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南京秦淮：打造有机更新示范标杆用心用情书写“老城新传”

admin8个月前 (10-01)南京产业信息8

　　全国有机更新示范案例：小西湖片区更新改造

　　城市发展空间犹如一张大棋盘，城市更新则是老城活力转身的重要一步棋。

　　秦淮区占地49.11平方公里，是江苏省*小的区。作为“特而精、*南京”的存在，这里既有“蓄势待发”的新城，又有亟待“焕新重生”的老城。面对局势，主政者怎样下好“妙招”“盘活”老城，促进老城与新城融合发展？秦淮一直在探索、一直在创新。

　　党的十八大以来，秦淮坚持以人民为中心的发展思想，打造了老门东、小西湖、石榴新村、壹城中心、苜卫路等一批特色鲜明、群众认可的示范项目，完成了南京主城数量*多的老旧小区整治和棚改任务，走出了一条“党建引领、以人为本、延续文脉、因地制宜、共建共享”的更新路径。

　　党的二十大报告指出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。做有温度的城市更新的“秦淮解法”，致力打造中心城区有机更新示范标杆，以实干实绩推动党的二十大精神落地落实。

　　八宝前街72号小区内，一栋崭新的三层楼房格外醒目。67岁居民许小妹在新房住了两年，整个人都精神了起来。

　　建于1954年的八宝前街72号小区11幢，曾是小区*破旧的“筒子楼”，原有住户共44户。“居住很不方便，整栋楼中间是一条公用的大过道，过道南侧是一个房间，过道北侧是厨房和厕所，而且没有客厅和饭厅，从来没有请过亲戚朋友在家吃饭。”许小妹说。

　　随着南京危房消险治理工程加速启动，2019年4月，八宝前街72号小区11幢经鉴定为D级险房，消险治理随即启动，按照“三原”（原址、原面积、原高度）原则进行翻建。为更进一步改善居住条件，该项目在全市首次实行“抽户改造”式消险治理，即每层外迁1户，为留下来的41户居民释放改造空间，使得非成套住房变成拥有独用厨卫的成套房。2020年10月，这批住户拿到新房的钥匙，在原地开启新生活。

　　老城区只有住有宜居加上产业经济有活力，才能真正被“盘活”。

　　在秦淮西南部、菱角市66号，南京国家领军人才创业园占地8.7万平方米，有工业厂房45幢。园区前身为1896年创立的江南铸造银元制钱总局，2012年，保留工业遗存，更新打造成创业园。

　　以文化创意、设计服务、科技创新为主导业态，园区现已集聚160多家创意企业，吸引3500多人就业。南京创意设计中心、江苏文化产业聚合服务平台等相继落户。园区被评为“国家级文化产业试验园区”。

　　秦淮还以城市硅巷为抓手，对现有老写字楼、老厂房、棚户区加以改造，释放创新空间，嵌入式容纳大街小巷创新创业者，走出一条老城创新之路。据介绍，目前，秦淮硅巷累计改造建成载体超100万平方米，进驻企业近1000家，主导产业集聚度超70%，挂牌上市企业9家，培育独角兽、瞪羚企业14家，集聚院士24人。秦淮硅巷连续3年在南京城市硅巷绩效评价中位列*一，“南京硅巷看秦淮”名副其实。

　　历史建筑是居民情感和历史记忆的容器，城市更新还要注重其活化利用。今年夏天，秦淮区四条巷77号的李鸿章祠堂，以崭新的面貌重现历史经典，再现“人戏池中，莲叶田田”美景。

　　1901年，李鸿章病逝，清政府在其原籍和其他省份建祠10处，以示纪念，南京李公祠便是其一。历经人为拆改、加建等，这里的文物原貌及价值无法展现。2019年12月，历保集团正式开启李公祠文保修缮项目。

　　在李公祠的整个修缮过程中，尽可能保证建筑的原真性。李公祠项目组工作人员充分剥离违建、加建，从照壁的拴马石、券门石门槛、祠门的踏步、侧塘石等各种“历史符号”，追寻原样格局。对于缺失的建筑，没有采用以往修旧如旧的方式，而是选择修旧不“如旧”。李公祠的仪门、前殿和连廊等建筑在历史发展中不复存在，这几处采用与原来的青砖、木结构等完全不一样的钢构架进行表达。修缮后的李公祠不仅丰富了南京近代史的研究范围，也增强了南京作为历史文化名城的历史价值，后期将展陈对外开放。

　　在南京尤其是主城区，很多建筑在“老去”。面对“保护更新老城”的时代课题，秦淮城市更新策略由先前的“一拆了之”“大拆大建”，变为以“留”为主、“拆”“改”相结合，一幢一策，让老建筑焕发新生。

　　城市更新不是简单的经验复制，而是在实践探索中不断创新升级。

　　石榴新村项目仅用45天就实现了97%的签约率，跑出了城市更新“秦淮速度”。

　　石榴新村是毗邻“中华*一商圈”新街口的*后一批危房片区。常住户籍510户，居住人口1500余人。住户普遍居住面积小、居住条件差，被称为“握手楼”“一线天”。片区私搭乱建严重、安全隐患众多。2019年，石榴新村被列为南京首个城市更新危房安全消险改造试点项目，采用“留改拆”的改造方式对其进行更新。

