关于南京市鼓楼区电子科技集团十四所科研商办地块的情况汇报 2019年2月 微信公众号 免费知识星球 VIP知识星球 一、项目背景 目录 （1）地块编号2011G78，由中国电子科技集团第十四研究所（以下简称“十四所”）于2011年12月 28日通过土地公开市场以地价12.06亿竞得。 （2）竞得人已于2012年1月与南京市国土资源局签订了土地出让合同，土地出让金及领取土地证的 税费已经交清。2015年4月2日该地块受让人己变更为江苏国睿科技园开发有限公司(竞得人全资子公 司，注资2000万元人民币)。 （3）2016年因政府将原土地出让条件为240米以下，改为高度控制在60米以下（容积率随之下降）， 并将地块原有出让面积由76079平方米缩小67986平米，为补偿建筑容量损失部分，约定增加地块的 商业面积比例。 （4）2016年12月28日，十四所与南京市国土资源局针对国睿科技园项目规划调整后的补偿事宜进行 了沟通，会议认为：（1）国土局希望市规划局先行对十四所调整后的设计方案进行审核，提出审核 意见。（2）国土局根据规划部门审核批准的方案计算此次规划调整给十四所造成损失。 （5）目前，依规划调整而调整的地块设计方案已通过规划局审查，目前仅通过地上部分的设计方案， 基本指标如下：用地面积67986平米，综合容积率3.43，地上建面236160平方米（含商业面积87796 平方米、科研办公97317平方米、酒店公寓46000平方米、220KV变电站5047平方米）。 （6）地块下一阶段将重点进行规划过审后国土局的地价再评估程序以及对地下部分规划条件的确定 程序。 因地主方十四所为国有军工企业，房地产开发不是主业，且因项目已完成地上部分规划调整并重新进 入启动阶段，故亟待与同为国有背景的意向建筑、开发企业就项目达成合作。 项目背景： 二、项目基本概况 目录 规划条件：目标地块为科研商办用地，规划过审方案为地上部分方案，地下部分规划条 件尚不明确，项目地上总建面积23.62万m，其中商业8.78万m，科研办公9.73万m，酒 店式公寓4.6万m；地下暂遵规范配比以两层局部三层作停车用途考虑，建面10.2万m 用地性质用地规模（m） 容积率 计容建面(m） 出让年限其他要求 科研商办 67986 3.43 236160 60 科研50年 商业40年 （1）科研性质部分的40%面积不得分割出售，可整层转让 （2）地下室是否可规划为商业性质，以及地下空间用途变性 需要补缴的土地出让金数额，需要同政府部分沟通确认 区位分析：处主城稀有核心区边缘位置（井字形内环西北边缘），属城中向鼓楼滨江的过 渡地带；距南京站4公里，距城市中心新街口4公里，距青秀城及G70项目均约8公里。 新区CBD （6.5km） 江北新区 新街口 奥体中心 （8km） 城市位置 青秀城（8km） 钟山风景区 （6.5km） 南站地区南京站 主城范围 江北核心区 河西新城 南京南站 新街口 （4km） 目标地块 南京站 （4km） 主城城中 雨花G70项目 （8km） 井字内环 鼓楼滨江 滨江商务区 （2km） 交通分析：地块为在建地铁7号线年开通）古平岗站上盖；周边虎踞北路路及内环 北线路均为城市主干道，通贯全城，5分钟可到达主城核心区，交通极度便捷。 地铁7号线号线 通往玄武 湖及主城 通往主城 通往龙江 通往鼓楼 滨江及长 江大桥 南京师范大学附属中学 南京工业 大学 南京邮电 大学 江苏城市 职业学院 ******江苏省委 党校 新城市虹桥 中心商业综 合体 国鹏产业园 住宅区 住宅区 科技创新创 业基地 住宅区 住宅区 周边环境：周边住区密集，高校众多，生活氛围浓厚；南侧与******江苏省委党校一路之隔 类型名称 级别 商业 新城市虹桥中心 集中商业学校 南京师范大学附属 中学 国家级示范高中 南京市古平岗小学 公办学校 ******省委党校 干部培养院校 江苏城市职业学院 公办普通高等学校 医疗 南京市鼓楼中医院 二级医院 南京医科大学第二 附属医院 三甲医院 休闲 古林公园 400亩大型公园 2.0km 休闲 商业 教育 医疗 南京师范大 学附属中学 新城市虹 桥中心 南京市鼓楼 中医院 古林公园 周边配套：属主城成熟区，周边2km范围内商业、教育、医疗配套完善，服务便捷。 ******省委党校 江苏城市职业 学校 南京工业大学 南京邮电大学 南京育英外国 语学院 南京市古平岗 小学 南京医科大学 第二附属医院 项目属性小结：主城成熟区+优质配套城中地铁上盖优质稀缺项目。 区位 城市主轴沿线，主城成熟区，处鼓楼滨江向城中的过渡地带；距南京站4公里， 距城市中心新街口4公里，。 交通 地块为在建地铁7号线年开通）古平岗站上盖；周边虎踞北路路及内环 北线路均为城市主干道，通贯全城，5分钟可到达主城核心区，交通极度便捷。 环境 周边住区密集，高校众多，生活办公氛围浓厚；南侧与******江苏省委党校一路 之隔。 配套 属主城成熟区，周边2km范围内商业、教育、医疗配套完善，服务便捷。 本体 净地交付，地铁古平岗站上盖。 10 三、地上部分产品解决方案 目录 总平面图与规划指标： 鸟瞰图： 人视图： 立面效果图： 四、周边市场与价格定位 目录 （1）本案地块周边3公里范围 的酒店式公寓项目分40年产权 （商办性质）、65年产权（民水民 电、可落户、有学区）及70年产权 （住宅性质）三种类型。