：南京商业地产商会今年正式启动“深入产业园”专项调研，希望通过代表园区、代表楼宇的访谈交流，了解需求，对接资源，搭建服务平台，多方探讨解决方案，同时展示特色园区和楼宇，促进南京楼宇经济、总部经济的高质量发展。

　　*近，“深入产业园”专项小组走进了位于江宁利源南路的秣陵9车间文化创意产业园。

　　秣陵9车间作为江宁文创园的代表，既展现了丰富的文化元素，又具备了江宁的科技基因。

　　作为秣陵9车间现在的运营方，江苏沣德科技文化产业有限公司是为数不多的又“专”又“精”的产业园开发运营企业。

　　此次走进，江苏沣德科技文化产业有限公司总经理张宇全程陪同，就秣陵9车间运营发展情况和江苏沣德代表性产业项目的开发运营模式，与项目组成员进行了深入交流。所以我们就整理了这期“专访”。

　　【深入产业园】：大家对秣陵9车间很熟悉，但对于沣德可能有些不太了解，请先简单介绍下江苏沣德。

　　张宇：江苏沣德科技文化产业有限公司以创新服务为己任，以培育企业成长为宗旨，是一家专注于产业园区投资、开发、建设、运营的全链条专业服务商，致力于打造地区创新创业和产业集聚高地，为促进区域经济发展贡献力量。

　　经过7年的专业化产业服务深耕，持续发展迭代。

　　目前，沣德在运营产业办公载体超过15万平方米，包括秣陵9车间文化创意产业园、沣德创新大楼、秣陵中心科技园、侨智港科技园、牛立方新港孵化器等。

　　服务不同发展阶段的科技创新型企业300余家，涌现一批高新技术企业、瞪羚企业、培育独角兽企业及上市公司，初步形成从孵化到加速及总部的产业化集群。

　　【深入产业园】：在如今百花齐放的园区开发运营企业中，沣德有什么样的优势？

　　张宇：江苏沣德的创始团队，比如创始人周非，比如我，都曾就职于政府一线招商部门。为什么说这是优势呢？

　　因为做过一线招商，所以我们对江宁区发展的情况很了解，再加上江宁自身雄厚的产业基础，这就为园区运营打下了良好的基础。

　　由于掌舵人既懂政府也懂企业，我们曾经站在经济一线的角度面对企业，现在角色转换了。

　　站在企业角度服务于企业，对接政府资源，知道如何充分发挥园区运营的桥梁作用，能将政府“语言”转化为企业听得懂的“语言”，将政策利好普及给企业，从而起到了服务企业反哺政府的作用。

　　【深入产业园】：9车间是典型的旧改园区，那么沣德是否更聚焦更新改造类资产？

　　张宇：沣德近几年聚焦于国有存量资产的盘活。

　　政府和国企手中有闲置资产，由于欠缺专业团队和专业的运营能力，所以才选择与沣德这样的企业合作，解决了资产盘活升值的难题。

　　秣陵9车间原名“牛首工业园”，是秣陵街道的集体资产，是曾经以低端加工制造、物流为主的园区。

　　园区建筑面积近4万平方米，沣德接手后进行了系统升级，将其一手打造成为南京首个LOFT风格创意园区，一举三得。

　　首先，*一利好便是将集体存量资产盘活，大幅提升收益，成为乡村集体资产转型的典型案例；

　　第二，通过招商运营、资产转型后，企业税收大幅提高，地方政府获得收益；

　　第三，通过改造园区，完全贴合全市科技创新、创新创业的政策导向，呈现了运营成果，也因此园区成功申报了一批高企、上市公司等优质企业，从而实现多方共赢，经济和社会效益双提升。

　　【深入产业园】：秣陵9车间号称文化创意产业园，但看了一圈入驻了不少科技企业。园区整体的产业定位是什么，企业规模如何？

　　张宇：秣陵9车间从2016年开始启动，当时的改造招商模式是清退一栋的企业，更新一栋，招商一栋。

　　*早设计定位是LOFT花园式、无边界、工业风的文化创意模式，主流面积段满足中小企业。

　　后来我们在招商过程中发现文化企业数量有限，承载能力较弱，而科技型企业更受政策鼓励，后来随着行业界限的模糊，园区也逐渐往企业互为融合的道路转型。

　　目前园区内既有文化企业也有科技企业，是典型的文化科技园区。

　　【深入产业园】：您之前在介绍时也说到，江宁的产业基础非常雄厚，9车间正好位于百家湖和九龙湖之间，那么沣德在招商策略上有什么“奇招”可以与周边的优质载体形成差异化竞争？

