国家数字版权产业基地 的重要组成 一期10万平米， 二期15万平米（规划）

　　文化先行的目标，并将以 文化点亮创作灵感。 一期占地面积24亩 二期占地面积40亩（规划） 产业设计类、建筑景观类、 信息软件类、文化艺术类、 时尚消费类及咨询策划类 的企业 中船重工（724研究所）的 旧厂房改造

　　在总体空间布局结构上，形成科技产业“两街一城多 区”、商业商务“一街两片多点”、文化休闲“三带一 片”、自然景观“两带多点立体”的总体空间布局结构。

　　重点整合各类教育科研资源，形成“两街一城多区”的 教育科研产业布局结构。 ? 广州路科技商务街 ? 模范马路创新街区——规划500万平米研发

　　目前整个鼓楼区产业园现有规模超过100万平米规模，主要是科技园、创业园、软件城，很多都是依托高校、 大型企业的资源形成产业园，未来供应量巨大，超过500万平米体量。

　　以电子信息、软件和系统集 成等高新技术的研制、研发 和企业孵化作为园区的功能 定位 22万平米建筑面积 已运营6.1万平米 入园企业范围涵盖电力、软 件、通信、系统集成等多个 领域 南京长江电子厂改造， 部分自建

　　在丁家桥校区打造生物化 工及新材料设计中心，在 虹桥校区打造成为江苏工 程设计中心。 50万平米建筑面积 已运营15万平米

　　BM-ETP培训、中国软件评 测中心游戏动漫华东分中心、 70余家科技型企业30余家 中国中小企业协会苏皖赣服 企业与学校共建研发中心 务中心、联创科技、艾志集 团、华胜天成、苏富特软件 自建办公楼 自建

　　全区内形成四大片区：新街口片、明故 宫片、月牙湖片、光华片。其中，月牙 湖西部、东部要差异化发展，西部是优 化商贸、商务服务职能，优化居住、休 闲生活空间，提升城区品质；东部加强 高科技术产业的集聚发展，加强公共服

　　产业园区布局 ? 沿瑞金路、南理工和白下高新产业园区加快科技研发。 ? 太平南路改造，将打造成国内*级珠宝特色商业街。

　　整个白下区产业园主要是以高新科技技术产业园区以及创意东8区为主，约20万平米；其中创意东8区以建筑 规划设计、广告设计制作、咨询策划、动漫网游等为主； 目前规模不大，但未来规划面积超过200万平米，主要依托高校科技技术产业园后期工程。

　　“打造高科技品牌园区”的发展理念，“高起点 规划、高标准建设的指导原则，以集数字化，人 文化于一体的生态环保型高科技园区”为标准。 创新园——占地150亩，与南京理工大学校园相 连，规划建设20万平方米研发孵化楼宇，建成的 一座1.1万平方米研发孵化大楼、一座0.91万平米 服务园—占地150亩，规划建设12万平方米的现代化综合服务楼 宇。项目建成后，将直接为园区高新技术企业提供完善的金融、

　　的研发孵化楼宇基本建成，项目建成将为海内外 创新创业人才提供*流的办公研发、孵化场所。

　　“一心”：指位于中部的市级商务、商业中心。 “两带”：位于规划区西侧的滨江生态景观带和位

　　? 新城科技园——规划4平方公里（核心区域） ? 江东商业文化旅游中心——

　　目前整个建邺区产业园规模已超过100万平米，未来规划面积大，超过400万平米的体量，基本集中在新城科技 园，且园区内很多企业拿地自建大楼，比如南京江苏省邮电设计研究院、雨润集团总部、星火科技等。

　　软件和信息服务产业、建设规划设计产 业、生物工程技术产业、集团总部 4平方公里核心园区 （已建超过50万平米） 信息技术、创意设计、生物医药、新材 料、新能源等高新企业为主

