为进一步细化、落实《开展居住类地段城市更新的指导意见》（宁规划资源〔2020〕339号），保障居住类地段城市更新工作的顺利开展，南京市规划和自然资源局联合市房产局、市建委出台《居住类地段城市更新规划土地实施细则》（宁规划资源〔2021〕478号），相关政策解读如下。

　　《细则》适用的更新对象为南京市建成区范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全的危破老旧住宅片区为主的城市地段。

　　居住类地段城市更新项目应避免零散化、碎片化，按片区统筹规划设计，实现综合效益*大化。

　　老旧小区改造着重针对市政和公共服务设施予以改造和完善，以维修整治模式为主。

　　居住类历史地段，包括历史文化街区、历史风貌区和一般历史地段，通过渐进式微更新模式，以维修整治模式和适度改建加建为主。

　　其他以危破老旧住宅（棚户区）为主的片区，在对建筑质量和风貌的评估基础上，可综合运用拆除重建、加建改建、维修整治等不同模式。

　　居住类地段城市更新项目原则上应以地区控制性详细规划为依据，涉及控规调整的，应符合《开展居住类地段城市更新的指导意见》的原则和目标。

　　控详调整与项目前期研究同步进行。项目可行性研究可作为控详调整的必要性论证，项目实施方案与控详调整方案同步编制、同步报审报批。

　　可结合产权界限调整控规划定的规划地块边界合并或拆分地块。除文物建筑、历史建筑保护修缮和危房改造等特殊情况，项目的用地范围原则上不得侵占规划“六线”。

　　更新项目范围内各类规划公共设施和市政设施规模不得减少，在有条件的情况下可以复合利用，不独立占地。

　　项目范围内规划为居住用地的，可以结合安置需求，增加商业、酒店式公寓、公共服务设施等功能的兼容比例。

　　对维修整治、改建加建、拆除重建类项目中涉及危房消险、文物建筑及历史建筑保护的，可按现状用途实施。

　　对文物保护单位保护范围及建设控制地带、一般不可移动文物的本体保护线和重要视线走廊、景观风貌区范围外的建筑高度可以结合实施方案研究确定。

　　涉及危房消险和位于历史地段、历史城区的更新项目，在满足消防、安全等要求的前提下，地块的建筑密度、绿地率、建筑退界和间距、机动车出入口、停车配建、管线综合、绿色建筑、人防配套等可根据审定方案确定。

　　其他更新项目，原则上不得突破相关技术规范和控制指标要求，确有实施困难的，需征得相关利害关系权利人同意，经批准后可以适度突破。

　　更新项目内相关权利人签约率达100%，可办理建设工程规划许可。签约率未达100%，但达到一定条件的，可进行规划方案审批。

　　涉及危房消险的项目，在签约率达95%、部分权利人未申请办理土地证权属注销登记的情况下，在满足一定条件后，可办理建设工程规划许可。

　　区域范围内原地安置建筑面积（原则上应返还原权利人的建筑面积，不包含维修整治部分）占更新区域设计方案地上总建筑面积不得低于50%。

　　涉及规划住宅、商业等经营性用地的，具备公开出让条件的，可以院落或幢为单位，带保留建筑更新图则进行公开招拍挂；商业用地可带保留建筑更新图则，设置一定条件挂牌；如在保护规划、控规等相关规划中，要求用地性质延续历史不能改变的，可按历史用途设置一定条件挂牌给实施单位。

　　城市更新项目以拆除重建方式实施的，可以重新设定出让年期；以改建加建方式实施的，其中不涉及用途改变的，出让年期与原出让合同保持一致；涉及用途改变的，用途改变部分的出让年期可重新设定。

　　对不动产登记环节存在的多种情况，进行分类细化和明确，明确了更新实施前的产权调查、更新过程中以及更新完成后的不动产登记，对突破规划设计规范的，在不动产登记时须备注特殊事项。

　　按照《开展居住类地段城市更新的指导意见》中确定的六个工作阶段，进一步明确和细化了工作内容、审批程序和注意事项。

　　各区编制城市更新专项规划，建立城市更新项目库。所在区政府可确定区属或市属国资平台作为项目的实施主体，通过市场招投标，采用国资控股的股权合作方式，鼓励具有城市更新实践经验的社会资本参与。

　　开展项目的土地、建筑和人口的现场调查，掌握房屋产权、建筑质量、周边配套等情况，了解户籍、住房条件及改造意愿。

　　在现场调查的基础上，依据控详的相关要求，开展项目实施的可行性研究和*一轮意见征询，更新范围内同意实施的权利人比例达到90%及以上的，方可启动后续流程。

　　南京市规划和自然资源局、市房产局、市建委对区政府报送的更新项目的可行性方案进行审核、汇总，通过审议的更新项目纳入年度更新计划，由所在区政府启动实施。

　　鼓励建立社区规划师制度，帮助物业权利人参与方案制定过程，做好与实施主体的沟通协调。

　　在进一步校核现状的基础上，编制实施方案，涉及控详调整的，同步编制控详优化方案。规划资源部门会同相关部门对更新方案进行合规性审核，视项目情况组织专家论证会。

　　在方案审核论证和公众意见征询的基础上，优化完善形成实施方案。城市更新联席会议依据方案论证和意见征询情况研究批准，涉及突破相关技术规范或控详修改的项目，需报市政府审批。

　　实施主体与相关权利人签订委托代建协议、置换补偿协议。签约率达到95%以上协议生效，可以启动搬迁腾让等工作。签约率达到95%且经区政府调解未能达成一致的，区政府可依照法律、法规以及征收与补偿相关规定，对未签约部分房屋实施征收并作出征收决定。

　　办理立项后，开展异地安置、资产收购等土地整备手续，进行房屋拆除和不动产变更登记。拆除重建、加建类项目应办理规划许可；改建、维修整治类项目可办理规划确认，不进行规划核实。

　　项目实施完成后，进行工程竣工联合验收，按照建成情况完善土地手续和不动产登记。所在区政府督促实施主体交付房屋及相关公共设施，明确后续的物业管理主体和运营管理要求。

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