华夏幸福全国布局20个产业园背后产业逻辑学解析

admin1年前 (2024-10-01)南京产业信息46

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　经济观察报记者宋磊作为华夏幸福基业股份有限公司(600340.SH，以下简称“华夏幸福基业”)主管产业促进的副总裁，轷震宇每天面对的，多是来自高校、央企、PE等位于产业链不同层级的各种机构负责人。

　　尽管在资本市场中，华夏幸福基业被划入到房地产板块，但轷震宇的日常工作内容却与*大多数房企高管完全不同。华夏幸福基业正在固安、大厂、怀来、沈阳、无锡、武汉等区域打造产业新城，凭借12年的产业新城操作经验，该公司如今已悄然完成全国近20个产业园区的布局。

　　其3月于美国硅谷设立高科技项目孵化器，再度论证了“转移、整合、孵化”的产业升级思路。在产业扶持上，华夏幸福基业则强调从源头予以支持，就像带大一个个处在成长期的产业孩子。

　　经营简报显示，2013年该集团整体销售额374.24亿元，同比上涨77.07%。其中，园区结算回款额75.77亿元，同比猛增151.23%。

　　华夏幸福基业，创立于1998年，起初是一家房地产企业，其转型发生在2002年。

　　彼时，政府为改变固安落后的经济面貌，打算在固安开发工业园区。当时，固安整个县的财政收入6000万元，其中大部分收入来自106国道的收费站。

　　以政府为主体投资运营开发园区是地方经济发展的传统路径，但巨额的资金缺口却成为固安发展园区的瓶颈。于是，固安决定把园区作为一个项目，面向市场选择运营主体，用市场之手破解发展难题，*终引入华夏幸福基业全面负责园区的投资开发运营。作为出资方，华夏幸福基业花费3000万进行园区规划，和固安县政府打起了工业园区的配合战。

　　12年过去，整个固安不但形成生物医药、航天、电子信息、高端装备[-0.05%]制造和汽车零部件五大产业集群，财政收入也达到近30亿元的水平。华夏幸福基业，则从固安产业园身上，摸索到了产业升级的“三段论”。

　　*好阶段，“从无到有”，主要工作是产业转移。起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但这也算是有了产业成效。“那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀?这却是我每天干的工作。”轷震宇表示。

　　三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓住龙头企业围绕其招收项目，利用人为干预和促进形成一个个产业集群。如今，固安产业园内产业集群有16组之多。

　　转移、整合之后，轷震宇考虑的是更深层次的问题。“中国未来十年，不可能再依靠牺牲环境和廉价劳动力去进行粗犷发展了。怎么融入到全世界大的产业链集群呢?”答案是，从创新源头抓起，嫁接新技术。

　　2014年3月3日，华夏幸福基业发布公告称，在美国加利福尼亚州硅谷设立全资子公司，打造硅谷高科技孵化器，投资方向集中于清洁能源、信息技术、生物医药、硬件等高科技领域的高质量、可产业化的项目。

　　轷震宇表示，实际我们更关注那些能回到国内落地的高新技术。如清洁能源，对中国意义非凡。通过中美的管道，把这些高新技术进行孵化加速后，拿到中国服务于华夏幸福基业产业新城项目中。

　　与其他远赴硅谷的中国企业相比，华夏幸福基业特殊之处在于，旗下拥有的如产业基地、产业港、科技港、孵化港、商务港等产业载体，分布于全国近20个区域的产业新城中，可供高科技项目回国落地选择。同时，华夏幸福基业在河北固安等产业新城已设立的孵化器将成为这些项目在中国落地的过渡平台。

　　借助于此，华夏幸福基业完成转身，助力地方政府从*开始的城市定位、空间规划、产业规划，到城市的基础设施建设、土地整理、公共设施建设、产业发展服务及综合服务等。

　　在华夏幸福基业看来，其业务模式的本质是“产业新城+X”的平台型模式，它以所开发运营的产业新城为平台，在城市发展的不同阶段，根据人口、产业聚集程度和需求增长程度，在平台上接入地产开发、产业投资与运营、教育培训、医疗健康及商贸物流服务等多元化配套业务，从而*大程度地获取区域经济发展带动的与产业转型升级和居民消费升级相关的投资与服务收益。

　　固安模式的成功，让华夏幸福基业成为行业内学习的对象。而华夏幸福基业内部，却开始研究如何将“产业新城”的模式和能力进行复制。华夏幸福基业陆续进入大厂、沈阳苏家屯、香河、无锡、嘉善等地，布局以环北京和环上海为主，截至目前已有近20家产业园区。

　　华夏幸福基业，在进入城市及招商层面，有着严密的分工。华夏幸福基业产业发展集团相关负责人表示，华夏幸福基业的产业促进团队涉及两条线，行业线在北京总部，区域线负责具体落地。在进入城市后，区域线*早派出产业研究团队，对区域产业基础、地方政府产业发展需求进行调研。之后，和政府沟通，制定区域长期，至少是5年的，产业发展规划。

