“两条隧道之外（扬子江隧道、长江隧道）就不是核心区了，我觉得都没有看的必要”。

　　这是一位手握核心区两套房的资深投资客和我说的话，同时也是不少买房人对江北核心区的认知。

　　不仅仅是买房人，就连部分业主也同样抱有相似的看法，依稀记得一位金地风华国际业主在交付日所言：“人家绿地海悦是核心区，关注度高一点”。

　　而事实是，两隧之外的核心区非但不是价值洼地，甚至还有一部分可以媲美核中核的价值高地。

　　这是我在开盘现场听到的*多的一句话，从一开始的隧道口、到南工大、再到核中核，买房人对江北核心区的板块认知和价值认同正在不断的刷新。

　　你可以发现，买房人对板块的认知度是和板块发展基本同步的，即集中开发何处，何处就成为了彼时的香饽饽，话题中心、价值高地。

　　从2021年之前的隧道口、到2020年集中上市的核心区南工大板块，再到当下如日中天的核中核，这些曾经的热门板块、高强度开发区域都同样位于两隧之间。

　　短周期内，单一板块地产集中开发，所产生的一大效果便是板块知名度的跃升，在多家开发商的宣传之下，板块价值传播甚远，逐渐在买房人脑海里留下深刻的印象。

　　相比较之下，两隧之外核心区即核心区研创园板块，由于板块面积大，开发商未形成合力，所以在板块价值传播上要远不足两隧之间的核心区。

　　在这个酒香也怕巷子深的时代，宣传口的重要性不言而喻，从成都、杭州的成功营销上便可见一斑。

　　可以预见，当核心区研创园板块迎来大规模的地产开发时，随着宣传力度与曝光度的抬升，板块价值也将会逐渐被买房人所认同。

　　很多人会疑惑，研创园的价值到底是什么？这一点要从江北核心区成立初衷开始说起。

　　2017年，总面积达33.2平方公里的江北核心区横空出世，整体来看，核心区分为了两个部分，一部分位于浦口大道以北，浦镇大街以南，还有一部分即使浦口大道以南的研创园板块。

　　在江北核心区的概念之前，其他新城的发展并没有明确的对核心区域进行具体的地理划定，不过城市中心的概念依旧能够深入人心。

　　如老城区以新街口为中心，沿中山路、中山东路、中山南路轴线形成城市核心区域，河西以元通为中心，沿江东中路、河西大街聚集城市核心资源。

　　由此可见，在主城、河西并没有对核心区进行人为划定的背景下依旧形成了城市价值高地，所谓的江北核心区，换而言之就是聚集城市*好资源的区域。

　　通过核心区的整体规划可以发现，两隧之间主要聚集的是医疗、商业、重大公共配套设施，这也是传统意义上的城市*好资源，如果参照河西新城的话，就是以元通为中心，沿着江东中路布局的商业、奥体中心、金融城等资源。

　　而位于长江隧道以南的研创园板块，则成为了江北的高新技术产业聚集区，研创园的全称为南京江北新区产业技术研创园，这一点和河西的新城科技产业园极为相似，同样是新兴板块的高新技术产业中心。

　　不过，不同于河西的是，研创园的规划与定位之于江北核心区的重要地位，要远高于新城科技产业园之于河西。

　　在江北新区成立之初，便已经定下了产业立城的主基调，而在江北的产业版图中，研创园板块是当之无愧的高新技术产业的山脊。

　　作为江北新区“芯片之城”建设的核心承载地，核心区研创园片区聚焦发展集成电路设计、智能制造研发、大数据云计算人工智能三大主导产业。

　　将产业规划聚集区划入核心区范畴也就意味着，在整个江北新区的城市规划中，高端产业也同样属于城市*好配套。这也是研创园片区是江北核心区不可分割一部分的重要原因。

　　由此可见，核心区的功能定位就显得十分明确，两隧之间核心区承担江北城市功能与界面展示的重任，而研创园则成为整个江北的产业高地，产业核心，江北双核心格局清晰可见。

　　如果参照河西的整体框架，那么两隧之间核心区可以类比为河西的江东中路轴线，而研创园则在一定程度上等同于河西的新城科技产业园。

　　城市人口随着产业布局而流动，河西作为整个南京楼市的天花板*重要的原因是其是整个南京的总部经济、金融业的聚集地，从而带动了大批量的高端产业人口的落户与就业。

　　由此可见未来研创园板块不仅仅是江北的产业中心，同时也将成为未来的人居之地。

　　目前，研创园板块共有5个小区，共计9203套住宅，这对于17平方公里面积的研创园是远远不够的。

　　从规划地图中可见，研创园的住宅主要分布为三个片区，一部分位于青奥板块、一部分位于江新大道南侧，还有一部分则是五桥连接线和城南河之间的沿江地带。

　　值得注意的是位于城南河以南、五桥连接线以北区域的住宅用地呈狭长状，沿江布局，尤其是沿江的5幅住宅用地，未来将拥有难得的一线江景。

　　从整体区位来看，该片区北至城南河、南抵五桥链接线，西至横江大道、东临长江，位于长江五桥和长江隧道之间，与江心洲、河西中隔江相望。位于研创园板块的中心地带，地理位置十分优越，可以说是研创园和核心居住区。

　　该片区还有一大杀手锏便是一线江景，正荣润江城江景房的溢价能力，和同样临江而建的纯新盘保利江汇的高热度可见，核心区江景房逐渐被市场认可，且正在爆发无线的潜力。

　　而且，从宏观角度来看，南京拥江发展战略已经成为城市建设的主方向，参考同为拥江城市的武汉，未来南京的一线江景房将会拥有极强的溢价能力，外加研创园产业中心的加成，这里有可能成为与核中核价值齐平的区域，研创园核中核名副其实。

　　试想一下，未来工作在研创园与河西中的人们，在仅有的几个研创园一线江景房项目，是否会挤破了头，刷新江北核心区的报名人数纪录？

　　整体而言，从江北核心区划定之初，就已经奠定了双核心的格局，两隧之间承担着公共设施与城市界面展示的功能，而研创园则承担着高新技术产业中心的重任，对于以产业立城的江北新区来说，二者的重要程度基本等同。

　　而研创园的临江住宅聚集区，凭借着与河西中隔江相望、位于五桥和长江隧道之间的优越地理位置，外加一线江景资源，这里也将有望成为比肩核中核的板块，值得期待。

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