为深入贯彻落实《省政府办公厅关于促进低效产业用地再开发的意见》（苏政办发〔号）精神，规范有序做好低效用地再开发工作，切实提高土地资源要素配置和产出效益，进一步推进供给侧结构性改革，根据《江苏省自然资源厅关于开展全省低效用地再开发“十四五”专项规划和年度实施计划编制工作的通知》等文件要求，为推进南京市栖霞区城乡低效用地再开发工作，促进土地资源节约集约利用，实现栖霞区高质量发展，依据栖霞区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要、国土空间规划近期实施方案、控制性详细规划等相关规划，编制《南京市栖霞区低效用地再开发专项规划（

　　以新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大精神，牢固树立创新、协调、绿色、开发、共享的发展理念，坚持稳中求进工作总基调，以推动高质量发展为主题，不断深化供给侧结构性改革，坚持*严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，深化节约集约用地“双提升”战略，促进城市更新改造和产业转型升级，提升建设用地人口、产业承载能力。坚持市场化导向，鼓励土地权利人自主开发，鼓励社会资本积极进入，实现多方共赢；坚持以人民为中心，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，以人为本，促进新型城镇化发展；坚持贯彻新发展理念，全面践行绿水青山就是金山银山，改善生态环境，建设幸福宜居高地。

　　城乡低效用地再开发必须遵守国家法律法规、部门规章及各项政策，遵循自然和社会发展规律，因地制宜制定规划方案和配套政策，科学合理安排城乡低效用地再开发规模、布局和时序。

　　城乡低效用地再开发应坚持绿色发展，突出红线控制和底线思维，充分考虑栖霞区资源环境承载力、城市地质环境、国土开发强度，实现对资源开发利用和保护的整体管控。

　　城乡低效用地再开发应坚持节约优先，以节约集约用地、优化土地利用结构和布局为手段，形成节约资源和保护环境的空间布局、产业结构、生产方式、生活方式。

　　城乡低效用地再开发应充分运用市场机制和手段，鼓励原土地权利人和其他市场主体参与，形成形式多样的改造开发模式，充分调动土地权利人和社会各方积极性。

　　城乡低效用地再开发应立足全域经济社会发展，统筹考虑城市与周边城镇、村镇的功能和发展方向，统筹安排基础设施、公共服务设施、居住、产业、城市绿地等，实现区域、城乡协调发展。

　　城乡低效用地再开发应充分尊重土地权利人的意愿，切实保障公众知情权、参与权、表达权和监督权；妥善处理好各方主体责、权、利关系，遵循政府指导、市场运作、收益共享，公平公正、保障城市可持续发展。

　　（2）以年度*新土地利用现状图、遥感影像等图件作为底图，补充更新低效用地调查获取的旧居住用地、旧厂矿用地、旧商服用地及其他类型低效用地。

　　规划期为2021-2025年，规划基期年2020年，规划目标年2025年。

　　根据低效用地调查成果，全区城乡低效用地地块占地规模2066.1109公顷，占栖霞区第三次全国国土调查成果中建设用地面积的13.05%。

　　城乡低效用地包括旧居住、旧厂矿、旧商服、其他四种类型。其中旧居住564.9547公顷，占总面积的27.34%；旧厂矿1238.1072公顷，占总面积的59.92%；旧商服109.6372公顷，占总面积的5.31%；其他类型低效用地153.4118公顷，占总面积的7.43%。

　　低效用地分布在栖霞区下辖的八卦洲街道、龙潭街道、马群街道、迈皋桥街道、栖霞街道、西岗街道、仙林街道、燕子矶街道和尧化街道9个街道，分别占低效用地总面积的0.54%、5.27%、6.81%、7.38%、24.56%、7.92%、2.13%、30.6%和14.79%。

　　土地权属为国有建设用地的地块规模为1986.6211公顷，占比96.15%，土地权属为集体建设用地的地块规模为79.4898公顷，占比3.85%。

　　坚持精明增长理念，发挥科教资源、园区载体、自然资源、近郊区位等叠加优势，统筹城市组团空间管控和特色发展，高效集聚经济和人口，推进城市集约、有序、均衡发展。通过城乡低效用地再开发，强化土地节约集约利用，持续提升城市品质，加大城市更新力度，推进老旧小区整治和宜居街区建设，优化土地利用结构，促进产业转型升级，带动投资和消费增长，增强经济发展动力，提高土地对经济社会发展的持续保障能力。

