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　　原标题：速看！大厂、老浦口、江浦被划定为市级总规更新重点区域！

　　近日，自然资源部发布了“塑造城市更新的新动能”系列报道刊发了题为《南京：国土空间规划体系框架下城市更新的规划土地政策探索》的文章，其中，南京江北区域大厂、老浦口、江浦三个片区被划定为市级总规中更新重点区域划定（南京市）

　　根据国家实施的相关城市更新行动，其主要涵盖了土地集约利用、历史保护传承、产业转型升级、城市品质提升、治理现代化等多个维度。

　　“谁来干”：依据市相关指导意见和实施细则，抛弃了过去政府主导的征收拆迁模式，转变为“政府引导、多元参与”的方式，充分调动个人、企事业单位等多方参与。该项目实施主体为政府指定的国有平台公司。

　　“谁出钱”：在资金来源上改变了过去单一依赖政府财政投入的方式，同时也防止地方变相过度举债，建立起多元化投融资机制。该项目开创了实施主体投入、房屋权属人自筹、土地出让金刚性计提、各类专项资金等多元化资金来源渠道，同时政府对各类行政事业性收费和税费予以减免，并提供低息政策性贷款，以此降低实施成本，充分激发市场活力。

　　“怎么干”：实施路径上多措并举：

　　一是强调片区化统筹，实现土地集约高效利用。该项目更新改造范围过去只局限于产权边界内，新政策施行后，允许将周边零星的边角地、空闲地和非居住用地一并纳入规划范围，而且允许先划拨再协议出让方式供地，这样就解决了地块零散化、碎片化开发的问题，可实现土地开发综合效益*大化；

　　二是针对老旧小区、棚户区、居住类历史地段等更新改造对象，采取差别化更新策略；

　　三是强调等价交换和超值付费原则，实行原地改善、异地改善、货币安置等多样化安置方式。

　　四是民意优先，重点设立了方案两轮意见征询、循环论证的工作流程，建立起共建共治全过程社会参与机制。进而，该项目45天签约期内居民签约率高达97%，有效保障了项目实施。其间，责任规划师制度也发挥了良好成效，搭建起各方主体间沟通协调的重要桥梁；

　　五是以公共利益和民生保障为前提，探索弹性规划管控方式。该项目中对建筑高度、间距、退让、日照和停车等规划指标管控适度放宽，虽不满足技术规范要求，但均充分征得相关物业权利人和利害关系人同意；

　　六是深化“放管服”改革，简化规划审批流程。如南京市针对不涉及新建建筑物或构筑物，或附属绿化、环卫等配套建设，已出台了两批方案审查和规划许可豁免项目清单。

　　主要围绕老旧工业区、商业区和高校科研机构等城镇低效用地再开发工作展开，南京市制定了相应实施细则。

　　“谁来干”：在实施主体上，强调自主更新改造，也可引入社会资本合作开发，或者土地规划用途为商品住宅，或原有权利人有开发意愿而无开发能力的，可由政府主导，依法收回或回购再出让。

　　“谁出钱”：在建设资金上，根据更新方式而定，有土地使用权人自主承担，也有以地出资或入股、社会资本投入等多种方式。

　　“怎么干”：一是强调从过去的“拆除为主”转向“留改拆”，建立起老城功能品质提升、创新赋能产业转型、新动能新业态培育、片区统筹连片开发等分层分类差别化更新模式，并建立健全与之相匹配的政策配套。例如，涉及历史文化资源活化利用的带方案出让、定向挂牌等土地供应政策，鼓励工业用地增容不增收土地价款，针对新业态新产业和硅巷建设的土地5年免租和协议出让政策，以及引导服务配套完善的土地和建筑复合利用政策等。二是强调土地集约高效利用，推动产城融合与复合开发，如南京制定出台了存量工业用地高标准厂房建设政策，实现产业上楼、配套完善、分割转让等，产生了较好的社会经济效益。三是创新建立正负面清单管理方式，一方面强调项目实施要符合国土空间规划要求，与周边城市规划功能相协调，另一方面，法不禁止皆可为，实现精细化管控与弹性引导相结合。

　　来源：南京市规划和自然资源局（节选），永远大厂

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