从2017年开始，随着政策的逐渐深入，南京的地价就处于不断回落的状态，开发商拿地日趋理性，土地市场降温态势明显。而2018年的南京土地市场，这样的状态并没有明显转变，房企资金压力越来越大，许多房企都出现回款慢，现金流紧张等情况，不少被业内广泛看好的地块也并没有出现预想中的争抢场面。

　　当下，一二线城市虽然土地供应明显增加，但大多房企拿地意愿也已不十分强烈。限价限售等政策使得龙头房企在土地招拍挂市场拿地锐减。龙头房企参与招拍挂市场非常少。更多的出现在部分股权交易市场。比如万科等企业，*近更多在股权市场获得土地。

　　而对于南京土地市场来说，今年成功出让的80幅地块（不包含高淳、溧水及非经营性用地）中，无一幅达到*高限价，也无需现房销售，更有53幅地块仅以底价成交。此外，今年，南京大力发展租赁住房，租赁住房用地的供应比例也明显提升了。

　　可以预感，在政策不放松的情况下，土地市场将进一步平稳，土地溢价率将继续收窄，高价地出现的几率将持续下降。

　　据荔枝房产统计，2018年全年南京市（不含高淳、溧水）共成功出让土地80宗（不含非经营性用地），成交面积4296969.464㎡，成交总金额826.577亿元。相较去年（2017年，南京共出让93幅用地，其中住宅用地有59幅。成交总金额1571.5亿元，出让面积584.24万方），成交面积下降了26.5%，成交总金额也相差了近745亿元。今年出让面积*大的一幅地块为恒大六合G12地块，出让面积达242674.97㎡。而今年成交总价*高的为中海江北新区G06地块，成交总价高达56.4亿元。

　　值得关注的是，在年底期间，南京国土局突然进入了疯狂模式，仅10月29日-11月28日内的一个月时间，就进行了6次挂地、公开了3批土地出让预公告。11月29日-12月28日的6场土拍中，共成功出让31幅地块，总成交面积达136.22万方，累计成交总金额达182.09亿元！

　　从用地性质来看，今年涉宅用地成功出让36宗（其中，纯住宅用地成功出让18宗，成交面积103.95万方），商业性质地块成功出让35宗，租赁用地成功出让13宗，另外还有8块为其他性质用地。整体来看今年纯住宅用地供应和成交均大幅下降，仅占成交总面积的24%。

　　从板块中数据来看，今年成功出让地块*多的无疑是江北板块，共成功出让37幅，其中江北新区就出让了20幅。成交面积*多的也是江北板块，成交面积达218.81万方，占总成交面积的50.9%。而成功出让地块排名第二的板块为江宁板块，共14幅，出让面积达73.65万方，占总成交面积的17%。今年，整体受土地可开发性影响，南京各板块成交分化较为严重，偏刚需板块土地供应明显较多，土地成交面积也相对较多。

　　值得关注的是，今年竞拍轮数*多的地块竟然是位于江北六合的1幅加油加气站用地，经过130轮激烈争夺，*终被中国石油天然气有限公司拿下。而涉宅用地中，竞拍轮数*多的是位于城南西善桥的G18地块，该地块经过86轮争夺，*终被电建拿下，楼面价为17919元/㎡。

　　受房地产市场调控政策的影响，今年南京成交地块地价较去年相比下滑明显，不管是竞拍热度还是溢价率均有显著下降，开放商在拿地方面更加趋于理性。

　　据荔枝房产统计，今年全年成交的80幅地块中，无1幅达到*高限价，也无需现房销售，共有53幅地块甚至仅以底价成交。而36幅涉宅用地中楼面地价突破万元的仅24幅地块，成交楼面价*高的是位于城中的G63地块（商住混合用地），该地块于12月28日，以底价9.4亿元被南京地铁拿下，楼面价为24327元/㎡。

　　例如，江北雨山路板块，今年8月17日拍出的龙湖国资G38地块，成交楼面价仅10194元/㎡；9月7日，拍出的招商G43地块，成交楼面价为14123元/㎡。而2年前，2016年3月18日成功出让的保利G03地块，也就是现在的保利云禧项目，当时的成交楼面价高达22320元/㎡，与今年拍出的地块价格相差了至少8197元/㎡！

