江苏省南京市江宁区农村土地承包经营权流转情况的调查与思考

　　保安部工作制度一认真贯彻党的路线方针政策和国家的法津法觃按照年度目标的要求做好的安全保卫工作保护全体人员和公私财物的安全保持正常的经营秩序和工作秩二做好消防安全工作认真贯彻预防为主的方针教育提高全体人员的消防意识和防火知识配备配齐各个楼层的消防器材管好用好各种电器设备确保各通道畅通严防各种灾害事故的发生

　　江苏省南京市江宁区农村土地承包经营权流转情况的调查与思考

　　近年来，随着江苏省南京市江宁区工业化和城市化进程的加快，农村土地流转更加频繁， 如何在土地流转中能够既有利于土地的合理利用和优化配置， 又能够切实保障农民的合法权 利不受损害，已成为各级政府及农村基层组织需要解决和研究的重要课题。 一、土地流转现状 目前，我区现有承包农户 16.76 万户，承包耕地面积 53.7 万亩，全区土地流转面积达 29.87 万亩，流转比重为 48.9%。土地流转形式主要有转包和出租两种，分别占流转总面积 的 50.8%、46.4%。互换比重很少，股份合作刚刚起步。全区耕种 15 亩以上规模经营户有 1785 户，规模经营面积 19.71 万亩，规模流转比重 32.3%；50 亩以上规模经营户 1276 户， 规模经营面积 17.75 万亩。全区全年累计建立土地合作社 30 家，入股农户 7970 户，入股面 积 2.41 万亩。目前我区 100 亩以上经营大户共有 220 户，经营面积 7.44 万亩。土地流转价 格由农户自发流转价格为年均 460 元/亩左右； 经组织参与的流转价格为年均 690 元/亩左右。 二、农村土地经营权流转中几种好的做法 1.建立土地流转有形市场，为农村土地流转提供全方位服务。2009 年 10 月淳化街道成 立了我区首家农村土地流转有形市场，街道投资 95 万元，在淳化集镇繁华地段购买淳化社 区 100 平方米的大街门面房，设立了收益评估服务区、交易竞标服务区、洽谈调解综合办公 服务区。在交易大厅设信息咨询、申请登户、合同签订三个窗口，配备信息采集和发布、合 同签订及档案管理等工作人员，电子显示屏、电脑、一体化多功能复印机、投影仪、会议桌 椅、办公桌椅等配套设施齐全，建立了适应农村土地流转有形市场需要的现代化办公场所。 通过有形市场的操作，至 2009 年底已为茶岗社区流转土地 1000 亩，主要经营苗木种植，每 亩承租费 700 元/年；为周子社区流转土地 2000 多亩，用于观光农业，每亩承租费 800 元/ 年。 2.成立股份合作社，为农民增收致富开创新途径。横溪街道西岗社区地处苏皖边界，农 田种植需要三至四级提水，农本高，收成低，发展难。为了规范农户土地流转行为，实现土 地规模化经营，促进农民增收，西岗社区在江宁区率先组建了“土地股份合作社”。2009 年 11 月在区工商局注册了南京市首家“南京西岗观光农业土地专业合作社 南京西岗观光农业土地专业合作社”，该合作社依托“七 南京西岗观光农业土地专业合作社 仙农业发展有限公司”，主要进行设施农业核心区建设、农民住宅集中区建设和生态观光旅 游区建设。农户以土地入股，每亩折价标准为 10000 元。入社土地由合作社统一管理经营， 社员在享受保底分红（每亩每年 500 元）的同时，也参与合作社收益分红，农民既可以入社 劳动又可以自己发展第三产业， 土地股份入股后老人不仅拿到政府养老补助， 而且在土地合 作社同样拿到一份养老补助。土地入股农户 175 户，涉及塘山、花山、吴丰、陶高、朱高五 个自然村，入股承包水田 423.54 亩、旱地 340.95 亩，还有部分集体水面面积和山林面积共 计土地 1000 多亩。 3.引进资金，引进人才，引进技术，打造生态农业、观光农业、高效农业。东山街道泉 水社区在土地流转中主动引进资金、引进人才、引进技术，全力打造生态农业、观光农业、 高效农业， 充分发挥紧靠南京城市边缘及交通便利等优势条件主动与南京科研单位、 大专院 校、专业实体单位等联系，为社区农户土地流转牵线 多亩， 每亩流转费 600 元/年，主要生产草莓、蔬菜、花卉、瓜果等经济作物的设施农业，引进有 专业技术的能人和经验，由当地农民为其打工，学习和掌握经验技术，为今后自己致富之路 打下基础。目前种植草花面积 400 多亩，每盘 0.50-1.00 元，每亩收入一年达 1 万多元。 4.发展低收入农户项目区，促进农民增收。禄口街道张桥社区在市、区大力支持下，建 设促进低收入农户增收项目区， 由张桥社区吸引外商资金与本地业主共同投资建设而成， 属