　　张宇：我认为招商应与政策同步，同时与周边载体形成差异化运营。

　　很多载体包括九龙湖国际企业总部园更多的是点对点服务大企业，很难覆盖中小微企业。

　　我们的园区就重在服务中小微企业。将这批企业集中起来形成规模效应，企业发展壮大后也受到了重视，是互利双赢的关系。

　　沣德是利用产业培育和产业建设的逻辑在做招商运营，希望将来能涌现更多产业化代表型企业。

　　我们的园区不论是硬件还是企业服务，对标的是九龙湖国际企业总部园，只有这样，园区才会产生一定的社会效应和经济价值，载体才能越做越好，企业稳定性强了，载体才能保值增值。

　　我们也曾了解过，企业很在意园区内的企业是否同样优秀，不仅如此，人员和圈层也是企业选择园区的重要因素。因此在改造9车间之初，我们也是花了比较大的代价，清退了那些不符合要求的企业。

　　【深入产业园】：目前园区的运营和收益是否还是以租金收益为主？

　　张宇：我们从*开始的园区运营1.0模式做起，运营1.0模式就是靠赚取租金差价。在保证租金不断增长的前提下，租金占比逐年下降，服务型收入占比逐渐增高。

　　意味着园区运营的服务更加专业化，优质企业量也增多了，同时我们沣德也联合了资本方参投企业。

　　运营就是从点到线到面，逐渐扩展，后续会伴随着持有资产，参股好企业，从房东变成股东。只有与时俱进，才能走得更远。

　　【深入产业园】：在和多家园区接触时，大家都说现在已经进入了“重运营”时代，您怎么看？您觉得沣德的核心竞争力是什么？

　　张宇：我认为如何服务于终端企业，是企业*应关注的核心课题。企业的核心竞争力不在投资建设，而是在于产业的运营，和前期的规划定位。

　　我们在早期做产品设计的时候，会根据园区的区位、体量大小等要素考虑项目是以企业孵化为主，企业加速为主还是引入总部企业。

　　多元化的匹配度是需要前置考虑的。

　　园区应重运营，以人为主。我们在运营过程中一般有三个服务：

　　常规基础服务，包括物业服务。要想使企业获得体验感，其实不难，只需要用心和将服务标准化。

　　企业服务，将企业共性的行政事务纳入到园区的运营服务中。原则上企业只需要负责核心的业务，日常的共性事务包括企业采购、政府对接、金税法服务、企业体检等都可以交给园区运营方来做。

　　产业服务，包括与政府各条线的对接、高企申报、政策资金申报、资本方对接、市场对接等。所谓市场对接，就是帮助一些刚入园区的外来企业融合本地的市场，寻找上下游供应链的衔接关系。

　　企业和园区是共同体，企业发展得好园区才能运营得好。随着企业发展成长带来的边际效应，让成长起来的一批企业成为招商抓手，通过对个体的成长服务壮大整体形成规模，才能吸引到更优质的企业入驻。

　　在谈到整个行业发展的现状和期盼时，张宇说沣德的根在江宁，见证了江宁这么多年，从北到南不断地滚动发展，基本完成退二进三。

　　从原有的以土地出让为主的招商模式往楼宇集约化的模式转型，办公楼宇逐渐规模化，形成了现在的南站片区、百家湖片区，九龙湖片区、未来科技城四个组团。

　　越来越多的企业往四个组团里集中，就如同当初沣德加入商会，选择向组织靠拢。在经济发展模式发生变化时，在疫情当下，企业更应抱团取暖，互通有无，才能受到更多关注。

　　未来，江苏沣德科技文化产业有限公司将通过与国资集团和政府合资合作，盘活国有存量资产，促进产业结构升级和发展动能的转换。

　　以人才和技术为驱动，紧扣产业规划导向，服务企业、培育产业，通过孵化培育，赋能中小微企业发展，推动实体产业智能化改造和数字化转型，实现区域经济效益和社会效益双提升。

　　南京商业地产商会是国内首家跨界地产和商业的社团法人组织，创始于2010年3月18日，以权威性、专业性在行业享有广泛影响力。致力于商业地产生态圈的营造，全面实践“政府+商会+企业”三位一体推动行业健康发展的运营模式，南京地区（都市圈）的主力地产企业、大型国有资产平台、新兴综合体开发运营企业是商会的核心成员。以携手共创商业地产美好未来为使命，在商贸流通、楼宇经济、产业园区、城市更新等领域，为会员单位和服务会员单位提供全方位专业服务。

　　王 雪 秘书长助理【商业地产、智慧商业】

　　李博闻 秘书长助理【总部经济、办公楼宇、产业园区】

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