3月17日，南京首轮土拍打响，从土拍结果来看，11幅宅地中，4幅地块触顶待摇号，4幅地块底价成交，揽金176.7亿。其中河西南G03市场热度*高，仅1分钟便触顶摇号，成交楼面价约43173元/㎡，创下南京历史第二高地价。那么这一次的土拍结果，给市场传达了哪些信号呢？

　　托底逐渐隐退，民企拿地呈现弱复苏特征

　　去年，由于市场持续低迷和资金承压等因素影响，除头部央企、地方国企及平台公司“收获颇丰”外，大部分房企投资力度大幅下滑，甚至有房企全年投资暂停。而土储规模决定了未来的业绩增量，土储过低会导致后续无项目上新。

　　从本次土拍情况来看，有个明显的变化，参与报名房企数量增多，托底房企减少，民企重新回归土拍。早前披露的意向报名表中，就不难发现，近30家企业参与本次土拍，部分资金雄厚的企业报名地块幅数高达6块，不少久未在土拍中露面的民企也出于补仓需求积极参与到本次土拍之中。

　　回顾2022年南京5次集中供地土拍来看，竞拍热度持续走低，触顶摇号地块基本来自河西板块，边缘板块则以底价、托底、流拍收尾，流拍率*高次为第三次集中供地，流拍率高达33%（包含延迟出让），第四、五批次溢价率持续为0%。而从本次2023年南京首场土拍结果来看，出现了溢价率走高，触顶摇号地块增多等积极的市场信号。11幅地块全部成交，无流拍，且有4幅地块触顶摇号，溢价率也走高至8%。

　　但回暖的特征是点状的，而非全面的，触顶溢价的仍是像河西南、小行、雨核这样确定性较高的板块，冷热分化特征依旧持续。我们分析，未来房企关注重点仍是热点板块优质土地，而非流速偏慢、库存压力较高的板块，利润指标较差的地块也仍将呈现底价成交的结果。

　　河西南G03：12轮竞价触顶待摇号，成交楼面地价43137元/㎡，成交总价310000万元。

　　雨核G05：61轮竞价触顶待摇号，成交楼面价28177元/㎡，成交总价275000万元。

　　小行G06：38轮竞价触顶待摇号，成交楼面价26364元/㎡，成交总价158500万元。

　　科学园G08：47轮竞价触顶待摇号，成交楼面价17415元/㎡ ，成交总价181500万元 。

　　河西南依旧稳定发挥，据不完全统计，共吸引21家房企报名，用时1分钟就成功触顶，成交楼面价约43034元/㎡，由伟星房产*终摇号竞得，仅次于中国府45213元/㎡，创下南京历史第二高地价。河西板块凭借优越的地理位置及配套，以及倒挂优势，仍然在南京各板块中处于领先优势。从cric数据来看，近五年，河西南年均保持较高的供销量，在高供应下仍保持稳健的市场去化能力，这在南京众多主城板块中为数不多，区域市场较为稳健。本次出让的G03地块位于河西青奥滨江，地块具有较高的居住价值和景观价值，也拥有相当可观的利润空间，可规划建设5栋建筑高度80米的高层住宅。

　　此次推出的涉宅用地，涵盖河西新城、大校场、江心洲、雨核、科学园等热点片区及溧水副城等潜力片区。关注度*高的河西南G03地块，成交楼面价达到43137元/㎡，相比去年10月出让的厦门国贸G70地块（成交楼面价40487元/㎡），上涨了2650元/㎡。大校场G02、江心洲G04、雨核G05、南站G07、科学园G08等地块，楼面价相比区域前期出让地块，均有一定幅度上涨，预计今年南京新房价格有望小幅提升。

　　整体来看，本次南京土拍所展现出的城投托底的减少、参拍房企数量的增多、民企拿地复苏等市场表现，直观反映了南京土拍信心的明显恢复，但细分板块来看，这种回暖仍是点状的、局部的，分化依然存在，预计短期内房企投资仍以谨慎为主，“换仓提质” 为先。

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