　　万达、金鹰等商业、商务楼； 云锦文化产业基地；同时利用好云锦研究所、 江东门纪念馆等文化旅游设施

　　规划提出形成“双轴、三区”的总体空间结构。双轴 是指纬七路交通轴和外秦淮河综合轴。三区是指以龙 蟠路和响水河为界，将秦淮区划分为西部老城南及中 华门外地区、中部秦虹地区、东部红花机场地区。

　　? 老城南中华门——历史文化、商贸旅游、佛教文化、 创意产业为主要功能的; ? 红花机场地区——以文化研发创意商务为主要功能

　　目前整个秦淮区产业园规模已超过30万平米，主要以创意文化产业园为主，规模不大，比如通济都市创意产 业园，无为文化创意产业园等面积都在3万平米以下；未来规划建设近80万平米的体量。

　　国内知名融科技、文化、 商业、旅游 为一体综合性时尚消费、创意产业中 心 建筑面积15万平米 咨询服务、电气、艺术品、进出口、 文化发展、通信技术 老厂区改造

　　电信增值服务、数字传媒、动漫游戏等 新兴业态 建筑面积5万平米 信息服务有限公司、省通信服务有限公 司、电信游戏运营中心等总部型企业 自建

　　备注：在建南京国家领军人才创业园（占地8.7万平米）；规划紫金（秦淮）科技创业特别社区（总建70万平米）

　　形成玄武湖、紫金山两大核心。 围绕两大核心形成四片：东北徐庄—钟山高尔夫片；北部 锁金—红山片；东南孝陵卫片；西南玄武湖—新街口片。 另外区域内形成四条功能发展轴线：中央—中山路；玄武 大道；中山东路—中山门大街；红山—龙蟠路发展轴线。

　　目前整个玄武区产业园规模超过80万平米，大部分集中在徐庄软件园，园区内苏宁、途牛等企业都是自建大

　　国家火炬计划软件园，国家 软件出口创新基地示范区、 中国软件服务外包基地城市 示范区、江苏省现代服务业 集聚区 130万平米建筑面积（研发 用房60%；公共配套20%； 软件公寓20%）

　　苏宁总部，福中集团总部， 科技公司、电子、广告活 途牛、先声药业，甲骨文， 动、建设设计、装饰建材 江苏猎宝、7881游戏交易网、 公司为主 汉王，英特尔，北大青鸟。

　　目前整个雨花区的产业园主要是雨花软件园，目前已建面积达400万平米，很多企业选择在此自建大楼，比如 华为、宏图、中兴等； 雨花软件园二期规划范围45平方公里，定位中国软件谷，未来供应量巨大；

　　东南片将成为雨花台区的城南中心，南部 新城的一部分，长三角门户，华东地区交 通枢纽； 南片则是雨花台区重点打造的板桥新城，

　　雨花软件园——打造中国*一的南京软件谷 规模：7.8平方公里软件核心发展区域 定位：通信领域支撑软件和应用软件、嵌入式软件、公 用事业和公共服务产品软件。 主要企业：传云科技、华为软件、中兴通讯、中国普天、 东软研发、宏图三胞、润和外包、苏豪科技、舜天研发、 华博科技、中软华通、丰盛软件园、新华科技等。

　　北片将扩大规模，重点打造中国南京软件 谷，集合科技沿发、居住和配套设施，将 成为中国*一软件产业基地。

　　目前整个栖霞区的产业园规模超过80万平米，主要是文化创意产业园以及科学园，未来供应量超过80万平米。

　　? 栖霞区由5大功能区组成，包括 迈燕地区、仙林副城、龙潭新城、 马群地区和八卦洲新市镇。 ? 栖霞区未来将打造成长三角地区 重要的先进制造业基地、长江国 际航运物流中心核心功能区、宁 镇扬一体化科技创新发展核心区 以及南京文化特色鲜明的山水宜

