工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以 工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开 发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。 产业地产细分为工业地产，商业地产，物流地产、旅游地产、农业地产等等。

　　工业地产建筑物包括：工业厂房、物流仓库、研发楼宇、商业配套 有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。

　　1、住宅地产（房地产）：土地使用年限70年 2、工业地产：土地使用年限30、50年 3、商业地产（商业、旅游、娱乐等盈利性项目用地）土地使用年限40年 4、综合地产：土地使用年限50年

　　标准厂房 定制厂房 综合工业园 科技园区 物流园区 专业园区 企业总部基地

　　标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。 n定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用 者5到10年时间。 n主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。

　　n物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。

　　n物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。 n对设备及厂址有特殊要求的园区。 n总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、 中试、产业于一体的企业总部聚集基地。

　　（一）政策支持：经济脱虚向实，工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断 创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发展。 （二）区位优势：省会城市及毗邻区域、总部经济、产业集群、交通物流、消 费能力。 （三）固定资产大类投资比较优势： 1、住宅类固定资产：在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位下， 限购限贷限价限售，交易条件严苛，价格处于高位，投资增长空间有限； 2、公寓、别墅类固定资产： 3、商业、门面房类固定资产： 交易的互联网化、大部分商业综合体门可罗雀，经济下行、中小企业经营困难、 人员压缩，写字楼空置率较高，门面房价格一帮是房价的1.5-2倍，租售比很 低（静态20-25年回本）、短期投资回报率低。 （四）工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。 （五）工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。

　　1、产业地产开发全流程服务（企业选址、报批、拿地、基建、招商、标准厂 房、员工宿舍及商业服务等配套服务）。

　　2、总部办公大楼定制式开发，楼宇、厂房自建。

　　4、工业固定资产买卖、股权转让、产权转让、以及代办过户手续。

　　我们业务区域南京市及毗邻区域，房地产投资*重要的是区位。为什么现在考 虑毗邻区域，一般企业选址会考虑交通和租金价格问题，这是我们从投资角度， 考虑物业和租金的增值潜能。

　　主做区域南京市以及句容，具有15年80万平方的工业地产开发经验，已合作企 业有格力电器、机器人等27家企业。

　　同行情况： 1、开发区：各级政府 2、外国开发商：普洛斯投资管理有限公司、新加坡腾飞集团、安美德（AMATA） 集团、新加坡凯德置地、安博置业 3、国内开发商：联东U谷、中南高科、金地工业地产、五矿集团、联华国际、 武汉万通、津通集团江苏津通投资建设有限公司、上海张江高科、上海复地、 天津海泰控股、南京天安、南京垠坤、苏宁电器、宏图三胞、丰盛商汇、雨润 集团

　　我们的优势： 1、同业价格比较优势： 主要成本为：买地土地成本建安成本 2、招商优势：良好的合作企业关系、优惠的租金价格，较好的位置，以及通 用的功能，我们项目没有空置 3、我们有项目全流程政府沟通经验： 4、我们有符合圆区税收产业要求的项目： 5、运营管理、建设规划经验：

　　2、租金回报租金:(递增幅度2-3%/年)

　　4、土地稀缺性，土地及建筑物固定资产增值

　　例证： 1、南京XX自建物业 2013年投资1000万，2020年年租金600万，2019年有收购方报价4000万，目前该物业不卖。 2、南京XX低价购买物业。 2009年120万购得，2020年年租金50万/年，2020年对外报价1400万，目前该物业出售中。 3、南京XX自建物业。 2005年投资200万，2019年年租金200万，目前该物业不卖。

　　一、政策红利：1998年2万亿，2008年4万亿，2020年20万亿 二、工业用地：2013年5万/亩，2016年16万/亩，2020年28万/亩 三、建筑及人工成本，请见下图。

　　1、起投自有资金3000万以上 2、投资用 3、企业自用（无污染、税收情况、开发区及地方产业政策） 4、投资及企业自用

　　通过信息不对称、行业壁垒、垄断经营; 达到追求极微风险，高收益的投资

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