　　更新理念从“就地平衡”向“综合平衡”转变。石榴新村拆除重建后的房屋设计为小高层，拟建4—11层住宅及1—2层的配套用房和1层地下车库。“对于更新后的房屋户型，也是设计人员和居民一起商量，设计稿修改70多次，形成了20个面积段共36种户型，能满足居民选房需求。”项目实施单位、南京越城集团建设有限公司党委*、董事长朱冬云介绍。

　　距离石榴新村3公里，小西湖成为全国城市更新优秀案例。截至目前，小西湖片区已经有十几户居民陆续或递交、或开启、或完成了自主更新。政府积极引导、居民主动参与的微更新模式，不仅提升了历史街区环境、改善了居民生活品质，更留下了*动人的城市烟火气。

　　2015年，秦淮谋划小西湖片区改造时，探索了全新的老城更新思路，由“拆改留”转向“留改拆”，“留”摆在了优先位置。政府告别完全主导权，建设方、专家、居民、社区规划师等多方坐下来，协商着一起办。*终，小西湖片区810户居民，367户选择留下，腾出的空间引进精品民宿、餐饮、虫文馆、顾业亮大师工作室等新业态，艺术展馆与街巷烟火仅一墙之隔，网红打卡地与居民老宅相得益彰。

　　大阳沟片区位于秦淮区大光路和御道街西北角处。项目共涉及四个地块，涉及居民约137户，地块建筑多为砖混结构，经鉴定为C级危房，需消除安全隐患，同时，地块涉及较多公房单位，需进一步理顺公房产权让渡路径。

　　更新模式从“单一征拆”向“系统集成”转变。明商集团计划实施老旧小区改造、危房消险、棚户区翻改建、街巷微更新及低效楼宇利用等内容，并通过物业一体化实现片区长效化管理，提升片区整体环境品质。拟采用“留改拆”改造方式进行危房解危，通过功能补足和空间设计，以局部地块的精细化更新激活整体街区；量身定做户型设计，提供多样化的匹配选择，满足在地居民安置的面积及居住使用需要；在满足原地安置的基础上为周边提供齐全的公共服务，体现开放社区理念。

　　未来五年，秦淮城市更新工作将始终按照“改善民生、擦亮名片、服务项目、守牢底线”的总体思路，充分发挥党建引领作用，持续聚焦民生改善和产业提升，力争在“十四五”期间实现“五个一”。

　　锻造一支高效高质工作队伍。加强党建引领下社区的多元参与，提高更新工作一线人员的专业素质和政策解读、宣讲水平，推行社区规划师制度、搭建共建中心平台，通过项目现场设立党群服务中心和法律服务中心等形式，与居民共商共议。

　　开展一轮深度城市体检评估。结合房屋建筑和市政设施调查、既有建筑安全隐患排查、城市生命线安全工程建设等工作，从生态宜居、健康舒适、安全韧性、风貌特色、创新活力等八个方面每年定期开展城市体检诊断，运用动态监测、公众监督以及常态反馈来完善城市更新体检评估制度。

　　实施一张幸福居住更新清单。结合秦淮城市深度体检评估发现的不足，制定具有秦淮特色的城市更新项目清单，持续推动实施53个居住地段城市更新，70个老旧小区整治。着力营造舒适友好的宜居环境，精心打造城市小微空间，努力实现所有老旧小区物业管理较高水平的覆盖，继续完善“十五分钟生活圈”，努力提升居民生活品质。

　　整合一片产城融合更新空间。推进老旧厂区转型升级、老旧建筑改造利用，推进16个低效楼宇、载体提升改造项目，并以“巷港湾园”建设为抓手，打造产业总部集聚区和国际消费中心城市核心区，盘活老城创新空间。大力推动新街口向高端商务商贸、现代金融、电子商务产业的转型升级；聚焦物联网产业，构建起“一城一谷一带一片”的空间格局，进一步彰显“文化+科技”资源优势，激发老城区产业经济活力，实现老城产业提档升级。

　　深化一套更新内核支撑体系。以产权制度改革为抓手，以投融资模式创新为渠道，深化城市更新资产运营管理的内核支撑体系。理顺公房权责关系，推动更新改造建筑确权登记；加快探索更新资金运营模式转型创新，发挥新城反哺专项资金撬动作用，利用资产债券化、建立城市更新基金等途径构建投融资新机制，创建政府与市场有机结合的更新模式，吸引多元主体参与，实现“开源节流”。

　　党的二十大报告指出，增进民生福祉，提高人民生活品质。秦淮区结合城市更新重点工作及项目推进情况，下一步将主要围绕“以产权制度改革抓手，探索城市有机更新的‘秦淮模式’”，做好“安居、宜居”两篇文章，发挥新城老城融合优势，推进“特而精、*南京、高质量、现代化”中心城区建设。