成熟板块之一，十余年的开发历程，形成了包含三山、百家湖、九龙湖、方山在内的4个典型别墅聚集区，共计40多个已交付小区。

　　这里墅居氛围浓厚、产品类型齐全，除一、二手别墅成交量常年占据全市榜首外，现别墅租赁市场也正处于快速发展阶段。

　　将军大道沿线、三山板块是江宁的高端别墅区，现有玛斯兰德香山美墅、帝景天成、瑞景文华、山水华门等别墅小区。这里的别墅装修标准高，周边配套齐全，因此深受企业高管、外国租客的青睐。现区域内350-500㎡的豪装独栋别墅月租多在2万-3万；250-350㎡的精装双拼、联排别墅月租多在1万-2万。

　　某中介负责人表示，来看玛斯兰德的租客非富即贵，他们对别墅装修要求很高，还会考察别墅的实际使用面积、小区位置等。而秦淮绿洲、运盛美之国、中国人家等别墅，精装房源性价比高，生活配套齐全，更受大众租客欢迎。

　　毛坯别墅不及精装别墅一半月租。相比精装别墅动辄过万的高昂月租，毛坯别墅租金多在4000-6000元/月。在九龙湖、方山等新兴板块中，这类毛坯别墅房源占比高，面积为180-500㎡之间。总价年涨211万！2016上半年江宁二手别墅成交“翘尾”

　　据笔者抽样电访发现，包含颐和南园万科金域蓝湾中航樾府五矿九玺台等毛坯别墅出租率高的小区，房东们更愿意将别墅以仓库、淘宝办公的形式出租。按常理说，这类别墅总价400万/套起，能够消费的多为千万资产人群，为何他们会将这么好的房子租给别人做仓库、办公室？

　　一位资深别墅代理人为笔者解开疑惑。别墅基本都有挑高客厅设计，得房率高、可利用面积多，且毛坯房源墙体隔断少，某种程度上与仓库功能接近。再者别墅区物业、安保级别高，可防止货物丢失。对房东来说，租做仓库、淘宝店等也比较省心，不会破坏原别墅结构。叠加别墅“抢市”升温，前5月成交增速超联排近2倍

　　对于时下流行的别墅轰趴、PARTY短租形式，包含景枫你山九龙湖别墅五矿九玺台万科金域蓝湾中航樾府、帝景天成、玛斯兰德等别墅房东、物业、代理中介在内，都拒*了这一租用形式。5月“黑马”抢眼 溧高别墅成交创新高，同比上涨2.7倍

　　景枫你山物业表示，因为别墅是一个讲究安静、私密的居所，年轻人的聚会PARTY，会有噪声干扰邻居。同时，出入来往的人员较多，墅区安全难以保障，而且后期维修成本也会非常高。

　　九龙湖别墅物业表示，小区内所有别墅除不能做日租、短租外，还不能以群居的形式租用，从而保证高档墅区的原有品质。

　　相比江宁城区别墅租赁市场的火热，位于秣陵的奥斯博恩庄园则稍显冷清。该别墅区2008年陆续建成交付，因区位远，入住率一直不高，多以毛坯形式空置。从2015年开始，南京房价高涨，直接带动了这里二手别墅的成交。目前奥斯博恩庄园叠加别墅总价150-160万/套起，性价比高，吸引了一批禄口、秣陵改善人群乃至河西投资客的进驻。

　　秣陵也成为江宁首个别墅成交率高于别墅出租率的板块。返回南京365淘房

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