今年上半年，南京办公楼市场和零售物业市场处于低迷状态，大多数企业在租赁市场中，都表现得“如履薄冰”。

　　7月14日，仲量联行举行2022年上半年南京房地产市场回顾与展望线上交流会，笔者会上获悉，今年上半年南京办公楼市场供应暂停、招商进度放缓、甲级办公楼租金和零售物业市场租金继续下降，主要原因是受到经济增速放缓和新冠疫情反复双重因素影响。

　　今年上半年南京办公楼市场净吸纳量约为3.5万㎡，二季度约为1.5万㎡。

　　受疫情影响，租赁需求减弱，租户面临缩减租赁面积、谈判周期延长的情况，市场问询量及租赁成交量均有所下滑。

　　一些新设立公司选址尤为谨慎，多以小面积租赁成交或选址于第三方服务办公运营，升级类租赁需求相对上季度有所下降。当然，不同行业在租赁市场的活跃度也不一样：

　　1）金融行业是南京写字楼租赁市场的中坚力量。今年上半年表现也较为稳定，交易数量与上季度持平。

　　新设立公司均为小面积租赁成交，占比为13.3%。金融行业租赁需求中，传统金融行业依然占大头，占比为71.4%，以保险及经纪代理行业为主导。

　　2）专业服务业承租能力相对良好，租赁成交以新设立和升级办公空间为主。

　　“新设+扩租+升级”类需求成交总计约8000㎡，500㎡以上成交占比8成。71.4%为商务服务业租赁成交，新设立需求交易量占比5成。

　　3）过去，头部互联网企业租赁成交表现活跃，现在却有了明显的缩减租赁面积迹象。一些新设立的企业多以小面积租赁或共享办公为主。

　　4）河西板块的建筑行业新增租赁需求。央企成主要租赁动力，如中建科工2000㎡成交于河西板块，国贸地产超500㎡成交于河西板块。

　　受疫情影响，南京办公楼市场新项目延期交付，上半年持续消化存量市场。

　　仲量联行统计数据显示，整体办公楼市场上半年维持在489万㎡的水平，整体空置率为23.5%，环比下降0.3%，同比下降1.8%。

　　其中，甲级办公楼空置率环比下降0.4%至30.0 %；乙级办公楼空置率环比下降0.3%至17.2%。

　　今年二季度甲级办公楼的市场净有效租金录得3.7元/㎡/天，环比下降1.6%，同比下降7.8%。乙级办公楼的市场净有效租金录得3元/㎡/天，环比下降0.9%。

　　受此局面影响，南京多家办公楼业主侧重楼内租户续约，也有更多楼宇接受经营类业态入驻，如医美等非办公业态，以提高租赁成交量。

　　为了留客，不少办公楼业主还会推出增加免租期、装修补贴、送家具等优惠政策满足租户需求。

　　租赁市场不景气，对于住户来说选择机会增多，因此，高性价比、配套设施完善、交通便利的写字楼更具吸引力。

　　今年下半年，南京优质办公楼市场预计上市体量达到29万㎡，均位于河西板块，会给河西办公楼市场带来集中供应压力。

　　在新办公楼入市以及低迷的市场情况双重压力下，河西板块存量项目业主租金预期或将再降低，预计租金有持续下行风险。

　　对于南京写字楼租赁市场后市展望，仲量联行南京商业地产部总监陈明哲认为，南京整体办公楼市场活跃度降低只是暂时的，中长期经济基本面的稳中向好将为南京办公楼市场持续赋能。

　　与写字楼租赁市场相似的是，南京零售物业市场同样维持库存且面临租金下降的窘况，但租金下降的幅度远低于写字楼。

　　据仲量联行统计数据显示，今年上半年，南京优质零售物业首层净有效租金录得15.9元/㎡/天，环比小幅下降0.1%。

　　核心商圈净租金约为21元/㎡/天，环比下降0.1%，次级商圈租金有效租金录得12元/㎡/天，环比下降0.2%。

　　受疫情影响，部分零售项目延缓开业时间，目前南京零售存量市场库存保持在616万㎡的水平，不同行业，活跃度不一样：

　　1）时尚行业表现亮眼，新开业占比超四成，服饰类比重超60%。核心商圈中，首店效应依旧，品牌拓店速度放缓。首店效应在新街口商圈较为火热。

　　2）餐饮行业中，非正餐类新开店比例超7成。咖啡饮品、快餐小吃与甜品烘焙等业态新开店占比较高。

　　3）儿童教育方面，培训机构受4月份南京短暂疫情影响暂时闭店，艺术类培训机构新增较少。

　　为了拉动消费需求、促进消费市场复苏回暖，今年上半年，南京零售市场通过创意集市等活动延长商场营业时间，增加客流量。

　　6月份，南京积极开展国际消费节，发放“消费券”，不少商家也在“6·18“消费大促和夏日”夜间经济“的加持下，通过快闪店等形式引流。

　　今年下半年，南京将有9个零售项目入市，合计约90万㎡体量，包括三山街的万象天地、金象城购物中心、麒麟荔枝广场等，届时将有效刺激消费需求。

　　仲量联行南京、杭州、武汉分公司总经理辛毅会上表示：“尽管南京商业地产市场在短期内受到挑战，但南京作为省会城市，长三角特大城市和东部地区重要中心城市，在疫情常态化以及长期政策利好趋势下，南京城市韧性仍存，预计将较快恢复市场活力，推动商业地产市场更加稳健的发展。”

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