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每天每立方米租金不到10元迷你仓如何孕育百亿市场？

admin8个月前 (10-01)南京产业信息12

　　在不见天日的阴暗地下空间，可能潜藏着一个数百亿元规模的新兴消费市场。

　　36氪日前发现，在位于北京双井的石韵浩庭公寓，早年住着北漂人群的地下人防空间，已经悄然建立了迷你仓，向有私人物品存储需求的人收费。在地上空间，石韵浩庭住宅每平方米的价格已经近十万元；在地下空间，迷你仓的商家按立方米收租、按天计费，每天每立方米仅需要3-7元不等。

　　迷你仓也叫自助式仓储，在欧美市场及中国香港普及较早。美国早在20世纪60-70年代就出现了成规模的自助仓储，由于「失联租户」越来越多，甚至兴起了仓库拍卖风潮，一些投资者热衷于这项开盲盒般的赌博运动。

　　在纪录片《仓储挖宝王》（Auction Hunters）中，无人认领的废弃仓库会以「盲盒拍卖」的方式处理掉，「寻宝人」可对其自行处理。起拍价100美元，成交价格几千美元不等，有人拍到藏有古董的仓库，转手赚了十几倍。每开启一个仓库的门，就仿佛看到一个人的一生。

　　目前，已有五家美国自助仓储公司通过REITs形式上市，规模*大的自助仓储REIT总资产积累了数十亿美元。根据彭博金融终端数据，过去十年（2011-2021）美国自助仓储REITs的相对回报表现，明显跑赢全市场REIT及标普500 指数。

　　在中国内地，伴随着城镇化率的迅速提升，迷你仓在近十年才逐渐有了发展势头。打开大众点评，定位在北京，搜索「迷你仓」关键词，就会出现高达1421个相关商户，同样收录进「生活品类」里的「搬家运输」，商户数量仅是迷你仓的一半。

　　有需求才会有供给。在豆瓣的「我们在租房生活」小组，有人发帖询问，要去别的城市出差几个月，房子退租后，把物品存放在迷你仓库是否靠谱？在「社畜迁徙计划中」小组，有位网友吐槽自己所在城市房租太贵、冬天太冷，已经把物品存放在迷你仓，准备南下，「随他去吧，先去南方看看，稳定下来再说。」

　　除了旅居者，迷你仓的目标用户还有潮玩收藏者、多世同堂家庭，特别是后者，随着家庭人数的增长，住宅无法容纳更多旧物，因为房价太高，搬到更大的房子越来越成为一种奢望。

　　36氪于近日走访了位于北京朝阳区商圈的多家迷你仓，拜访了那里的经营者和租户。

　　迷你仓多数分布在大城市人群密集居住区的市中心，同一商圈区域、不同品牌的迷你仓，即使公开收费标准、临街位置相似、都选择恒温恒湿的设备，但细分至服务、仓库管理、存储便捷程度上，还是存在较大差异。

　　上文提到的位于石韵浩庭公寓处的地下迷你仓，是「安东易迷你仓」的大望路店，距离地铁九龙山站的步行距离约500米。它的入口处夹在公寓和隔壁家乐福超市之间的地上停车场，没有明确标识，门口停放超市运货车、快递车。如果初次到访，大概率无法找到仓库的具体位置，必须提前联系仓库管家带路。

　　进入地下仓库的方式是刷门磁卡，通过楼梯步行至地下两层的高度，一长排标着编号的格子间便会进入视线，有的仓库锁型是密码式挂锁，有的是普通防盗锁，需要钥匙打开。因为没有电梯，只能通过爬楼梯的方式存取，来回运送大件行李应该较耗费体力。

　　在走访过程中，作者没有遇到前来存取的用户，但可以看出，该店的仓库处于供不应求状态。公共空间转角处地过道，堆满了一位客户的用品，大约十几个整理箱、六个宜家编织袋，箱子上贴着备注：「有7立方仓空出就搬」。

　　工作人员表示，临近年底，因为回家过年、搬家等原因，询问迷你仓的客户增多，3立方米以下的小型仓基本没空缺，如果有存储需求，需要提早敲定存储时间。

　　据了解，0.5-1立方米的「微型仓」空间，大约能放置3—5个行李箱，常年都比较抢手。按1立方米计算，独立存放的月收费是210元。安东易店员表示，如果不介意，也可以选择「公共仓」，月收费约165元。

