1、8月份，新房环比涨幅呈现继续大幅回落态势，二手房涨幅则保持持平。说明新房降温更加明显，房价上涨踩刹车，二手房过户周期长，交易数据具有较强的滞后性，本身的抵抗性也比较强。

　　2、8月份南京楼市受疫情影响较大，全市大部分新房售楼处、二手房门店都关闭了一定时间，市场成交稀落。新房能够成交的基本都是一些价格不高、性价比较突出的房源，二手房市场几乎停滞，过户的主要是前期成交房源，这是新房降温和二手房持平的一个主要因素。

　　3、6月份以来，南京新房、二手房房价涨幅在过去2个月已经形成回落通道。在限价干预下，新房回落幅度明显更深，也更容易回落；高度市场化的二手房房价，则呈现出较强的韧性和抵抗性。

　　4、新房涨幅排名，南京位于20多-40名左右，处于中间位置，不高不低，表现稳健，显示出楼市调控的精准度；二手房涨幅排名，南京位于5-11位左右，相对靠前，但也不是特别突出，并且数据具有滞后性，9月二手房市场已经进一步降温。

　　5、一二手房整体来看，南京楼市始终保持平稳健康，今年的房价涨幅持续低于同期GDP增速和居民收入增速。9月份以来，南京持续加大房源上市供应，一二级市场进一步降温，预计金九银十将继续保持平稳降温的运行格局。

　　（1）一线城市：新房价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。新房价格同比上涨5.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

　　（2）二三线城市：二线城市新房价格环比分别上涨0.2%和持平，均回落0.2个百分点；同比分别上涨4.4%和2.8%，分别回落0.3和0.5个百分点。

　　（3）环比涨幅：深圳（1%）、青岛（0.8%）、重庆（0.8%）、乌鲁木齐（0.8%）领涨。

　　（4）同比涨幅：广州（9.8%）、济宁（9.0%）、重庆（8.8%）、继续高居前三。涨幅5%以上的城市由7月份25个下降到21个。

　　（1）一线城市：二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。同比上涨9.1%，回落0.9个百分点。

　　（2）二三线城市：二手住宅销售价格环比分别持平和下降0.1%，三线连降；同比分别上涨3.2%和1.9%，涨幅分别回落0.3和0.4个百分点。

　　（3）二三线城市二手房价涨幅明显低于一线城市，二线，三线都不到，二手房市场明显不活跃。

　　（4）二三线城市，二手房价同比涨幅分别只有3.2%和1.9%，大幅跑输房贷利率，除了明显倒挂的新房以外，否则投资买房意义不大，贷款投资买房更不划算。

　　（6）同比涨幅：广州（10.9%）、北京（10.4%）、上海（9.7%）、领涨全国。

　　1—8月份，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；比2019年1—8月份增长12.1%，两年平均增长5.9%。其中，住宅销售面积增长16.5%，办公楼销售面积增长3.7%，商业营业用房销售面积增长2.1%。

　　商品房销售额119047亿元，增长22.8%；比2019年1—8月份增长24.8%，两年平均增长11.7%。其中，住宅销售额增长24.5%，办公楼销售额增长3.5%，商业营业用房销售额增长3.3%。

　　8月末，商品房待售面积50580万平方米，比7月末减少284万平方米。其中，住宅待售面积减少257万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积增加10万平方米。

　　（1）销售面积和销售额增幅继续回落，说明8月楼市成交继续下滑，还在继续探底，销售端压力只增不减。

　　（4）商品房宅库存看似不多，去化周期也就4个月不到，但是为何全国到处都是卖房难？有点匪夷所思。也可以说是中国楼市一大怪。

　　1—8月份，全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10.9%；比2019年1—8月份增长15.9%，两年平均增长7.7%。其中，住宅投资73971亿元，增长13.0%。

　　1、基本判断：*近2个月，楼市调控强压期+金九银十上市高峰期。11-12月份，年底冲刺+520地块上市高峰。其中，金九银十的走势和房企跑量情况，将会决定年底楼市的走向。如果不及预期，年底前将面临冲刺年报、回款度过年关的促销压力，降价维权和开发商资金链风险将会集中暴露。不排除届时会有维稳举措。

　　2、初步建议：三四季度买房窗口期打开。上市潮为买房人提供足够多的选择，调控降低的预期提供摇中优质房源和挑好房、享受更优惠价格的机会。三四季度对买房人是超级友好的，也是买方市场。年前不买房，到了明年三四季度，大概率不会再有这样的机会。

　　二是房住不炒，每个人要根据自己的需求买房，没有任何一个楼盘适合所有人，人人买到适合自己的楼盘就是*好的，关注自己的感受，何必在乎别人；

　　三是，意向板块、意向楼盘一定要实地看盘，多比较，做一份排名表，科学决策，理性选房。

　　4、兼听则明：多听听具有实操型的楼市专家、成功买房人的经验。但是切记：别人的建议只能作为参考，*终的决策要靠自己的判断，决策不冲动，一定要过夜。买房遇到任何问题，欢迎咨询《辉哥说楼市&南京买房卖房服务中心》。

　　南京房地产业协会牵头，联合《辉哥说楼市》专业团队，整合楼市专家、咨询机构、房地产媒体等各类资源，为买房人和开发企业搭建房源信息平台、提供买房卖房咨询与交易服务，助力“每一位买房人都买到适合自己的房子”，实现“安居南京、宜居南京、优居南京”的南京梦。

　　“辉哥”领衔专业团队：南京房地产业协会副会长兼秘书长，南京市房地产新媒体专委会主任，7年南京大学城市规划专业理论积淀，6年万科等品牌房企实操经验，16年房地产协会行业领导历练，南京楼市活地图，南京楼市首席专家、政府顾问、买房导师，中央省市媒体楼市评论员，买房人心目中的楼市一哥。

　　三季度上市楼盘集中供应南部新城新玄武江北核心区江宁方山青龙山江宁滨江板桥溧水高淳返回搜狐，查看更多

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