招商蛇口南京：负重前行

admin1年前 (2024-10-01)南京产业信息46

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　业绩稳步增长的同时，招商在土地市场也展现出攻城略地的势头。据统计，招商 2021 年全年拿地金额为 2149.9 亿元，拿地面积 1550.6 万方；此外，全年楼面均价 13865 元 / 平米，同比增长 50%。

　　在市场下行的大环境下，招商的投资力度显著高于其它主流房企，同时聚焦重点城市。公司管理层也曾公开表示，两集中下需要大量的资金去购买土地，对于我们这种资金成本低、资金实力雄厚的企业来说也是一个机会。

　　以长三角中心城市之一的南京为例，招商在 2021 年竞得三幅地块，总金额高达 147.5 亿，在全市各房企中位居榜首。其中，新玄武 G24 地块成交价 88.9 亿，成为 2021 年南京土拍中总价*高的地块。

　　作为*早进入南京的品牌房企之一（1994 年），招商在南京基本上实现了全面覆盖。从城东马群，到浦口高新区、城北燕子矶……招商在南京多个板块扮演着拓荒者的角色。

　　招商早期在南京开发的住宅项目以刚需盘为主，且多分布于地铁沿线，凭借着一定的区位优势，以及产品的高性价比，收获了不错的市场销量。

　　2021 年，集中供地政策出台，南京各大房企生存模式也同步发生着巨变。新的政策对开发商的资金实力提出了更高要求，合作开发愈发常态化。在合作对象的选择方面，资金实力较强的央企显然更受欢迎，而在南京市场，招商俨然成为出镜频率*高的合伙人之一。

　　据统计，招商南京区域目前在售住宅项目近 10 个，几乎都是合作项目。从职能上来看，招商基本占据着拿地或操盘的主导地位；从区域来看，招商在南京布局的重心，已经逐渐转移到南部新城、江心洲、江北核心区等房价较高的区域。

　　显然，在如今严峻的市场环境下，招商身上的担子很重。谈到这个话题，招商蛇口南京公司一位工作人员也感慨：亏再狠，咬着牙也要干完，这或许就是央企社会责任感一种体现吧。

　　招商在大本营深圳开发的招商太子湾湾玺，售价曾高达 14.7 万 /㎡，单套售价 5000 万 +，多次创下区域开盘记录，成为深圳的标杆豪宅项目。

　　招商进入南京二十余年，给大家的印象是——稳健务实。但进入 2021 年，招商斥资 147.5 亿，在江心洲、大校场、新玄武三个改善型板块接连斩获地块。从产品的定位来看，招商意欲打造标杆豪宅项目，重塑南京购房者对自己的传统印象。

　　从区位来看，作为河西的后花园，江心洲虽四面环江，却紧邻河西 CBD，有地铁、桥梁、隧道连接，有着不可复制的地理价值。物以稀为贵，豪宅项目亦是如此，江心洲全岛真正可用于建设的面积只有 6.95 平方公里，可谓是寸土寸金。

　　江心印位于江心洲的岛南，从目前的居住氛围来看，不如岛中和岛北。但岛南距离隧道口和上桥口非常近，今后前往河西或者江北新区很方便；地块南面是青奥森林公园，有一定景观优势。

　　从体量来看，这幅总建面约 16.8 万方的纯宅地，保证了招商在项目打造上有足够的施展空间。从豪宅标配的会所来看，江心印自身配备约 1200㎡高端会所，并配有 300 余平的下沉式庭院、健身房、瑜伽室、恒温泳池等等。从户型来看，江心印首开户型建面约 140、180㎡，采用了目前市场上较为前沿的设计，更重视舒适度：全四房满足功能性，四开间朝南保证采光，大开间宽厅使得公开空间*大化，大进深阔景阳台宽度 8 米（俗称跑道级阳台）等等。

　　去年下半年开始，南京市场急速下行，21 年末首开的江心印也受到不小的市场冲击。纵观整个江心洲，升龙公园道、银城长岛观澜、保利紫荆公馆等老盘，荣盛江天瓴筑、仁恒江湾时代等基本售罄的新盘，均有低密度的多层产品，而主打高层的江心印，能否赢得市场青睐，还有待检验。

　　目前，招商蛇口旗下已形成了依、雍、臻、玺四大依次升级的住宅产品线。其中，臻系作为高端产品的代表之一，在深圳、广州等大城市均有打造不同特色的力作，比如深圳新安的招商臻府、广州的招商臻园。

　　招商局中心 · 臻境是招商南京首个臻系住宅，也是新玄武板块*后一块涉宅用地，从地段的稀缺性上来看，不逊于河西。

　　目前新玄武板块处在一个新房空档期，紫金悦峯、玄武宝龙城还剩少量房源在售，复地明日之城前期房源也基本售罄。从区域整体的销售情况来看，新玄武要优于江北核心区，甚至大校场。对于招商局中心 · 臻境来说，目前不失为一个入市好时机。

　　据了解，招商局中心 · 臻境将打造建面约 140-180㎡户型。从面积段来看，项目的起步户型，已经接近或超过了周边在售项目的*大户型。此外，招商局中心 · 臻境新房毛坯限价 43555 元 /㎡，几乎是周边精装房的价格。再看看周边二手房，目前中海玄武公馆二手房挂牌均价约 5.7 万 /㎡，新房与二手房价格存在一定程度的倒挂。

　　显然，从户型和价格来看，招商局中心 · 臻境也在向豪宅项目看齐。项目预计 4 月正式公开售楼处，届时，也会释放更多的产品信息。

　　2022 年，对于招商蛇口南京公司来说，无疑是负重前行的一年。这是巨大的压力，也是重塑品牌形象的一个契机。