　　店员向作者展示了大小约7立方米的公共仓，里面已经放置了各类存储物品，包括私人行李箱、床垫，还有几箱公司杂物。一家主做盲盒的企业，在公共仓内临时存放了几箱周转货物。

　　事实上，不是所有品牌都会提供公共仓，36氪在走访位于十里堡的「CBD迷你仓」过程中，店员表示，因为采用线上自助式存取方式，公司担心管理出问题，不提供公共仓服务。

　　「CBD迷你仓」十里堡网点位于东四环外的「首创爱这城」小区，占据约3栋楼的地下室空间，位置距离街道也不远，在入口位置和临街处，都标注了指示。

　　店员利用远程的方式带看仓，向客户提供动态密码进入，通过地面灯牌标识和监控，指导客户看仓路线。该网点选择了通过升降平台运送货物的方式，可以解放用户双手。

　　每个迷你仓的锁型是电子密码锁，除了编号外，柜门还标出了具体体积大小，以及是否正在使用的立牌。

　　因为该网点空间较大，且采用感应灯照明，如果独自前往，可能会产生一种幽闭恐惧感，这也是大部分地下自助式存储的空间布局。

　　在价格方面，以7.5立方米的家庭型仓储为例，安东易的月收费约742元，CBD的月收费是899元。如果一次性预订一年，安东易和CBD可以分别给到九折和八折的优惠，折后每月价格分别是668元、719元。

　　在选仓过程中，CBD迷你仓的互联网化程度相对更高，其小程序展示了各家网点的剩余仓，细分到各间小仓库的收费、高度和体积；安东易的小程序主要体现在支付环节，但是在大众点评APP内，会给出更多优惠。

　　值得注意的是，个别迷你仓经营者正在利用不合规的方式做推广营销，在走访的过程中，一家迷你仓品牌通过电线氪作者看仓，该品牌在北京仅有1家门店，服务人员并未告知获取作者电线、试图「向空气收费」的二房东们

　　在北京，按照不同体积大小，迷你仓每立方米的月收费为100-200元不等，体积越大，单价则越低。在深圳，每立方米的收费大概是120元，香港一间30平方英尺迷你仓的月租金是3000港币，换算到每立方米价格，则高达近500元。

　　迷你仓在香港、美国的收费更高，背后的原因是市场更成熟，普及率较高，商家已经完成了「培养用户心智」这件事。

　　因为利润稀薄，迷你仓品牌大多不愿意公开运营数据。2016年3月，深圳迷你仓储股份有限公司在新三板上市，是国内*一一家迷你仓行业的上市企业。2016年至2019年，该企业净利润一直处于亏损状态，直到2020年才扭亏为盈，但是净利润总额仅有15.6万元。在一线城市，这大约只是一个普通白领的年收入。2021年8月，这家公司终止挂牌，退出了新三板。

　　「不建议创业者进入这个行业，因为风险较大。整个行业的痛点，是需要让更多人知道迷你仓的存在。」

　　曹肇棆于2008年从香港来到北京工作，2014年创立CBD迷你仓，公司命名CBD的原因，是因为*一家网点就设立在CBD区域新城国际小区内。曹肇棆感受到，创业初期，300个人里，只有1个人对迷你仓有认知，如今是100个人中，有1个人知道迷你仓。

　　在美国，2008年次贷危机后，由于多户类住宅(Multi-Family Homes）的开发热潮，人们从独栋别墅搬进公寓，带动了迷你仓的增长。

　　根据RentCafe自助存储部门的数据，以德州为例，达拉斯和休斯敦是高层公寓建设集中的都市区，过去十年，累计增加了近20万套公寓，自助式存储空间则随之增长了2000万平方英尺。

　　目前美国上市REITs中有五只自助仓储REITs，截至11月末的现金分红率在3.8%至5.7%之间。2022年的年初至今，受到美股总体表现低迷及通胀冲击的影响，自助仓储REITs也难以重现2020—2021年的史诗级行情——其中2021年该类资产的平均回报率超过80%，远高于全市场REITs的36%。日前，资产规模*大的自助仓储REIT-Public storage的CEO罕见地发起了个人回购计划，这也提振了市场的信心。

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