在这几个月中，读者咨询*多的其实是两个问题：*好是刚需问的，南京的房价为何这么高？第二个问题是买过房的人问的，南京房价啥时涨一下？

　　是啊，上半年的长三角楼市，热闹非凡，给人留下了深刻印象，对于整个长三角各个城市的心态，产生了巨大影响。

　　龙头上海，从去年下半年开始，一直延续到今年上半年，房价飙升，虽然也调控加码了，但房价涨上去就涨上去了，一点办法也没有。

　　逆袭者合肥，上半年房价只能用膨胀两个词来形容，涨幅惊人。合肥业主也膨胀了，喊出了北深圳的口号，房价超苏州，赶南京，不在话下。

　　网红杭州，继续高歌猛进，中签率越来越低，新政发布频繁，但用处不大，仍然一房难求。马上又要出新政！

　　苏北五虎，徐州、盐城、淮安、南通、宿迁，房价涨得怀疑人生。县城沭阳更为突出，有业主豪言，原来6套房换南京1套房，现在只需要2套了。

　　浙江县城，生猛依旧，2-3万的价格，不断逼近副省级城市。之前比较疲软的嘉兴、湖州等地级市，在涨幅榜上处于风口浪尖。

　　甚至南京旁边的芜湖、马鞍山，也发动涨价攻势，万人摇号并不奇怪。江宁滨江的楼盘有营销人员戏言，原来卖房比较难，*近来自马鞍山的解放军已经开始过来接盘，按照他们的话说，江宁滨江再不涨，就被马鞍山超过了，便宜。

　　除了南京本地买房人，整个长三角的人，都觉得南京房价就是个弟弟。毕竟这轮确实没怎么涨。

　　南京网上房地产数据，南京今年新房卖了多少套？69104套，这个数据，大家可以体会不到是什么概念。去年上半年卖了多少套？3.6万套。也就是说，南京今年上半年的新房成交量，比去年增加了90%+。

　　而库存却达到了5.7万套，比去年还增加了。这说明什么？说明南京上半年的新房供应量，已经达到了去年同期的两倍。

　　虽然南京新房限价放开了一些，但毕竟还是在限价，都在政府的控制之中。政府在半年放出来7万套房子，市场能够消化掉，而且卖得还行，就已经够可以了。在这种情况下还想房价大涨，本身就是奢望。

　　二手房方面，供应侧也出现了积压的状态。链家*新的统计显示，南京链家线万套，又创了历史新高。

　　二手房11.2万套，是一种什么概念？我们来看体量和人口都是南京3倍的上海，人家的二手房在售的也就3万来套。

　　同级别的城市中，杭州二手挂牌量也就6.7万套。长三角另外一个人口差不多的省会合肥，链家挂牌量也在6-7万套左右。

　　这么说吧，南京链家二手房挂牌量，全长三角*好。我查了下同样比较疲软的苏州，二手挂牌量10.9万套，还是比南京少一点。

　　所以数据一摆出来大家就清楚了。年初有专家大声疾呼，南京房价要大涨，要重复2016年的行情，这都是不看数据，不懂数据，不掌握行情的人瞎扯的，不足为信。

　　什么时候南京二手房库存，从11万套，下降到9万套，仍然在不断降低的时候，这时就要警惕了。现在整体还处于横盘状态。

　　那么南京的供应侧，短期内会不会收缩呢？我觉得短期内不会。以新房为例，我统计了*近6年南京的土地供应量情况，发现南京越来越豪放。

　　大家看看这几年的土地情况，2015年，南京才卖了365公顷的土地，一直到2018年，这4年南京的买地面积，基本上控制在400-500这个级别，17年稍微多一点。但*近两年发生了变化。

　　2019年，南京卖了630公顷的土地。现在南京供应充沛，不少地块就是2019年出让的。然后2020年，南京又出让了690公顷的土地，继续放量。今年计划710公顷土地，已经卖了一半，马上还有两次集中供应，我相信今年土地能够达标。

　　也就是说，*近3年的土地供应量，比再往前推三年的供应量，整整增加了40%左右的量。南京已经放弃土地操盘，每年的新房供应，将达到10-15万套左右，而不是过去的七八万套。

　　如果对数据还没有体会的话，咱们一起捋一捋*近几年冒出来的新板块，但凡老一点的就不说了。

　　江北城南中心，从提出概念，到楼盘开卖，不到1年时间，现在*好波楼盘基本卖完；

　　兴智中心，土地刚刚推介的时候，就说要引进名校分校，现在名校还没公布，楼盘七七八八都冒出来了，就是这么快。

　　这样的新板块，还有很多。连大厂-葛塘区域，都出现了9个盘同开的格局，说一点没有压力，我不信。

　　我们反对任何形式的非黑即白论，南京房价，目前不具备跌的基础，哪怕金融政策已经越来越紧，日子也越来越不好过。

　　本质上看，南京房价虽然没有大幅度上涨，但部分板块和区域，仍然出现了小涨，整体温度在上升。原来首付3成随便买的，现在首付八成还要摇号。首付的变化，也预示的买房门槛越来越高，成本越来越大，这又何尝不是一种上涨呢？

　　对于更多人来说，他们宁愿房价稍微涨一点，也不愿意首付八成，因为这样就彻底买不了了。

　　另外，整个长三角都在涨，哪怕人口流出非常严重的盐城，房价涨幅也比较可观，南京尽管供应量较大，暂时不具备上涨的条件，但形势在不断的演变，要警惕市场的瞬间变化，优质资产，还是早一点占坑比较好。

　　在全长三角的买房人看来，南京的房价，真的不算太贵。均价明显被杭州拉开，合肥与南京的差距明显缩小。苏北地级市3套换1套，现在普遍可以2套换1套。外部购买力的欲望，仍然比较强劲。

　　另外提醒一句，目前稍微热点一点的楼盘，都要首付八成了。从投资效率上看，首付八成对于楼盘的选择要更加苛刻。今天部分首付八成的盘，部分未必跑得过首付三成、五成的楼盘，不要过于迷信。

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