　　设施农业和高效农业。先后成立南京国军草莓专业合作社和南京张桥秦之源农业专业合作 社。社区共有低收入农户 66 户，150 人，其中劳动力 53 人，低保户人数 74 人，五保户人 数 12 人，残疾人数 28 人，实际经营土地 379 亩。另外，带动周边成功、马铺两个社区低收 入农户 110 户，202 人，其中劳动力 109 人，实际经营土地 272 亩。2009 年，低收入农户项 目区人均增收 1500 元。社区两委会以南京张桥秦之源农业专业合作社为主导，将“秦之源” 品牌经济扩大范围，吸引社区及周边低收入农户将土地加入股份合作社，加大投入力度，加 快建设五个功能区：即草莓种植园；农业产品观光休闲中心；高效渔业设施园；大农业产品 加工区和办公及服务中心。 三、农村土地流转的主要成效 1.有利于土地的合理利用和资源配置。 通过土地流转把零星土地从千家万户农民手中集 中成片，按效率原则重新配置土地，进行适度规模经营，有利于改善分布于农民中异质人力 资本的配置效率，促进土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素的合理流转和优化组合； 有利于农业的分工与专业化，使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营、 企业化管理”的发展道路，实现土地资源的充分利用。 2.有利于农村劳动力向第二、 第三产业转移。 土地流转机制的建立， 改变了部分农民“亦 工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，解除了土地对这些农民的束缚，促进了农村劳动力向非 农产业转移，向城镇集聚，推动了城市化和农业现代化的进程。随着种养大户、农业龙头企 业、设施农业、股份合作土地流转方式的发展，也加大了农村劳动力向农业工人的转变。 3.有利于促进农业产业结构调整。土地流转后，土地用于传统农业产业粮油作物生产比 重下降了，而用于其他经济收益高的产业比重上升了。江宁出现了一大批苗木花卉基地、瓜 果基地、大棚蔬菜基地、水产养殖基地等，同时涌现出茶叶合作社、奶牛合作社、西瓜合作 社、苗木协会各种经纪公司等，生态农业、观光休闲农业、都市旅游农业等应运而生。这大 大改变了长期生产方式粗放、经营方式单一、农业基础设施薄弱、生产手段落后、科技含量 不高的现状。 四、土地流转中存在的问题及制约因素 1.流转行为不规范，农民自发流转不签订书面流转合同。农户间的流转*大多数没有签 订书面合同或合同内容不规范， 有的只有双方当事人才知道的口头协议， 认为都是亲戚或关 系较好的邻居， 不用签订合同， 待到发生纠纷要求解决时难以取证， 为处理纠纷增加了难度。 如有的农户户口在村，人已迁居外地，他们只依法享受承包本村土地的权利，却不承担农田 水利等公益事业建设的义务，有的农户欠村集体的债也不履行偿还的义务。 2.土地租金偏低。目前全区土地租金*低的每年 200 元/亩，高的每年 700-800 元/亩， 因为以前签订承包合同， 没有土地流转价格递增机制， 再加上农业经营有的项目经营周期长， 效益不高，所以如果业主不同意，价格就很难提高，合同价与现行市场价产生差距，这就形 成了很多土地租金矛盾。 3.引进开发业主难度大。农产品经营收益比较低，工农产品价格剪刀差仍然很大，而农 产品面临市场和自然双重风险，业主对投资农业项目开发极为谨慎，随着土地租金的提高， 开发成本的加大，有实力的业主参与土地流转、规模经营农业项目较少，而租金较低既影响 农民的经济效益，同时对推动土地流转又形成了新的制约。 4.土地流转中介服务组织发展不平衡，制约着土地流转。目前，我区大多数地方还没有 中介服务组织，供求之间缺少桥梁，信息不灵，往往出现转让者找不到合适的受让者，而需 要土地的人则又找不到有承包地的出让者。 五、解决农村土地流转中存在问题和矛盾的建议 1.建立健全农村土地流转机制。土地流转能够有效改善土地资源配置效率，有利于土地 的合理使用，进一步缴活农业剩余劳动力的转移， 为农业规模化、 集约化、机械化、 高效化、

　　专业化经营提供了广阔空间。另一方面，构建和规范农村集体建设用地的流转机制，可以使 农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果，显出集体土地资产价值，促进农民获得更大 的增收效益，特别是在建设社会主义新农村中有利于统一规划，资源整合，促进发展，建立 和谐。因此，各级政府部门应高度重视土地流转工作，加强土地流转状况的调研，不断统一 思想认识，要通过建立有效、灵活、合理的土地承包经营权流转机制，培育发展多种形式， 适度规模经营的市场环境， 以实施流转合同制和备案制为基础， 全面建立健全农村土地流转 规范管理工作制度、工作机制和工作规程，努力在实际土地流转过程中疏导矛盾和问题。 2.加快土地流转服务平台建设。随着农村经济的快速发展和劳动力的转移，部分农户有 转包、承包土地的热情，部分有生产经营能力的农户有扩大农业生产规模，发展效益农业的 愿望。但由于土地流转信息的单向性，使土地转包方和承包方难以有效的对接。建立土地流 转服务中心、搭建服务平台能较好地发挥土地流转过程中中介服务、信息提供、价格指导、 利益关系协调、合同签订指导、法律咨询等作用，优化外部环境，不断完善流转市场，确保 土地流转的顺利进行。 3.充分发挥价格职能，引导和指导土地流转价格水平。鉴于目前农村土地流转中价格不 一，政出多门、矛盾突出的问题，建议物价部门充分发挥价格职能，制定对农村土地流转价 格的指导性政策，建立长效管理机制，按照市场供求关系及区位优劣、规模程度、年限长短 等因素合理确定土地流转分类指导性价格标准， 促进农村土地承包经营权合理流转和管理水 平的不断提高。

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