　　? 姚坊门创智公园——创意办公、文化主题Mall、服务配套 设施，总占地面积53.5公顷（在建） ? 南京紫东国际创意园——重要现代服务业集聚区和文化产 业重点园区。园区建成面积32万平方米，在建15万平方米； ? 金箔文化产业集聚区——一个集工业旅游、商贸休闲、文 化教育、行业会展于一体，总建筑面积达36万平方米左右； ? 南大科学园——南京仙林大学城管委会与南京大学打造 “政产学研金”合作平台，建筑面积为70万平方米，（已

　　上述对主城八区重点产业园的简述，总体来说南京产业园归纳为四大类。 软件（外包）园区 科技（创业）园区 文化创意产业园区 动漫产业园区

　　主要集中在主城（河西）， 交通便利，资源丰富，企 业大、中、小型企业都有； 代表园区：南京长江产业 园、南京工业大学科技园、 新城科技园等

　　型企业为主，很多都是企 业自建办公大楼，且配套 较为齐全。 代表园区：雨花软件园 徐庄软件园、江东软件城 。

　　业为主，创意人才不足； 代表园区：紫金山动漫 一号、珠江路数字文化 产业园等

　　南京主城产业园规模巨大，总建筑面积超过840万平米，特别是鼓楼、建邺、玄武、雨花、栖霞区，规模超过 80万平米，且产业园业态类型多种多样；未来供应量超千万规模。

　　文化创意、互联网、新兴产业等 电子信息、软件和系统集成、生物化工、新材料 软件和信息服务产业、建设规划设计产业、生物 工程技术产业、集团总部 高新科技、文化创意 信息服务、建筑设计、软件设计、动漫创作、科 技研发、广告设计的等 软件及软件外包、动漫、文化创意、电子等 通信领域支撑软件和应用软件、嵌入式软件、公 用事业和公共服务产品软件 文化创意、高新科技（传感设备的研发、空间信 息服务业等） Code of this report 26

　　从南京已运营主要园区分布看，密集度 高，每个区都基本形成了特色的产业集 聚区；

　　? 江宁——开发区、软件园、大学城为中心 ? 浦口——开发区、高新区、大学城为中心 ? 栖霞——大学城为中心、文化产业园 ? 玄武——软件园、科技街区、特色产业带 ? 白下——文化创意产业园、特色街区、创业园 ? 下关——创意园区 ? 鼓楼——软件城、创新园区 ? 建邺——科技园、文化产业园 ? 雨花——软件园

　　从南京主城八区主要产业集聚区现状来看，客户有三类，规模大、中、小型企业都有，企业类型覆盖面广。 有需要自建大楼的大型企业

　　大型规模企业倾向于向主城外围产业园区发展，自己拿地，建设办 公楼，且有完善的配套体系，比如徐庄软件院——苏宁，雨花软件 园——华为等；

　　创意中央等；或者在原有产业基础上升级改造，做文化创意、动漫 等特色产业园，如珠江路科技街，企业规模普通较小；

　　企业类型：电子信息、 软件相关、设计、中介 服务、动漫、咨询服务、 高新科技、集团总部、 科技研发、新材料、生 物工程，金融、外贸…

　　依托高校科研，或大型企业技术发展，并新建或者改造学校、企业 老旧地块，比如长江创业园、工业大学创业园区；

　　1、产业园体量大，未来供应量多，对南京整个写字楼 市场形成极大的竞争； 2、产业园租金相对便宜，园区优惠政策等优势，是南 京写字楼所没有的，吸引了大量客户； 3、部分产业园区区位优势不比主城核心办公区差，也 是客户选择产业园的重要原因； 4、产业园区企业规模及类型覆盖广，大大分流了写字 楼市场客户。

　　河西CBD 南京南站办公区 鼓楼——山西路办公区 新街口办公区 中央路沿线办公

　　9家著名科研院所、企业 12个博士后流动站 80家科研机构 1500家科技企业

　　模范马路创新街区位于鼓楼区核心城区, 经过8年的发展，在政府整体规划下，由前期高校主导演

　　变成高校、政府、企业共同建设的格局，建立了产、学、研完整的产业输出链条。

　　模范路科技创新街区属于模范路科技创新园区，整个园区规划范围10平方公里，总建筑面积超过 1000万平方米，以模范马路创新街区为核心，覆盖广州路科技商务街和江东软件城，形成“两街 一城”的园区发展格局。

