二手房买卖需谨慎！南京这些二手房千万不能买！

　　的话，那可要当心了！除了关心房型、价格之外，*重要的是这个房子能不能买！因为，南京有几种在上市交易时是会受到一定限制的。

　　在日常生活中，大家会遇到这种情况的，一般有两种情形，一是新房还没有交付，所以无法办证，但是房主缺钱，所以要卖房，二是拆迁安置房，还没有满五年，不符合上市条件，所以还不能办证。

　　证件不齐全的房屋，我们是不建议大家去购买的，因为有风险存在，而且没有不动产证的房屋是无法办理过户的，这就为卖房人一房两卖”留下漏洞可钻。

　　另外，房屋涨价后，也容易出现卖房人拒*履行情形。2017年，南京零距离就曾报道过，江宁保障房小区拿证后，有房主变相涨价，向原来已经签订了购房合同的买家收取10-30万元不等的“过户费”，否则不配合买家过户。小伙伴一定要注意，买没证的房子还是再考虑一下吧！

　　共有房产，未经其他共有人书面同意

　　之前有网友咨询，签了二手房买卖合同后，卖房称自己房屋是婚后购买，属于夫妻共有财产，老婆不同意出售了，问现在该怎么办？能算违约吗？

　　由于房地产市场的价格波动比较大，签订合同之后又毁约的情形屡见不鲜，毁约理由也想尽奇招。当遇到多人共同拥有一套房产，即为房屋的共有权人的时候，未经全部共有权人同意，所签署的合同有可能是无效的，这时候就要特别小心了！

　　不能到场需委托代办，并提供公证过的《授权委托书》

　　配偶为非共有权人：亲笔签署的《配偶同意出售证明》

　　配偶为共有权人：《配偶同意出售证明》和《授权委托书》

　　3、卖方离异，需提供财产分割证明（离婚协议、法院裁决书）

　　去年，李女士与卖房的张先生签好了二手房买卖合同，今年初双方办好了交易过户手续。可李女士准备入住的时候，发现房子里面还住着租客，此时早已超过交房期限。

　　现实中很多购买二手房的，过户了才发现房子租约没到期，但是又不能让租客搬走，所以只能通过协商解决，但现实情况往往是揪扯不清。

　　所以购买正在出租的房屋一般有两个问题需要注意，一是买卖不破租赁，即在租期到期之前，房屋购买者不能要求承租人腾房。二是承租人的优先购买权，买出租的房屋之前要有承租的人的放弃优先购买权*好。

　　所以在购买二手房之前，一定要先了解清楚，该房屋是否处于出租的状态，租期还剩多久等问题。

　　“前几天看中了一套二手房，但是房屋目前处于抵押状态，我担心在这样的情况下购买这套房产会存在风险。”这个是很多买二手房的网友都会遇到的问题。

　　南京买一套房动辄就要几百万，选择全款买房的人很少，大部分人都会选择去银行贷款，二手房处于抵押状态并不罕见。房产部门的房产档案可以查询到房屋是否处于抵押状态。另外，也可以查看房屋的不动产权证原件的“他项权”栏目，看房屋是否处于抵押状态。*稳妥的，还是要在合同里面注明相关违约认定。

　　据了解，目前二手房买卖市场常见解押方式主要有以下几种：

　　1、卖方自己一次性还清银行贷款；

　　2、买方支付首付款给卖方予以解押；

　　3、卖方通过金融服务公司借款，完成房屋解押手续；

　　上述几种方式中，第2种方式是现实买卖双方经常采用的，也是经常发生纠纷的方式。

　　由买方垫资解押，一般会出现以下几种风险：

　　1、房产价格市场发生变化，卖家毁约反悔不卖；

　　2、买家已垫资解押房产，在办理房产过户期间，卖方出现债权债务纠纷，法院查封房产造成无法办理过户；

　　3、买方垫资解押房产，卖方因银行贷款政策调整原因或买方个人征信原因不能及时获取房屋按揭贷款不愿自觉履行；

　　4、卖家主观上利用垫资借款法律责任的空白恶意套取买方资金。

　　建议二手房买卖合同履行过程中，买卖双方应当就垫资借款解押条款事项必须做出明确书面约定，必要时可要求房产中介公司在提供服务时就上述条款的*终履行提供相应的担保，并且在设定上述条款前可咨询或聘请专业律师提供服务。

　　除了上面提到的这几种情况以外，还有一些比较特殊类型的房子，购买时也要注意。比如违章建筑、鉴定为危楼的房屋、待拆迁的房屋、依法被查封、扣押的房屋等等，这些房屋都是无法正常办理过户的。购买二手房的小伙伴们，一定要擦亮双眼，千万别被“价格低廉”蒙蔽了双眼。

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