　　规划期内完成上级下达栖霞区的城乡低效用地再开发任务600.0000公顷（9000亩）。同时，通过城乡低效用地再开发，进一步优化城市空间布局，盘活存量低效用地，推动产业结构升级，促进土地资源节约集约利用。具体实现以下目标：

　　增加单位土地产出率，提高土地利用效益，至2025年，低效用地再开发后平均容积率从0.48提高到1.5。

　　推进工业企业转型搬迁，促进产业升级，基本建立土地供应良性机制，至2025年，再开发后商业配套设施用地面积增加311.0233公顷。

　　通过完善公共管理和公共服务配套设施，至2025年，有效增加公共管理和公共服务等公共空间178.9265公顷。

　　通过实施城乡低效用地再开发，推进公园绿地和防护绿地的建设，至2025年，有效增加城市公共绿地和区域绿地面积50.4903公顷。

　　栖霞区从实际出发，以国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要和二〇三五远景目标纲要、城市规划、国土空间规划近期实施方案和其他相关专项规划为依据，结合栖霞区社会经济发展需要和实际情况，规划期内拟实施再开发地块407个，面积2066.1109公顷，包含旧居住564.9547公顷，旧商服109.6372公顷，旧厂矿1238.1072公顷和其他低效用地153.4118公顷，能完成上级下达给栖霞区的城乡低效用地再开发任务600公顷（9000亩）。

　　栖霞区拟再开发的旧居住主要分布在栖霞街道、尧化街道等。通过对新合村集体地块、南京舟旭基础工程有限公司地块、新城尚座南侧地块等旧城镇住宅用地和何家山地块（国有）、晓庄村地块（含晓庄一组、晓庄二组、晓庄三组）、西岗果牧场等旧村庄用地实施再开发，加快推进旧城改造、棚户区和城中村改造，着力改善城市面貌，优化美化人居环境，提升基础设施和公共服务设施建设水平。以满足人民群众对美好生活的向往，建成生态更美、生活更好、群众更满意的和谐之区、幸福家园为目标，全面提升规划建设水平，加快旧城改造步伐，对老住宅片区进行整体功能和环境提升，进一步优化中心城区空间形态。

　　栖霞区拟再开发的旧厂矿主要分布在南京经济技术开发区、栖霞街道、燕子矶街道、尧化街道。通过对旧厂矿进行实施流转、协议出让和收购储备等再开发途径，优化土地利用结构，引导资源要素向高效益、高技术、高成长性企业倾斜。推动经开区持续向现代产业园区转型，规划建设制造型高成长中小企业集聚区，实现产业发展和科技创新更好衔接，充分发挥对创新发展的支撑引领作用。依托仙林建成区的优质环境和发展氛围，大力引进科技创新、大健康、现代服务业等头部企业，提升片区在全市的影响力，优化提升产业布局。统筹龙潭港西片区、新港开发区等工业片区改造升级，推进存量建设用地资源“退二优二”，以保护区域农民利益为前提，开展低效用地再开发。

　　栖霞区拟再开发的旧商服主要分布在西岗街道和尧化街道。通过对旧商服进行再开发，栖霞紧扣提升经济发展质量效益，强化资源和要素集聚，全力推动高端商务商贸产业快速发展，仙林片区大力发展总部经济、科技金融等高端服务业，尧化片区着力发展楼宇经济，迈燕片区重点发展公共服务、商业贸易、文化旅游、总部经济，促进栖霞商业经济发展现代化、市场化、国际化和信息化。

　　栖霞区拟再开发的其他低效用地主要再开发为公共管理与公共服务用地（含公园与绿地、公共管理与公共服务用地），主要分布在南京经济技术开发区、仙林大学城。“十四五”期间，栖霞区计划在城市内部构建更多的绿色开敞空间，落实“三线一单”生态管控要求，构建“自然山水-历史文化-现代风貌”三种特色相融合的生态用地结构体系，促进生态格局与国土空间格局有机融合，形成“六廊、两带、多点”的生态系统。

