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　　在全国多座城市，你的房子即使尾款尚未还清、还在抵押状态，你也能将其抵押或出手了。

　　它意味着你的持有成本会大大降低，甚至可以通过出手二手房带来置换的资金和房票！

　　据《*一财经》报道，一种二手房交易的新模式——“带押过户”近期在多个城市推出。

　　所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。

　　目前，南京、苏州、济南、昆明等地均已有成功案例。

　　不过，目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的政策执行尚未全面落地，尤其中小银行多数未接到相关通知。

　　有苏州当地房地产从业人士还表示，因为涉及系统对接等问题，目前多数银行与相关部门仍在为此准备当中，全面落地可能还需要一定时间。

　　“带押过户”政策，可能会带来以下效果：

　　1、降低卖方成本。在此之前，国内二手房交易普遍要求卖方（原房主）先解押才能办理过户手续，而解押则意味着需要还清按揭贷款。在还清既有房贷过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，交易流程复杂。

　　从已经官宣放开的几个城市来看，“带押过户”在流程上大大简化，抵押变更、转移登记及新抵押设立等业务普遍可以“一次申请，全部搞定”，百姓只需“进一个窗口，提交一套材料”。卖方交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

　　2、提高交易安全性。它真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”，有效防范交易风险，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，也确保了银行抵押权的落实。

　　对卖方而言，在以往还贷过程中，如果他寻求社会“过桥资金”就会加大风险。允许“带押过户”，则大大降低了此类事件发生的概率。

　　当然，无论是促进交易安全，还是降低交易成本，归根结底都是为了促进二手房市场的流通。

　　这一政策目前还在初步实行阶段，可能还有一定难度，但个人认为它未来很可能会广泛实行，包括合肥也会跟进，理由如下：

　　首先，新的《民法典》规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人，改变了原先《物权法》要求抵押人还清债务的规定，为“带押过户”提供了法律依据。

　　其次，在楼市持续低迷的当下，能够促进成交的措施都有被推广的可能。举个简单的例子，张三某套房贷款还未还清，允许他“带押过户”意味着他不必在贷款还清后再将房子出手，由此他便更容易筹集资金去寻求改善置换，从而能够间接带动新房市场去化，也有利于刺激贷款需求，促进银行盈利 。

　　同时还有更重要的一点，那就是“带押过户”目前已经表现出了很多适宜之处。

　　先前，我们分析了什么样的二手房会相对坚挺、什么样的二手房需要尽快出手。那么，从整体市场来说，二手房未来会如何发展呢？

　　首先从成交来看，由于市场下行已久，外加新房接连入市的冲击，二手房很长一段时间都很难有真正的好转，“挂牌量涨几千，成交量只涨几百”的现象会更加常见。

　　同时，由于我们先前说的市场分化日益严重，短期内合肥二手房成交均价可能会被凯旋门、栢悦公馆、公园里等成交量相对稳定的高端小区继续拉高。

　　但由于这些高端小区近1年来的横盘甚至下滑情况同样非常普遍，所以它们到一定阶段也难以拉高整体均价。就拿8月来说，尽管合肥二手房成交均价保持了环比上涨，但涨幅已明显缩小。

　　数据源自国家统计局，*一房新媒体制图，侵权必究

　　其次从调控来看，在市场尚未复苏的情况下，主旋律只能是宽松。站在新房市场角度考虑，已经有房的人卖房置换比首套房群体掏空“6个钱包”难度会小一些，所以新房市场的好转也离不开二手房市场的活跃。

　　不过，未来二手房市场宽松的侧重点可能会有所调整。例如，合肥2022年涉及二手房的宽松政策主要包括瑶海、新站不限购，政滨高及热点学区允许买第三套房，贷款利率降低，公积金贷款额度提高，公积金贷款年限延长等。

　　未来，二手房市场的放松可能会侧重于其他层面，包括允许带押过户，允许二手房东贡献一套租赁住房以换取限购资格等。

　　尽管我们常说房子正在回归居住属性、炒房难以有好的结果，但二手房市场与新房从来都是息息相关，而非彼此割裂。

　　就拿“带押过户”来说，它能够促进二手房市场的流通。但从二手房出手的效果来说，当前的市场行情很难实现所谓的“炒房”动机，其结果只会是降低房东持有成本、促进房东置换、满足买房居住需求。

　　所以，楼市发展的方向应当是降低空置率、提高入住率，盘活更多的房产。

　　二、三线大信号出现，明年起，该不该买房清楚了

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