　　具体到招商执行阶段，如区域定位以汽车电子为主，华夏幸福基业会提交给政府关于招商的一些意见，如通过总部的汽车电子行业招商人员，根据项目特殊性匹配招商资源。同时，区域线则负责区域周边的产业导入。

　　2012年9月，华夏幸福与江苏镇江市京口区人民政府签订了《关于整体合作开发建设经营江苏省镇江市京口区约定区域的合作协议》，双方合作整体开发“镇江市京口区大禹山创意新社区项目”。项目定位是承接南京的产业外溢，华夏幸福基业针对南京将要发展转移的产业，跑遍南京所有与这个产业相关的企业，把定位好的项目需求、规划、空间传递给商家。

　　系统的产业促进能力，正被华夏幸福基业作为核心竞争力打造。但比之订单式产业发展，华夏幸福基业的产业步伐，似乎迈得有些大。轷震宇直言，确实难度特别大，但华夏幸福基业具备这样的产业促进能力。

　　华夏幸福基业旗下专门负责产业促进的产业发展集团，拥有500余人的“全球招商中心”以及汇集数十名资深研究人员的“产业研究院”，建立了从产业规划到招商引资，从产业发展载体建设到产业园区运营的产业集群打造体系。在过去的近10年中，华夏幸福基业招商团队接触万余家企业，积累14万条企业数据库信息，招商近500家，累积投资额超过700亿元。

　　“每个招商人员都长期反复对区域进行扫描式招商、参加展会，名片都积累了几盒子，手中都沉淀下几百个资源。”轷震宇表示，这些招商能力是带不走的。

　　怎样在与同类企业的竞争中占据主动?上述负责人表示，华夏幸福基业市场化程度很高，有主动服务企业的意识。

　　在十多年的产业促进实践上，华夏幸福基业接触了大量企业客户，具备了一整套为入园企业服务的一站式投资解决方案：为入园企业搭建“人才、创新、服务、金融”等四大平台，企业从工商注册、立项、环评，到规划、消防、建设以及在投资发展中的融资需求，甚至员工的生活需求，如子弟上学、班车月票，都有专人负责提供服务。园区更有专人负责收集、归纳、整理、落实入园企业的需要。同时，每进入一个城市，都根据地方特点进行研究。

　　如肽谷固安生物医药孵化港，招商人员的考虑会细到研究生物医药研发人员，喜欢什么风格的咖啡厅。*后招商中心坚持了学院派设计，进门就设置了咖啡厅，在开放的交流空间内研究人员可轻松交流思想。

　　“很多人一开始看到这么漂亮，以为是卖房子的。实际上这是我们孵化项目的载体。”轷震宇表示，到今年5月份大概会有十多家企业进入肽谷固安生物医药孵化港。

　　资本的干预，是2013年华夏幸福基业产业促进领域的重要动作。华夏幸福基业一直寻求实现资本对产业发展有效推动。从今年以来，华夏幸福基业与合作方一直寻求在重点产业领域，推动资本要素和产业要素的深度结合。

　　如何结合?华夏幸福基业实现资本促进入园产业发展的思路是，“种树”式的产业培育方式，深耕、养育多年看到结果。与一般资本更注重“种麦子”的形式进入，一年一收成，关注的是短期经济效益不同，华夏幸福基业的资本进入与之似乎有着本质区别。

　　轷震宇表示，实际接触到的企业很多，有大有小，从进入开发区创业，甚至*后到上市，我们资金环节都会支持，这和很多资本只做一段不一样。至于资金来源，除了帮助他去融资贷款，华夏幸福自身也会投一些项目，“把一个小企业从一开始一直养大，像养孩子一样”。

　　以肽谷固安生物医药孵化港为例，它所发展的生物医药产业在前期研发阶段对资金需求非常大，其研发至生产的周期需五年。这种长周期，是传统基金不会轻易涉足的。华夏幸福基业在审核项目后，在其临床前中试阶段就会注入资本。

　　全产业链进行资本干预，似乎对华夏幸福基业形成一定的资金压力。但前述负责人表示，实际并非如此。他们到了硅谷，发现很多项目在初创阶段，所需的撬动资本甚至连50万美金都不到，但他们更需要的是好的导师团队，帮助进入商业设计和产业落地。

　　轷震宇表示，很多基金重点考虑的是结算周期，财务性退出压力大。华夏幸福基业则是以打造产业新城为核心目的，财务性退出并非主要问题。资金来源，主要依靠自有资金，“未来哪怕对外招募，也是选择基于长期的资本合作伙伴。”他说。

　　来自华夏幸福基业公告数据显示，2013年1-12月，公司整体销售额374.24亿元，同比上涨77.07%。其中，园区结算回款额(政府支付的结算款)75.77亿元，同比出现151.23亿元的大额涨幅。从2013年上半年毛利润看，产业新城开发业务毛利率为63%，远高于地产开发及其他业务21%的毛利率。

　　“集团对我的考核，是既要对引入产业有着严格的要求，又要保证产业导入后真正让多少人在这里安居乐业，这是一个硬性指标，目前还仍在及格线下。华夏幸福基业要做的是产业新城，这对我们是压力也是动力，好在，这个数字每年都在增长。”轷震宇说道。

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