专项调研，希望通过代表园区、代表楼宇的访谈交流，了解需求，对接资源，搭建服务平台，多方探讨解决方案，同时展示特色园区和楼宇，促进南京楼宇经济、总部经济的高质量发展。

　　4月12日，“深入产业园”专项调研首站便是玄武新中心的封面之作——南京星河WORLD。南京商业地产商会联席会长兼秘书长冯宪法、星河产业集团南京产业公司常务副总经理徐炎，率双方团队参与此次调研。

　　星河控股坚持“产业为引领，地产为根本，商业为驱动，资本为重器，金融为护驾，物业为支撑”的业务定位，构建了六大业务良性互动的星河生态圈，从土地运营、商业运营、产业运营、资本运营等多维度深入参与城市化发展进程，坚定不移地走高质量发展之路，践行城市运营引领者的责任和使命。

　　南京星河WORLD是星河产业布局华东的首个项目，结合深圳星河WORLD的成功运营经验，将“产城融合”特色模式落地南京玄武，打造60万㎡产融联盟新城，中国第二座星河WORLD诞生。项目以多元业态将资本、技术、人才、园区、企业、高校院所有效融合，以云计算（大数据）、物联网、智能制造三大产业构筑板块产城封面。园区一、二期均已入选“南京城市硅巷”。2020年10月，随着南京星河WORLD正式开园，玄武新中心产业发展正式进入发展新纪元。

　　问：目前南京星河WORLD招商情况如何？相较于深圳，南京项目的招商运营模式有什么特别之处？

　　答：这幅地块是自红山新城成立以来，出让的*一幅产城用地，要求项目将产业、住宅、商业整合在一起。

　　从项目定位上来说，既提高了产业条件，也需要融合市场化需求打造办公产品，这无疑是对招商提出了更高的要求。因此自2019年动工至2020年6月份*一期交付的期间，星河产业一直在做产业融合招商。目前，南京星河WORLD已完成销售部分，出租率达80%以上，并成功引入京东五星全国总部、中科软科技华东区域总部、中国铁塔江苏省分公司三家总部企业。能有今天的成果，除了基于“产城融合”开发模式，也是因为星河本身产业资源的积淀和储备的因素。

　　在针对南京项目做产品规划设计之初，考虑到头部企业的带动作用，于是将大数据、互联网类企业的需求考虑进去。园区层高不仅做到4.2米，楼面承重还达到了500-1000kg/㎡，可放置重型设备；地下1200多席的停车位完全满足园区办公人群需求；另外，供电量比普通办公足足高了一倍等。也是因为初期做产品设计的时候，就已经考虑到了后期企业的需求，才有了现在的招商成果。

　　*重要的是，在拿地的时候，星河就开始做客户画像，合理规划办公载体空间，做到既有标准化空间，也有定制化空间。利用企业客户的需求，反向指导产品设计规划，能快速提高招商工作效率，所以说将招商运营前置是非常重要的。

　　问：因为深圳星河WORLD模式当年的巨大成功，被玄武区重点招商引进，那南京星河WORLD又有什么自己的特色？

　　答：南京星河WORLD应该是深圳项目的科创版，南京项目打造的是科创+总部模式。深圳星河WORLD给了南京很多借鉴学习之处。目前南京星河WORLD的主导产业方向是云计算、物联网和智能制造，园区内办公人数多达3000多人，122家企业中有20家是高新技术企业，2家上市公司，1家新型研发机构，2家江苏省“专精特新”小巨人企业。除了中国铁塔江苏省分公司、中科软华东总部、京东五星总部等行业头部企业，星河还引入了玺承集团、朗辉智能物联、华如防务等创新科技项目。

　　问：园区在企业服务方面的亮点有哪些？

　　答：下一阶段，星河的重点任务就是做好园区的运营服务，提升园区品质。星河产业运用产权/租金/服务换股权模式，贯穿产业全生命周期，汇聚并参与超2000家实体企业运营发展，超100家股权投资企业，36家已上市或在新三板挂牌。

　　资本是支持招商*重要的因素，园区联合地方政府与深创投集团共同发起10亿南京星河WORLD专项产业创新基金，旨在发掘和培育一批创新程度高、市场竞争力强、发掘潜力大的优质中小企业，围绕企业运营所需，通过直接投资或联合投资等渠道和方式，助推企业加速增长。

　　在中小企业服务方面，星河控股集团联合三位中国工程院院士共同发起设立星河•领创天下。平台由深圳市星河博文创新创业创投研究院有限公司负责运营，以企业服务为核心，以股权投资为纽带，以培育创新产业内核为使命，以“空间运营+股权投资+创业孵化”为主营业务，致力于成为国内*流、具有鲜明产业特色的创新创业服务平台。

　　后续，星河和政府的合作会继续加深。园区内设红山新城政务服务中心，搭载项目申报、知识产权服务、技术及人才服务、创新金融服务等十大服务平台，帮助入园企业聚焦核心产业发展，为企业的非核心业务提供一站式的业务外包服务，形成以企业诉求为先导的企业服务体系。

　　在园区智慧化方向，南京星河WORLD正在积极探索打造星云高效便捷智慧园区；结合BIM、GIS、IoT等新一代信息技术打造BIM智慧运维管理平台，构建五大功能模块，高效服务于企业管理者，为园区办公生活品质带来质的飞跃。

　　问：园区在商业配套方面做了哪些设计安排？

　　答：商业配套方面，也配备了1800㎡大型员工食堂、罗森直营店、高端茶社等商业配套，后续还会继续招引高品质商业业态服务园区高端商务人群。

　　问：南京星河WORLD在总部企业招引方面做得很突出。是否有总结过总部企业的需求，南京在发展总部经济方面的优势是什么？

　　答：总部企业落户，首先考虑市场因素，有真实的业务需求；

　　第二，从企业成本来考虑，落户在南京，相较于强一线城市在成本上是有优势的；

　　第三，行业政策优势影响了产业发展，例如江北新区集中优势，引入一批集成电路产业链相关企业，行业势头发展较好；

　　第四，营商环境也是影响企业选址的因素之一。

　　其中需求业务拓展、市场化程度对于总部企业落户及发展影响力度*大。当然，总部企业选址因素还有很多，能精准抓住企业痛点，是需要深入研究交流的。

　　南京星河WORLD是目前玄武新中心*具代表性的产业项目，从前期开发模式至后期的招商运营，都有着完整成熟的模式和思考。同时星河发挥其头部企业的力量，引领着整个红山新城的产业招商。

　　“深入产业园”行动将持续进行，欢迎推荐代表园区和特色楼宇，同时我们邀请更多的伙伴同行！

　　南京商业地产商会是国内首家跨界地产和商业的社团法人组织，创始于2010年3月18日，以权威性、专业性在行业享有广泛影响力。致力于商业地产生态圈的营造，全面实践“政府+商会+企业”三位一体推动行业健康发展的运营模式，南京地区（都市圈）的主力地产企业、大型国有资产平台、新兴综合体开发运营企业是商会的核心成员。以携手共创商业地产美好未来为使命，在商贸流通、楼宇经济、产业园区、城市更新等领域，为会员单位和服务会员单位提供全方位专业服务。

　　王 雪 秘书长助理【商业地产、智慧商业】

　　李博闻 秘书长助理【总部经济、办公楼宇、产业园区】

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