　　规划 目标 集约利用土地,优化空间结构,创建精品环境，完善配套设施,缓解交通压力，传 承历史文脉,提升街区品质。

　　打破沿线各资源单位的大院格局，实行科学引导、统一规划，以组团方式打造 城市特色功能片区，达到空间载体倍增目标，充分承载产业发展需要。

　　五大 特点 观设计高端化；3、主城区土地价值利用集约化；4、高科技产业群与历史文 脉和谐交融的特色化；5，并在合理进行老城保护基础上实现街区整体建设品 质的现代化。

　　以“北有中关村，南有模范路”为发展目标，探索一条“以企业为主体、市场为导向、大学为依

　　托、官产学研金相结合”的科技创新之路，成为中国“都市硅谷”和“江南中关村”的核心街区。 5-10年内建设成： 500万平方米研发面积 200万平方米配套面积 3000家研发设计企业 20万产业人群

　　模范马路创新街区是江苏*大，全国少有的智力密集区，是全国少有的科技型街区，并已成为省 市现代服务业发展的重要街区。

　　南京邮电大学 物联网科技园 中国（南京） 电力工业自动化产业园 南京工业大学 国家大学科技园

　　金川国际科技园 创意中央 南大——鼓楼高校国家大 学科技新联创业园 南京邮电大学 物联网科技园 中国(南京)电力 工业自动化产业园 国睿科技园 Code of this report

　　产业园项目的面积划分相对办公产品较大，基本集中在100-200平米之间。

　　入园企业 以信息技术企业，软件技术开发企 业为主 以科技公司、商贸公司、装饰建材 公司为主 以网络信息科技公司、教育公司、 服饰商贸公司为主 以电子设备公司、网络科技公司为 主 主要为科技类高新研发型企业

　　产业园依托高校、大型企业，基本形成以信息技术、网络公司、电子设备、电器自动化、新材料、

　　以信息技术企业，软件技术开发企业、咨询顾问、教 育等为主 以科技公司、商贸公司、装饰建材公司为主 以网络信息科技公司、教育公司、电子设备、电力、 电器自动化等为主 以电子设备、信息技术、网络科技公司为主

　　位置：南京市鼓楼区芦席营97号 定位：以电子信息、软件和系统集成等高新技术的研 制、研发和企业孵化作为园区的功能定位 核心产业：电子设备、信息技术产业 入驻时间：2006年 车位：500元/月/个 项目简介： 2003年5月经南京市人民政府批准成立、由 鼓楼区政府提供政策支持、南京大学—鼓楼高校国家 大学科技园管委会提供园区综合管理和服务平台、南

　　园区总规划面积4.6万平米，建筑面积22.1万平 米。其中利用前期原有建筑2.4万平米，新建 19.7万平米。 项目共分为三期开发，其中： ?一期3.7万平米（已入住） ?二期11万平米（未建） ?三期5万平米（未建）