　　再例如，2017年2月15日城北新玄武板块的G101地块，拍出了区域*高地价为30006元/㎡，需现房销售，也就是预计将开盘的星河天赋项目。而今年区域内拍出的星河G16地块和北京电子城G17地块，成交楼面价分别仅有12789元/㎡和13730元/㎡，与之前的高价地价格相差了至少16276元/㎡！

　　江宁青龙山国际生态新城2017年以来地块周边推地5宗，区域*高地价为融侨在2016年以23.9亿元竞得的G18地块（融侨观澜），成交楼面价为19476元/㎡。而今年12月27日，金地、金茂、新力联合竞得区域内G60地块，成交楼面价12303元/㎡；12月28日，金茂又拿下青龙山G66地块，成交楼面价12057元/㎡。对比区域*高楼面价，区域内楼面价直降至少7173元/㎡！

　　还有仙林湖区域，2016年9月23日拍出的仙林湖G58地块，当时楼面价为24957元/㎡，也就是现在的融信世纪东方项目。而今年6月22日拍出的复地仙林G23地块以底价成交，楼面价为8486元/㎡。区域楼面价相差了16471元/㎡！

　　此外，江北核心区、城南西善桥、城南铁心桥、青龙地铁小镇、城北燕子矶等多个区域均出现了不同程度的地价下降情况，且不用现房销售，这无疑给予了之前高价拿地项目不小的压力。

　　值得注意的是，今年3月23日的土拍中， 位于栖霞商务区的天林地块（城北G08地块）不幸流拍，这也是今年南京土拍中*一幅流拍的地块。

　　根据先前规划，该地块总出让面积为65056.81㎡，起拍总价10亿元。该地块内须建设一座集中式购物中心，计容建筑面积不小于13万㎡且占计容总建筑面积的比例不低于40%。地块中须至少布置两栋商务办公塔楼，其建筑高度控制在90米至150米。

　　其实，该地块早在2016土地公开出让预公告（第八批）中就已经出现过，同批出现的还有宏大市场地块。这是栖霞商务区312核心商务区的地块，也是未来打造的重点地块。面对流拍得结果，难免遗憾。

　　今年全年，南京市共出让了13幅租赁用地，均以底价成交。租赁用地累计出让面积428516.94㎡，累计成交总金额为28.32亿元。

　　2017年，南京市就从土地供给侧结构性改革角度出发，大胆探索了土地出让新模式，推行了地块所建商品住宅租售并举的出让方式，为稳定房地产市场、培育发展住房租赁市场起到了积极作用。

　　十九大和全国经济会议中都同时提到要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府方面的反复提及，一方面是因为推进租售并举是保证老百姓住有所居的政策保障，另一方面，也因我国租赁市场庞大，需要政策引导。

　　在“租售并举”的新住房制度下，南京作为全国12个试点城市之一，也积极响应国家政策，土地用途愈发多样化。

　　去年12月27日，南京首块租赁地块仙林G69地块被南京仙林羊泰置业有限公司、南京国立资产管理有限责任公司以底价2.67亿元成交。紧接着，在今年1月4日，南京国土局又发布了2018年宁网挂第01号公告，共发布5幅新地块，均为纯租赁房用地，用地总面积17.95公顷，可建租赁住房38.52万㎡。随着这批租赁住房用地的推出，南京成为继上海之后，全国第二个集中供应租赁住房用地的城市。

　　而在今年下半年，南京江北新区再次成功出让8幅租赁住房地块，分布于六合化工园、高新区生物医药谷、研创园等多个区域。按套均80㎡计算，该8幅地块，累计出让面积约26万方，可建设面积预计可达60万方，提供住房7500套。建成后全部作为单身职工公寓。

　　今年被称为房企的“小年”，限价限售等调控政策力度加大，房企债务压顶融资又难，大家普遍觉得日子不太好过，以往不差钱的房企拿地也格外谨慎，多地土地流拍，流拍率创七年新高。

　　对于土地市场的“重塑”已有成效，部分反应敏捷的地方政府已经开始调整土地价格，地价也线年的土地市场，个人猜测是土地市场整体仍将持续萎缩，价格平稳中部分城市下行，成交总额下滑。而南京土地市场在2019年预计也不会有太大波动，仍以“稳”为主。

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