　　以实现经济、社会、生态综合效益*大化为目标，优化调整城乡建设用地结构，合理安排商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地等各类用地规模，增加第三产业用地和公共服务用地规模，优化土地利用结构，加快产业结构升级。

　　规划实施后，工矿用地减少787.5434公顷，商业服务业用地增加311.0233公顷，居住用地土地面积增加85.3432公顷，公共管理与公共服务用地增加178.9265公顷，教育科研用地增加137.9795公顷，规划地块绿地与开敞空间用地面积达到50.4903公顷。

　　结合控制性详细规划等对再开发强度的控制，按照国家建设项目节约集约利用相关标准要求，控制中心城区的高强度开发，综合确定再开发地块的规划用途、规划容积率和规划建筑密度，充分挖掘低效用地潜力。再开发为商业、商办用地、科研用地的，容积率一般控制在1.8～3.5之间，建筑密度一般控制在35%~50%之间；再开发为住宅、商住用地的，容积率一般控制在1.5～3之间，建筑密度控制在20%~30%之间。规划实施后，规划为居住用地的容积率由0.45提升至1.5，建筑密度由27.31%提升至37%；规划为商业服务业的容积率由原来的0.52提升至2，建筑密度由29.24%提升至40%。

　　其中，2021年计划实施再开发城乡低效用地块27个，再开发面积合计约143.4321公顷，包含20个收购储备地块，2个增资技改地块，5个其他方式再开发地块。2022年计划实施再开发城乡低效用地块94个，再开发面积合计约459.7062公顷，包含79个收购储备地块，7个增资技改地块，8个其他方式再开发地块。2023年计划实施再开发城乡低效用地块98个，再开发面积合计约501.6978公顷，包含70个收购储备地块，8个增容技改地块，20个其他方式再开发地块。2024年计划实施再开发城乡低效用地块81个，再开发面积合计约509.0902公顷，包含71个收购储备地块，6个增资技改地块，4个其他方式再开发地块。2025年计划实施再开发城乡低效用地块107个，再开发面积合计约452.1846公顷，包含84个收购储备地块，6个增资技改地块，17个其他方式再开发地块。

　　随着低效用地再开发的稳步推进，将逐步提高栖霞区的土地利用效率，改善栖霞区部分土地粗放使用的现状。据统计栖霞区城乡低效用地现状平均容积率约为0.48，其中，旧居住平均容积率为0.46，旧厂矿平均容积率为0.48，旧商服平均容积率为0.49，其他低效用地的平均容积率为0.25。规划实施后，预计城乡低效用地的平均容积率可提升至1.42，相比实施前提高了约1，新增建筑面积约2201.8366万平方米，有效增强城市建设用地供给能力，提高土地的使用效率。

　　通过低效用地再开发引导企业增加投入、改造搬迁、提高利用率，从而可提高建设用地的单位投资强度、单位税收水平以及单位面积产出效益。同时，推进产业结构的优化升级，淘汰规模小、效益差、能耗大的企业，腾出土地发展发展高成长性创新型企业、做大做强高新技术企业。

　　通过实施城乡低效用地再开发，稳步推进老旧小区改造，完成尧化一村、龙景花园等老旧小区改造工程，创造良好的城市景观，提升城市的整体竞争力；深入践行“两山理论”，生态环境明显改善，城乡品质显著提升，生态安全屏障更加牢固，社会文明程度进一步提高，“美丽栖霞”成为一张亮丽名片。

　　通过实施城乡低效用地再开发，能够有效完善医疗卫生、教育、养老等公共服务设施，健全社区管理和服务体制，增强基层自治能力。此外，城镇低效用地改造项目的开发建设还可以增加就业岗位，提高居民收入，推进优质基本公共服务均等化，促进人的全面发展和社会全面进步。

　　通过城乡低效用地再开发，降低能源消耗，减少污染物排放，同时引进无污染、安全生产的企业，依靠科技进步，实现发展循环经济，建设资源节约型和环境友好型社会的目标。

　　通过旧城、棚户区改造，可改善棚户区杂乱的生活环境，增加公园与绿地，完善基础设施和公共服务设施，改善人居环境，公园与绿地等公共管理与公共服务用地增加，进一步提升区域生态环境，绿色发展理念得到充分体现。

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