昨晚，南京土地市场网改版上线“土地推介”全新功能模块，并上线幅商品住宅类用地简要的招商推介信息，其中涉及江宁8幅地块，这是有史以来该官网首次密集发布土地招商推介信息。

　　本次江宁区的8幅地块分别位于正方新城、滨江、淳化以及麒麟、汤山等板块。其中包含了二类居住用地、商业用地、老年公寓用地等，下面安家在江宁带大家重点解析以下4幅涉宅地块。

　　地块位于南京市江宁东善桥片区，东临锗矿路、南临正方大道，总用地面积36859.93平方米（约69.6亩）。规划为R2二类居住用地，容积率2.5，建筑高度80米，建筑密度20，绿地率30。

　　地块西临景明大街、南临兴城路。总用地面积40730.69平方米（约61.1亩）。规划为Rb商住混合用地，容积率2.3，建筑高度80米，建筑密度30，绿地率30。具体情况以正式公告为准。

　　地块位于西临景明大街、南临太白路。总用地面积28540.56平方米（约42.8亩）；A分区规划为Rb商住混合用地，容积率2.3，建筑高度80米，建筑密度30，绿地率30；

　　B分区规划为Rc基层社区中心用地，容积率1.8，建筑高度35米，建筑密度45，绿地率20。具体情况以正式公告为准。

　　该项目位于江宁区淳化组团，梅龙湖以西，104国道以南、端拱路以东，总用地47745.61平方米（约71.62亩）。根据《南京市江宁区高新园淳化组团NJNBe020控制性详细规划 》03单元技术深化成果，该项目涉及2个分区。

　　B分区，B1商业用地，用地面积10898.95平方米，容积率1.5，建筑高度24m，建筑密度50，绿地率20。具体情况以正式公告为准。

　　据我统计，目前江宁的储备住宅项目（包括地块）仅有20家，大家可能觉得这个数量还不错，但要知道去年江宁的储备住宅项目多达35幅，同比下降46%。

　　如今的江宁，百家湖、九龙湖甚至上秦淮都陷入了房荒的状态，而从市场储备来看，这些板块的储备量并不大。百家湖仅有阳光城G62地块待上市，预计今年8月入市；上秦淮G81地块*快5月上市。

　　就目前的市场来看，百家湖这块地的关注度非常高，不少网友都在等这块地上市，摇号是板上钉钉的事实；上秦淮G81地块主打改善，毛坯限价3.28万元/㎡，如果价格合适，不少改善也会关注。

　　现在南京实行三年限售的政策，而土拍市场取消了现房销售政策。从表中来看，现房销售项目基本已经*迹。这也意味着可以出手的年限至少是五年，在这五年中并不能以租养房，收不到任何返利。

　　方山北两盘联发翡翠方山、樾山林语，低密住区，近方山别墅区，改善换房可以考虑。两盘近科学园、日常驾车出行比较便捷，但距离文鼎广场有段距离，周边商业氛围也不是很浓厚，配套一般。

　　方山中部的美的建发润锦园应该是板块内卖得*好的楼盘了，项目紧邻文鼎广场、近1号线南京交院站 ，地处方山大学城核心地段，目前还有一些尾房在售。

　　另外一个关注度较高的楼盘应该是江宁城建开发的凤溪苑了，项目离地铁更近，预计今年上市，大概率将摇号。

　　五矿澜悦溪山拥有央企五矿品质，精装修带三件套，均价3万/㎡出头，门槛稍高。

　　远洋万和方山望主打精装小户型，89㎡户型双阳台设计，销许均价28150万/㎡。于刚需而言，性价比较高。

　　中海方山印低密多层，定位改善，均价28156元/㎡，有装修升级包可选，中海品质，舒适度较高。项目于上周五领取销许，清册已出，综合中签率约33%，将于明天（3.31）首开。

　　禄口更是一场大战，如果在售项目持续平销的线盘厮杀的状态。这对开发商来说，压力十分大。

　　据安家在江宁统计，去年全年，江宁共出让了27幅地块，卖出225.59亿元。诞生2幅新地王，6幅楼面价超10000元/㎡

　　2020年，滨江成土拍大赢家，共出让7幅地块。其次是上秦淮出让4幅地块，大学城出让3幅，禄口、谷里、东山均出让2幅，其余板块仅成功出让1幅地块。

　　今年以来，江宁仅出让了3幅地块，分别是禄口G01、G02和正方新城G03，即使是远离主城的刚需板块，也纷纷触顶摇号，诞生了新地王，令人惊喜。

　　与此同时，江宁方山高新园解溪社区已经整体拆迁，将打造新城，届时会释放出很多土地，全新的市场即将打开！

　　不过由于江宁的发展较早，主城区集中在岔路口、百家湖、东山一带，众多新兴板块崛起，但刚需板块都比较偏远或受不利因素影响，买房人的接受度一般。

　　不过从今年开始，刚需板块开始翻身。正方新城纯新盘首开摇号，禄口不少楼盘要清盘...不管是土地出让还是新房去化，都不再是曾经底价成交、去化艰难的地方了。

　　近年来，也有人开始质疑江宁的房地产市场，认为热度一般，开盘现场盛况不再。但这恰恰说明江宁楼市在往健康发展，投资客退场，这对于有真正购房需求的置业者来说是件好事情。

　　江宁不缺产业、不缺城建，不缺购买力。却极缺位置好、产品好的房子，希望今年各家开发商能给江宁带来更多的诚意之作。

　　首先来看百九核心区、东山、上秦淮这些主城板块，一来总价过高，二来更是几乎无房可买，寸土寸金。

　　其次，通过本次江宁挂出招商的涉宅地块来看，整体数量并不多，都分布在正方新城、滨江等刚需板块。

　　其中，一部分刚需板块，由于长期以来新房数量过多，去化也不太理想，近年来开始逐渐减少挂地。

　　而另一部分刚需板块崛起，逐渐向改善转变。未来新房价格有上涨趋势，挂地数量有明显提升，这也是今年在江宁买房的趋势。

　　还有“横空杀出”的解溪新城，不仅为方山储备了大量地块，后期土地市场会向这里倾斜。

　　未来，想在江宁主城置业，难！想在江宁新主城置业，容易！建议新方山、正方新城、滨江任选，门槛低期待值高。

　　以上这些板块你认为如何？待上市的纯新盘有你在等的吗？您期望的价格是多少呢？欢迎留言！

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