其中65 年产权公寓为南京特色产物， 主要分布于项目北侧的中央门、 挹江门及鼓楼滨江片区，其中 又以鼓楼滨江为甚；周边其它 项目则主要以常规40年产权商 办性质公寓为主，另有怡景公 寓（金茂汇上盖）70年产权住宅 性质公寓一处。 （2）相同区位条件下，65年产 权公寓较同片区住宅价格相差 约4000元/m，40年产权公寓 较同片区住宅价格相差约 10000元/m。 （3）相同区位条件下，市场对 65年产权产品的接受度高于40 年产权产品，挑高类产品去化 速度优于平层类产品。 （4）本案周边65年产权产品户 型及面积段更接近普通住宅产 品，面积段多在70-140平；40 年产权产品的面积段则相对较 小，套面积多集中在40-90平米。 周边酒店式公寓销售市场： （1）本案周边可售办公 楼盘共3个（已开盘）， 其中近期售罄的创客销 售价格为精装办公18000 元/平米。 （2）当前本案三公里内 质为办公自主两用型产品，毛坯价格23000元/ 平米。 （3）综合对比项目与竞 品的区位条件与办公氛 围，结合本项目的区域 稀缺性+地铁上盖属性， 本项目办公时点售价应 售价区间内。周边办公销售市场： （1）当前本案地块所在水佐岗 片区办公产品租赁均价为3.11元 /m天（片区内暂无5A及甲级 高端办公项目在市）；所在鼓楼 区办公产品租赁均价为2.82元 （2）现阶段本案地块周边3公里内办公项目仍遵循由传统商务 聚集区向外降级扩散的分布形态， 中端以上典型办公项目多分布于 地块的东侧的湖南路、玄武门、 中央门片区，以及南侧的广州路、 龙江、凤凰西街片区。 （3）本案三公里范围内5A及甲 级类高端办公项目的产品面积段 集中在100-1700平米区间，租 金集中在4-6元/m天的价格区 （4）本案三公里范围内写字楼型中端办公项目产品面积段集中 在70-600平米区间，租金集中 在2.5-3.5元/m天的价格区间。 （5）本案三公里范围内创业园 区型中端办公项目产品面积段集 中在30-400平米区间，租金集 中在2.1-3.2元/m天的价格区 周边办公出租市场：（1）本案周边近5年成 交地块共3宗。 （2）距离本案*近地块 为中海于2016年12月16 日以楼面价12722元/平 米竞得的NO.2016G81 地块，地块可配建20% 酒店式公寓。 （3）2014年2月19日， 南京瑞厦建设有限公司 以楼面价6144元/平米竞 得NO.2014G01地块， 地块可配建20%酒店式 公寓。 （4）2017年12月22日， 银城以楼面价22395元/ 平米竞得NO.2017G63 纯商办地块（不可配建 酒店式公寓）。 周边商办类土地市场： 产品定价：参考市场相近竞品项目，综合考虑本案差异，基于稳健策略，以20年投资回 收周期折算科研办公及裙楼商业的回购价格，得出科研办公18500元/平，裙楼商业17950 元/平；基于竞品市场及稳健去化的策略，公寓全程均价28500元/平，车位18万/个。 对比周边相近区位甲级写字楼，综合考虑区位、产品特点等差异项，通过 市场比较法得出本案若为普通商办性质产品则时点租金约4元/平米*天；但 考虑本案办公产品为科研性质产品，其后期销售及租赁均将受到部分限制， 根据有关规章文件指引及行业经验，在商办性质产品的评估租金基础上做 折扣（70%），按时点租金2.8元/平米*天的价格进行售价折算。 按照投资回收期20年（含3年建设周期，即17年运营期）的设定，租金年涨 幅5%，项目建成交付后前三年出租率75%、80%、90%、稳定期92%，计 算租金收入，折现率参考《建设项目经济评价方法与参数》中对社会折现 率的规定按8%计，计算得出本项目办公回购价格为18500元/平。 对比南京市大型盒子商业产品（河西华采天地整体平均租金3.5元/平米*天、 河西金鹰世界整体平均租金3.2元/平米*天），综合考虑区位、产品特点等 差异项，通过市场比较法得出本案时点租金约3元/平米*天。 按照同上投资回收期20年的设定，租金年涨幅4%，项目建成交付后前三年 出租率75%、80%、90%、稳定期92%，计算租金收入，折现率参考按8% 计，计算得出本项目裙楼盒子商业回购价格为17950元/平。 售价折算假设 折现率 8% 折现年数（含3年 建设期） 20 时点租金(/天) 2.8 租金年涨幅 5% *好年出租率 75% 第二年出租率 80% 第三年出租率 90% 稳定期出租率 92% 售价折算假设 折现率 8% 折现年数（含3年 建设期） 20 时点租金(/天) 租金年涨幅4% *好年出租率 75% 第二年出租率 80% 第三年出租率 90% 稳定期出租率 92% 时点价 竞品楼盘及产品售价 价格修正 年涨幅 开盘价 公寓：27000元/平 中海U-Live：4.5m层 高-精装高层-40年产权 公寓；均价27720元/平 相比竞品位于更核心 位置且为小高层产品； 但本案为非挑高产品 4% 28000 29100 13 28500 车位： 18万/个 中海U-Live：16.5-21 同为综合体项目且区位相近，参考其均价 0% 18万/个 18万/个 36 18万/个 科研性质甲级 办公楼 三层裙楼商业 装公寓+车位

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