一连串的消息刺激下，感觉南京楼市像垂暮的老大爷看到美女一样：“扶我起来，我又行了！”

　　可以理解，去年憋屈了一年，总得找个机会释放一下自己，何况来自各方面的助攻一直没有停过。

　　2月10日，全国性商品房预售资金监管办法出台，明确预售金超监管额度，房企可提取使用；

　　2月24日，住建部定调2022年楼市，明确“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”；

　　2022年以来，央行、发改委各方面利好信号不断，同时地方政府也是“暖风”频吹。

　　数据显示，今年已有近50城发布楼市宽松政策，主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金政策、发放购房补贴等方面。

　　尤其是3月1日，郑州宣布取消“认房又认贷”，成为全国*一个正式发文“松绑”的城市，一石激起千层浪。

　　我们冷静下来分析一下，楼市的大行情卷土重来了吗？我觉得未必。高层和政策的表态，是有更深层次的原因的：

　　房地产继续高压下去，这个行业会不会变成一潭死水？2022年GDP为5.5%的目标还能不能实现？

　　大批的房地产失业人员导致的社会问题如何解决？大批的房地产企业破产、倒闭、暴雷造成的金融段危机如何解决？大批的断供导致系统性的金融风险谁来买单？

　　这些问题，我觉得是2022年开年至今，房地产适度“回暖”的重要基础，*严厉的调控周期已经接近尾声，接下来就是适度宽松、稳扎稳打。

　　重点要指出的是，这一轮的救市，不是给大家再造一个楼市普涨的大行情，不要幻想2008年末-2016年10月这一轮大行情。相对不错的行情，只能集中在*好的城市、*好的板块以及*好的楼盘当中。

　　在南京，我们买房人也要明白这样的趋势和道理，南京房地产的大行情没有，少量的局部的行情是可以的，而且，要从几个方面去判断南京楼市的2022年能不能一帆风顺。

　　1、需要提醒大家的是，今年南京土地供应会有一个比较明显的变化——集中出让批次，预计会在去年三批次集中供地基础上再增加，也就是说可能会有四批次集中出让；供应时序上与上海、杭州、苏州、合肥等周边城市错时出让。

　　2、同时，今年南京土地供应结构的重点，将适当增加住宅类用地供应，减少商业用地供应，适当增加城市发展热点区域的土地供应。当然，上述信息以官方发布为准。据了解，南京2022年*一批次的挂地公告，很快就会发布。

　　南京主流银行房贷利率基本降至5.5％-5.6％，部分银行甚至降至5.2％，这是一个明显的救市信号，短期内金融政策的走向，会影响市场的信心，目前货币政策继续宽松的趋势下，贷款政策在执行面的确放松了。

　　*后，放款的周期大大缩短，*快的一周就能放款，这和前两年动辄6个月以上的周期

　　南京买房人会面临一种选择困境，如果继续等利率下调的话，就会错过目前市面上一些“鸡腿盘”的买入机会，如果你不等利率下调的话，幸运摇号买到房，就要付出一部分利息成本。

　　目前来看南京的房贷利率大概率继续下调，跌破5%应该问题不大，我的建议是：资金实力雄厚、能够支付8成首付的买房人，不用考虑利率问题，而是以拿下河西、河西南、大校场核心的品牌优质楼盘为主，大部分的买房人可以边看边等，金三银四南京有6000套房子上市，以及海量的二手房库存，多对比、慎选择。

　　如果房贷利率继续下跌，跌破5%，甚至到4.9%以下，南京楼市的春天才是真正的来了，自住型的购房需求会激增，这是第二关。

　　2021年，七普数据一出，人口问题成为长线问题、首要问题，没有人口，一切都是虚的。

　　毕竟没有人口的城市，就失去了发展的灵魂，而城市的*大价值，便是能够吸引各地的人口纷至沓来，共同筑就城市的未来。

　　根据公报，南京常住人口中，拥有大学（指大专及以上）文化程度的人口为3281474人，占比超35%。

　　想要实现千万级人口城市的南京，还需补齐70万的缺口，具有一定挑战性，但2022年完全值得期待。

　　对于一个城市的房地产市场而言，人口对一个城市房地产的影响是深远的，是一个持续永久性的状态。

　　小城市的房产*后会逐渐失去投资价值，只有真正刚需的人才会购买。南京这样的城市未来集中了核心稀缺资源，那么房价的支撑就更有刚性。但要知道，即便这样，南京房价也不可能大涨，房住不炒和房价稳定的大局已经铁定，房价不会大涨大跌。

　　人口是长线的稳定剂，是金字塔的基石，没有的话，南京就没有希望。这是南京房地产今年要过的第三关。

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