很难想象，这是我从一位置业顾问口中所听到的话语。这也就意味着，核心区的房价攀升在从业者的眼中也逐渐成为让人难以置信的事情。

　　甚至有人认为：核心区这样的房价上涨幅度是在饮鸩止渴，1年涨1万/㎡，谁都接受不了。

　　不过也有人持有不同意见：没有高房价哪有土地出让金，没有土地出让金，哪来的城市发展？

　　江北核心区楼市可以分为两个阶段，*一阶段在2015-2017年，此阶段核心区面积为16.1平方公里。

　　2017年，江北直管区成立，33.2平方公里的核心区横空出世，江北核心区的建设逐渐加速，楼市也走上了快车道，尤其是2019、2020两年，核心区上市量井喷。

　　该年是江北新区批复*一年，批复之后核心区内在售楼盘为华润国际社区、正荣润江城、正荣润锦城、雅居乐滨江国际、保利西江月，这也是目前江北核心区在售的五大二手房小区。

　　此时，核心区内新房房源均为毛坯销售，售价约为1.5-2万/㎡，这也是江北核心区的*一代产品。

　　该年核心区依旧以五大楼盘为主，不过开始出现精装房源，如保利西江月毛坯改为精装，房价从首开的17508元/㎡的毛坯均价跃升至27593元/㎡的精装均价，房价上涨了约1万/㎡。

　　来到2017年，江北核心区正式确立，相较于2016年，该年份越来越多的楼盘从毛坯销售改为精装销售。

　　伴随着的还有房价的猛烈抬升，核心区新房均价达到了2.8-3万/㎡，核心区房价上升了一个台阶，不过尚未达到3万/㎡的大关。

　　2018年，江北核心区迎来了新鲜血液，除了原先的五大盘外，绿地海悦、扬子江金茂悦纷纷登场，销许均价为2.98万/㎡，均为精装交付。

　　自此，江北核心区再无毛坯房源，同时，核心区距离3万/㎡的大关仅一步之遥，部分房源均价已突破3万/㎡。

　　随着江北核心区土地出让加速，2019年多幅住宅项目上市，金地风华国际、中海左岸澜庭、江与城、江畔都会上城等项目一一登场，核心区逐渐成为知名房企的角逐场。

　　同时，2019年上市的纯新盘销许均价纷纷突破3万/㎡大关，绿地海域更是达到了3.1万/㎡，自此，核心区新房房价正式迈上3万/㎡大关。

　　相较于2019年，2020年的江北核心区更是百花齐放，9盘纷纷入市，5大纯新盘登场，同时核心区楼市已经成为南京*为热门的板块之一，摇号人数屡创新高，中签率一路走低。

　　同时，房价开始一路上扬，从扬子江金茂悦的31800元/㎡，到花语熙岸府的32749元/㎡，再到卓越大江的34500元/㎡，核心区新房房价达到了史无前例的高度。

　　2021年双限地块新政出炉，首批双限地块项目长江时代1314长江时代1516毛坯销售限价为30750元/㎡，含升级装修包均价为3.45万/㎡。

　　而到了2021年年底，中铁建G19地块的毛坯销售限价就已经达到了38000/㎡，相较于年初的30750元/㎡，上涨了7250元/㎡。

　　2022年继续延续了双限地块出让的政策，即将在4月22日出让的G03地块毛坯销售限价达到了4万/㎡，如若加上基础装修和升级装修包，未来售价恐将达到4.5万/㎡，房价天花板被捅破，仅仅1年多的时间，核心区房价的确上涨了1万/㎡之多。

　　从核心区楼市发展轴可以看出，除了20152016年，新房房价由于大面积的毛坯改精装销售而大幅涨价外，核心区整体房价较为平稳，尤其是在2018-2019年之间，房价变动不大。

　　主要的房价上浮时间点在2021年，从年初的30750元/㎡毛坯销售限价到现如今的4万/㎡，上涨了近1万/㎡。

　　但是，有一点要明白的是，在33.2平方公里的核心区上，早已出现价值分化，以G03地块为代表的核中核价值与南工大、青奥板块逐渐拉开，所以也就呈现出来非常大的价格差。

　　不过，有一点要承认的是，以宏观视角来看核心区的房价走势，2021-2022年的确涨幅很猛。

　　江北核心区的新房价格基本上维持在3.6-4万/㎡，主力的户型建筑面积大约为110-140㎡，那么总价也就在400-560万之间。

　　从总价金字塔来看，基本上与江南主城的雨花人居森林、雨花核心区、软件谷等头部次级板块相等，而低于大校场、河西南这些头部板块。

　　不难看出，单从横向对比来看，江北核心区新房房价并不贵，与江南头部次级板块价格重合。

　　不过有一点值得注意的是，相较于2020年江北核心区房价对标燕子矶板块、上秦淮板块等板块，当下核心区的房价的确上涨较快。

　　也正是因为核心区房价的猛烈攀升，让其与江南主城相对优质区域形成价格重叠，致使部分买房人放弃核心区，转而选择其他板块。

　　不过，从板块未来发展前景和定位高度来看，江北核心区无疑是仅次于河西的存在，未来充满想象空间。

　　还有不少人认为，江北核心区的房价透支很大程度上来自二手房房价下跌，新房倒挂消失。

　　以华润国际社区为例，根据某二手房网站数据显示，2021年华润国际社区的平均成交单价为45638元/㎡，而目前，该小区二手房成交均价为4.1-4.2万/㎡，对比之下，房价的确下跌了不少。

　　虽然还有部分房源挂牌价比较高，但是相对来说和新房价格更接近的房源更好卖，买房人也更容易接受，容易成交的基本上都在4万/㎡出点头的价格。

　　这一点从挂牌均价上也有所体现，根据365淘房数据显示，华润国际社区二手房挂牌均价目前为42173元/㎡，相较于此前近4.5万/㎡的价格，挂牌均价下跌了3000元/㎡。

　　而这并非华润国际社区一家的现象，核心区其他小区都或多或少的出现了二手房成交价下滑的现象，正荣润锦城、正荣润江城、保利西江月皆是如此。

　　从表象来看，核心区的二手房房价的确出现了大幅的下跌，与新房价差逐渐抹平。

　　但是，由于目前在二手房市场上流通的住宅，基本上都是核心区*一代住宅，而且多以毛坯销售为主，与当下核心区新房市场品质存在较大的价格差。

　　与时间做朋友！对于新城的建设来说，总是需要去时间等待，当下的江北核心区楼市处于，房价上涨幅度与城市建设进度、买房人对核心区的价值预期存在一定的落差。所以出现了核心区房价透支的言论。

　　对于江北核心区来说，合理的房价上涨，将会有效的增加土地出让金收入，从而加速城建发展，二者是相辅相成的关系。

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