　　【产品】 ?园区目前在租的是前期厂房改造办公楼和一期新 建办公楼； ?前期厂房改造办公楼为13层的主楼和6层的副楼， 一期新建为一栋14层写字楼；

　　分割面积700-1200平米 ?一期办公楼：整层面积1300平米 分割面积170-200平米

　　【配套】 ?内部配套：中央空调、宽带、电梯、150平米食堂 ?外部配套：超市、招商银行以及部分低端餐饮 【服务】 1、提供企业SMT 贴片加工服务

　　递，提供计量、检测、试验、维修等服务 3、享受企业工商注册、税务登记“代办式”服务等 配套服务，并按照现代企业制度自主运作

　　【租金】 老厂房改造办公楼：2元/平米/天（含物业） 一期办公楼：2.4元/平米/天（含物业）

　　企业都有，知名企业有南自电网、华瑞电气、新东 方英语，米兰婚纱摄影等 一期办公楼入园：入园企业较为单一，企业以中小 型企业为主

　　【入住条件】 本产业园无入园条件 【园区政策】 1、入园高新技术企业每年上缴的增值税区留存部分，从投产起5年内每年将其50%用于支持企业发展，

　　2、对从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务收入，经批准可免征营业税。

　　3、新创办软件企业经认定后，自获利年度起所得税“二免三减半”。自投产年度起，2年内所得税区 留存部分的100%、第3-5年的50%用于支持企业发展 4、外商投资企业：投资额在1000万美元以内的，从获利年度起所得税“二免八减半”；500万美元以 上的出口创汇型企业或高新技术企业所得税“五免五减半”；投资额在1000万美元以上、经营期超过 15年的生产型项目，以及一次增资超过1000万美元的企业，其投产后3年内上缴的增值税每年返还市留 成部分的1/2，所得税“五免五减半”。

　　5、凡政府定价、由事业单位提供有偿服务以及中介机构服务性收费的，均按2/3收取。

　　?长江创业园区，2003年开始建设，10年发展，园区初步具备生活服务、商务服务体系，但还 不完善； ?依托南京长江电子集团先进的电子、机械加工、计量检测设施设备和人才、技术，为园区企 业提供精密加工、贴片加工、计量检测等多项特色配套服务，为企业提供优质服务； ?部分园区企业认为本产业园租金较为便宜，并能满足自身基本生活需求，对新办公地点的需 求不大

　　定位：重点发展文化创意产业、总部经济产业、休闲 娱乐产业这三大产业。 核心产业：IT、数字媒体、创意设计产业 入驻时间：2010年 物业费：4元/平米/月 车位：500元/月/个 项目简介：由垠坤地产2009年在老厂房（南京油嘴油 泵厂）基础上改造的产业园，改建成为4万平方米的建 筑规模，打造成*具经济活力、文化魅力和可持续发 展实力的创意产业园区。

　　?园区分为商业广场、科技研发区、文 化创意区 ?总建筑面积4万平米，已全部建成并

　　?内部配套：配套餐厅、 Matrix实验空间、泛会所、 创意格子铺、运动健身馆 ?外部配套：先锋广场、天正国际广场等综合商业 体以及部分餐饮、超市和中介公司 【服务】

　　【入住企业】 1、入驻企业需求*多的面积段在200-500平米 2、入园企业类型较多，以IT行业、数字媒体行业、 创意设计行业为主 3、入驻企业与园区产业定位基本一致

　　1、凡在鼓楼区注册纳税的软件企业，经国家有权部门认定后，其实现的企业所得税形成的鼓楼区留区财力部分，3年内给予90 ％扶持，其余2年给予50％扶持。

　　2、鼓楼区设立的“中小企业担保基金”，优先为软件企业创业、开发提供贷款担保服务

　　3、凡在鼓楼区高新技术人才市场（区人才交流服务中心）办理人事代理的软件企业，其人事代理费用给予减免。对认定为重点 软件企业的高管人员，在其子女入学入托等方面给予优惠。 4、对软件企业进行CMM（软件能力成熟度模型）培训和认证给予扶持，按市级扶持经费给予适当匹配。 5、对软件企业软件出口（以海关申报出口回单为准）按市级奖励标准进行匹配奖励。

　　?在原有老厂房的基础上改造，并保持了老厂房的基本原貌，具有相当的历史厚重感；

　　?园区的办公面积相对较大，较小面积的达到200平米，而独栋式办公面积达到910平米，而较

　　大面积的出租率明显低于小面积办公出租率； ?园区的配套相对完善，能够提供企业较为良好的服务

　　整体规划——未来形成以企业为主体、市场为导向、大学为依托、官产学研金相 结合”的科技创新街区，办公体量达到500万平米；

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