NO.1壹今天，南京第二批土地出让*后的悬念也揭晓了，N家房企幸运儿，拿到了第二批的*级地块。简单做一个梳理，南京这次土拍就是3大亮点：*一点，以悲剧开头，以喜剧结尾。土拍前11幅地块突然流拍，给市场传递出非常紧张的信号，楼市好像线幅地块触顶摇号，各大房企拿到心仪的地块，皆大欢喜。第二点，南京楼市继续掌握在央企开发商、大开发商手中。中海、龙湖、葛洲坝、保利等巨头大获全胜。尤其中海和龙湖，分别拿下3块地。中海在江核、方山、仙林湖布局，而龙湖也拿到桥林、江核、雨花城南3块地，都是好项目。这次土拍新面孔不多，一个是来自芜湖的奇瑞，一个是来自常州的黑牡丹。这俩对于南京买房人来说，确实挺陌生。第三点，这次南京本土大房企没有出手，略显遗憾。还有一些远郊地块为本地国企接盘，比如六合国资、溧水城建等，后续可能会找其他房企合作，具体还要等一段时间才能揭晓。

　　江苏房地产金融制表据不完全统计，南京这次土拍豪取507亿元。520*一集中土拍，南京拿下993亿，这意味着这两轮土拍，南京一共拿下1500亿。还有一些零星出让还未计算在内，算上的线亿，已经逼近去年总额。按照规划，南京今年还有第三轮集中土地出让，不过鉴于目前的局面，要不要搞第三轮，目前还没有*新消息。NO.2贰南京土拍的问题，已经没啥好说的了。我们今天重点探讨一下，这批地块里，到底隐藏着哪些产业总部落户南京？先看江北核心区G19，这幅地块已经尘埃落定，被中铁建拿下。这块地之所以低价成交，*核心的原因是出让条件较为苛刻，从企业资质、引入总部，纳税要求，开发业态等多个方面，对拿地企业资质，做出了详细规定：中国500强TOP15。同时江北新区还规定：自2022年起须在江北新区连续五年每年纳税金额不低于1亿元人民币。也就是说，江北新区对这块地做了非常详细的设定，一定要够大，一定要设总部，设了总部还要纳税，规模还不能太小。

　　*后，中国铁建顺利拿地，这就意味着中铁建要在南京建设一个区域总部了。那么中铁建的这个区域总部会是华东总部吗？我简单做了一个查询，发现应该不是。资料显示：2019年8月14日，中国铁建与杭州拱墅区举行合作签约仪式，意味着华东区域总部项目正式落户拱墅，从而加快布局长三角。

　　该公司信息显示：在杭州落子区域总部，实现对长三角的辐射，是中国铁建的一大战略。站稳杭州、继续发力上海，实现辐射长三角的策略，充分展现了中国铁建战略布局上的智慧。从这个表述可以看出，杭州、上海先人一步。现在中国铁建落子南京，设置区域总部，估计应该是省一级总部，这也非常不错。再看不远处的G17，对于招商引资也有非常明确的要求：未来或将引入一家中国企业500强的前50名、线上平台商品交易规模超过3000亿元的互联网服务和零售行业企业；另外还要在地块内设立新零售产业省级业务区域中心，15年不得动迁。这块地的关键就在于，要引进一个互联网电商新零售产业省级区域中心，也就是这个企业的新零售江苏区域总部。符合条件的，不是阿里巴巴，就是京东。联想到拿地的卓越，从关系上看，京东的概率还是比较大的。那么京东不是已经确认在河西南设置总部了吗？2020年2月18日下午，一场别开生面的签约仪式在建邺举行。京东集团与建邺区人民政府、河西新城开发建设管委会以视频连线方式签署战略合作协议，京东集团区域总部落地南京建邺，具体位置就在河西南。

　　当时网传京东总部就在阿里巴巴北侧，但时间过去一年半后，目前京东总部还未发布更新的消息，相关地块也未进入土拍阶段。具体何时能出让土地，京东开始建设园区，目前还不得而知。河西南的京东总部，和江北的京东总部，不是一回事。如同华为在雨花设置了研发中心，在江北还搞了鲲鹏科技园，产业方向不一样。江核的企业总部，更侧重新零售方向。实际上，卓越在之前拿下G12地块，包含一个大商业，要求要求48个月内开业运营，拟打造13万方购物中心；按照土地出让协议，该商场将要引进大型电商平台企业—京东。

　　所以从目前的迹象看，G12引入的是京东商业部分，G17引入的可能是京东新零售企业总部。从创造就业岗位和影响力的角度看，河西南京东G17新零售总部G12京东商城。只是，河西南京东总部签约后，至今没有更新消息，进展存疑。此外，核中核中交，也有要求设置区域总部、江北500米摩天，需配置企业总部。所以核中核的位置，大部分产业是为企业总部预留的，不可能搞制造业。这一点相信是常识。NO.3叁除了江核外，大校场板块，也在引入企业总部。大校场神机营地铁口G74地块，被金地商置拿下。这块地也严格规定了产业导入的要求。

　　该地块需引进3家区域总部公司，且注册地在秦淮区，包括1家信息科技公司，1家高端商贸公司，1家科技健康公司。其中信息科技公司的控股股东须持有工信部颁发的5G商用牌照的中国企业500强前100名，基本框定在移动、联通、电信这三家之一；高端商贸公司控股股东须为中国企业500强前150名。具体是谁，目前还不清楚。

　　一口气引入三个总部，看来秦淮区对这个地块寄予厚望。不过这块地也有一点瑕疵，就是限高问题。土拍规定：在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意意见前，建构筑物*高点*对高程不得大于71.97米。这就意味着，土山机场如果不搬，这块地就无法拿到高楼层的销许，交付时间或许像华夏中心那样有所延迟。不过华夏*迟交付时间是2025年，倒推建设时间、装修时间，这就意味着土山机场大概在2023年搬走？这确实是个有意思的话题。同时这幅地块在出让条件中也明确了未来必须打造科技住宅，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，外立面须采用高品质板材材料。据我了解，大校场板块外围地块还有一家房企，正在密切与腾讯沟通，计划引入一个腾讯游戏区域中心，是否能成形，现在还不好说。NO.4肆现在招商引资进入关键时期，各级政府招商压力很大。由于开发商的生意遍布全国，甚至全球，所以他们手中的资源和关系，还是非常不错的。这时候各个城市以低价地为诱饵，引导开发商协助招商，未尝不可。比如首创入驻河西南，是绑定的58同城；香港嘉华拿下河西南，引入的是甲骨文。而江北自贸区某房企拿地，条件是引入意大利的商贸项目。自贸区，大家其实都不熟，不知道怎么玩，有时候反倒房企更灵活一些。不过，实话实说，由房企拉过来的企业总部，无论是规模还是影响力，都不如政府层级招商落地的那么踏实。一些科技企业一看有利可图，纷纷与房地产商绑定，打着建设总部的幌子来低价拿地。有些科技公司比较过分，甚至里面的某个部门，某个业务方向也单独拉出来搞总部，鱼龙混杂，需要鉴别。像江北新区规定了年纳税额，就能有效避免类似问题。真的大战略，还是要靠南京整体层面发力，光靠开发商，是远远不够的。房企引入大型Shopping Mall可以，弄研发总部、区域总部，目前看成功的案例还不太多。多管齐下，气出一孔，才能走的更稳，更快！

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