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22城供地“两集中” 南京新政已出无锡的机会在哪里？

admin8个月前 (10-01)南京产业信息36

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　在全国22个重点城市暂停发布住宅用地公告，并要求重点城市实现“两集中”，且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡

　　航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

　　确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地的出让公告。2021年度住宅用地(包括含有住宅用地的混合用地)实行“两集中”同步公开出让：一是集中发布出让公告

　　二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。青岛：严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让

　　严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动

　　南京：各主体详细梳理2021年南京上市计划中的商品住宅地块，按照4月、7月、10月三批次安排上市。

　　各主体详细梳理2021年南京上市计划中的商品住宅地块，按照4月、7月、10月三批次安排上市。

　　厦门于2月25日发布关于终止两地块国有建设用地使用权的公告，取消了厦门2021年首场土拍。02

　　集中供地、集中拿地，势必会增加房企的资金压力，从而减少其疯狂抢地的行为，更加理性与谨慎，这正是政策的初衷――“房住不炒”；同时规模房企资金量大、融资优势明显，土地供应节奏统一后，其投资优势会更加集中，拿地次数和成功率都将大幅提升，越来越强。而中小房企的生存空间将会进一步压缩，也将直接促进小型房企的淘汰以及行业内的收并购。土地：利于控制地价

　　集中供地，开发商可选择性多，拿地机会也相对增加，不会因为哄抢某一地块而导致高溢价率。从某种程度上来说，集中供地弱化了竞争，提高了理性投资，有利于稳定土地成交溢价。这是土地市场健康的表现，有利于控制地价。房价：利于稳定房价

　　纵观2018年-2020年，无锡土地成交数量、楼板价、溢价率都呈现大幅上升趋势。2020年8月，无锡首提触顶*高限价后竞报“人才房”面积，人才房建设成本不计入核算商品房成本；2020年12月，无锡出台“限房价、竞地价”的双限政策。我们可以看到，无锡由于地价的限制，2020年成交地价整体维稳，溢价率普遍控制在一定范围内，因此从控制地价角度来看，无锡土地市场即使没有“两集中”新政，土地价格也会相对稳定的。

　　除去2020年由于年初疫情的影响，全年供地节奏往后推移，近三年供地量主要集中在每年的二季度和三季度。据统计，2018-2020年二季度、三季度供地量分别占近三年供地总量的47%、30%。而根据“两集中”新政要求，全年发布住宅用地公告不能超过三次，参考部分城市已出台的新政要求发布时间集中在3月、6月、9月中旬，这与无锡的供地时间是相吻合的，“两集中”新政在供地时间上不会打乱无锡的供地节奏。

　　一年仅有三次拿地机会，对房企而言就是马太效应——强者更强，弱者更弱：现金流管控能力强的房企，拿地机会更大；在无锡处于*一阵营的房企，拿地机会也将更大。所以，头部房企在无锡只会更强，而其他房企或只能寻求合作以求生存。

　　再来看看产品，实行“两集中”的土地新政，新房市场势必会形成集中开盘、集中销售的状态，这也会加剧无锡市场竞争，各大楼盘之间的厮杀只会更加激烈。除了优质地段限价盘以及高性价比刚需盘，无锡其他项目想要脱颖而出，必然对产品要有很大的提升，在产品上将更加考验房企的业态排布、户型设计、物业优势以及价格优势。

　　长期以来，“土地财政”在中国城镇化进程中一直扮演十分重要的角色，快速推动经济和投资增长；而利用城土地出让金占一般公共预算收入构建的土地财政依赖度指标是衡量城市经济发展活跃度的重要标尺，也在一定程度上反映城市未来供地预期。据克而瑞发布的全国土地财政依赖度报告，2019年无锡土地财政依赖度48%，属于土地财政依赖较低的城市。因此，从这一角度来看，“两集中”新政对无锡的宏观影响不会太大。

　　1月7日，无锡市自然资源与规划局公布了《无锡存量住宅用地项目清单》。据数据显示，无锡存量住宅用地共计183块地，总面积1255.85万方。其中已动工未竣工面积约920.58万方，未动工土地面积325.26万。据克而瑞不完全统计显示，截至2021年2月28日，2020年第四季度至今的已拍地块且未动工的土地面积约225.43万方，占据未动工土地面积的69.31%。从土地存量的角度来说，目前无锡土地存量主要集中在2020年四季度刚成交的土地项目上，因此短期内无锡的土地库存压力不大，未来“两集中”土地新政也不会对现有土地存量库存造成冲击。

　　据不完全统计，2021年无锡拟挂牌出让76幅地块，出让面积超6300亩，截至2021年3月1日，无锡招拍挂方式已成交3幅涉宅用地，3月17日无锡又将迎来土拍，在两集中土地新政尚未确定出炉之前，无锡下一次土拍会如期举行吗？让我们一起拭目以待。