《物流及供应链管理》一书的作者Martin Christopher曾是这样评价供应链的：“市场上只有供应链而没有企业。现在，真正的竞争不再是个别企业与企业的竞争，而是供应链与供应链之间的竞争”。

　　作为串联供应链体系的重要抓手，物流仓储的选址与规划对供应链的运作效率、成本控制等都诸多方面扮演着举足轻重的作用，仓储环节的成本更是直接影响企业的利润。以典型的合同物流为例，仓储成本一般占到整体物流费用的30-50%之间。

　　供应链管理与物流管理_瑞莱博i选址

　　您的企业在降本增效方面都做了哪些尝试？

　　带着这样的问题，小编采访了多家国内外知名第三方物流企业和终端品牌用户，几番交谈后，一个颇具共识的答案渐渐浮出水面。

　　那么，其背后究竟蕴藏着怎样的商业逻辑呢？

　　本期的瑞解读，我们将借用南京江宁开发区、禄口空港以及溧水开发区所组成的南京大江宁板块在2021年的市场表现的一些数据，和您一起浅谈一下几个代表***的行业在仓库整合的一些实践。

　　首先，我们来看看不同业态对于仓库整合的看法。

　　对于中小规模零售企业（指仓储面积小于4000㎡的），此类客户一般情况下很难与物流地产商直接签约。通过物流服务外包的方式，几个客户共享一个仓间，

　　均通过外包服务商均得到了共享。

　　对于大面积的零售企业而言，日常运营的痛点经常来自于库存预留、人员调配、设备投入这几方面，背后的罪魁祸首之一就是由于仓库设点过于分散，导致在几个仓库中间重复备货、备人、备设备。如此一来，整个供应链成本自然是居高不下。

　　自建物流追求的是减少商品的搬运次数,这有巨大的社会价值

　　作为国内*大的B2C自营电商，京东集团创始人刘强东先生在设计整个京东物流时就前瞻***地提出了“减少货物搬运次数“这一理念

　　新一代物流VS传统物流_瑞莱博i选址

　　并且斥巨资在全国各地兴建”亚洲一号“。

　　京东亚洲一号鸟瞰图_瑞莱博i选址

　　根据京东集团公布的2020年三季度财报数据显示，截至2020年9月30号 京东亚洲一号已经达到30个，每一个亚洲一号基本都是10-20万㎡的规模。

　　表面上看，京东物产是京东集团觊觎物流地产稳定收益和资产管理收入，借助京东商城快速增长的租赁需求，摇身一变做起了物流地产的产物。

　　实际上，京东物产编织出的全国的亚洲一号仓储群，让京东物产成为一个具有市场化商业价值的物流地产品牌前，已经为京东物流的核心竞争力，巩固其商业底层逻辑做出了巨大贡献。通过开发-建成交付-整合社会仓的一系列操作，不断缩短中间链条，使得商品搬运次数从平均5次以上减少至2次，从品牌商仓库到物流中心，然后就直接到终端消费者手里，是京东“多快好省”战略的核心杀手锏之一。

　　第三方物流：实现传统物流企业 向智能供应链的转型升级

　　低水平的重复会导致现代物流服务的“慢*********”，智能供应链的转型升级才能创造价值、价值共享培养出更强的客户粘***。

　　仓储环节降本增效 追求更多创新利润_瑞莱博i选址

　　在瑞莱博的访谈中，几家物流公司都提到了Mega Hub（超级共享仓）的概念。并认为Mega Hub是帮助第三方物流企业迈出向智能供应链解决方案提供商转型的*一步。

　　超级共享仓的优势可以概括为以下几方面：

　　1. 减少操作面积，增加仓库使用率

　　2. 减少人员管理及设备使用成本

　　3. 长期租约，有助于争取到更有竞争力的租金

　　4. 优先引入自动化设备和战略投资，提升运营效率

　　智能供应链解决方案提供商为客户赋能_瑞莱博i选址

　　从上图中可以看到，智能供应链解决方案提供商和传统的物流服务商的*大壁垒就在于对于数据的使用和对智能软硬件的应用场景。

　　是现代物流企业进行数字化转型的必要条件

　　唯有倒逼自己在大数据应用、物联网技术方面的作战能力，才能令传统的第三方物流企业走出无休止的价格“内卷”，从价值创造向价值贡献的方向前行，培养出更强的客户粘***！

　　瑞莱博观点仓库资源的高效整合将是 未来的行业大势所趋

　　接下来看看江宁空港片区仓库整合实践案例

　　为何选择南京的大江宁板块进行案例研究？

　　南京江宁与南京溧水_瑞莱博i选址

　　代表***租户高度集中：空港电商、快递快运、3PL租赁占比高达到77%。这些租户业态与上文提及的第三方物流企业和终端品牌用户业态结构相似度很高。

　　南京大江宁传统租户高度集中_瑞莱博i选址

　　南京江宁空港片区市场共有32个项目，其中25个已建成项目。

　　南京江宁与南京溧水项目数量与市场存量_瑞莱博i选址

　　南京大江宁片区租户TOP5排行榜_瑞莱博i选址

　　我们不难发现，南京江宁开发区及空港板块的头部租户，无论是零售、电商还是传统的第三方物流在过去几年中都不折不扣地践行着“仓库整合”的打法，在市场占有率、服务能力、自身运营成本等各方面均与其他客户进一步拉开了差距。

　　是否持续能为租户的高效资源整合提供便利条件呢？

　　根据瑞莱博市场研究部的数据，2022年该片区的新增供应项目数量为4个，总计建筑面积530,701㎡(相当于现有该片区存量的21.73%)，新增项目包括：

　　2022年南京大江宁板块新增项目_瑞莱博i选址

　　该片区2021年整体空置率由年初的9.34%降低至年末的6.90%。

　　综合分析南京大江宁板块2021和2022的吸纳情况，展望2022年，我们认为上述三个项目将迎来对出租方相对有利的去化时间窗口。

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