7月2日，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其主旨皆在加强保障性租赁用房建设，扩大供应。关于此，宁波在改建商业用房，工业厂房，增加这部分供应方面，走在前面（具体可参阅租客的春天正在加速到来）。

　　在“房住不炒”的大基调下，实行多渠道、多元化的住房保障体系、“租售并举”的住房制度，供应量将进一步扩大，这也将是房地产市场改革的终极解决方案。

　　总体上，未来的租赁用房供应还将持续增加，租客的福利有了，那么作为目前租赁市场主体的民宅房东，他们将面临更多头的市场竞争，先来看下目前的市场租金水平。

　　近几年，租赁利好不断抛出的同时，租金却涨不动了，以下抽取3个样本房源作说明；

　　这套海曙段塘50㎡时代新居，已经10多年没涨了，从10年前的1500左右每月到现在，几乎纹丝不动，再来看一套镇安社区；

　　据相关中介阐述，60㎡镇安社区房源的租金已经5年以上没有涨幅，而相同面积的房源，整个社区租金约为2300~2500元/月，基本没有波动。

　　但镇安社区的房价已经从5年前的不到2万/㎡的单价到现在3.5万/㎡~3.8万/㎡价格，不免让人瞠目。

　　另一套取样次新房，105㎡世茂天慧，近5年下来租金都基本保持在每月3000元，而4年前100多万购入，如今，二手房总价已接近350万，这说明，不只是老小区，次新房的租金也相对僵滞。

　　原因有三，一是因为宁波目前庞大的存量市场，许多人置换新房后，并没有把其原宅出售，而是用于租赁，房龄越长，装修越折损，社区公共设施年久失修，物业管理也跟不上，导致租金上涨乏力。

　　二是供应量在不断增长，租赁市场的供应主体是民宅和公寓，未来还有保障性租赁用房，以及改建房等等，民宅受限售、房价上涨等影响，基本都会选择以出租方式持有。

　　发现没有，在主城区内，可供选择的出租房非常多，几乎不会有人在任何一个小区租不到房子。

　　再加上，公寓投资客，更是如此，基本上都会以出租形式长时间持有，据调查，从17年起至今年7月13日，已经累计约38553套公寓供应，这也是部分小区5年租金不涨的主要原因之一。

　　三是租客的不断转化成业主，房价也在快速蹿升，逼迫刚需族不得不提前上车购房，所以租客可能月月有，但弃租者年年多。

　　包括昨日起实施的《宁波市关于非住宅改建租赁住房的指导意见（试行）》，未来将不断产生由闲置的商业、办公、工业等非居住类型改建成的租赁用房。所以从宏观角度来看，目前的可租赁房源，是可以满足主城区的租金房数量需求的，周边的工业区、产业园区除外。

　　花100万首付，买个300万的三房两厅，如果出租，每年租金收益约5万，投资收益率约1.6%，远不如理财产品。另外，按照上个月中信银行5.55%的首套房利率计算，每年大概有13万的还贷压力。

　　总体上，“租不如买”彻底成为了过去式，未来的租金价位涨幅已经不值得期许，靠租金来抵御大部分的房贷利息已经不适用当下的购房逻辑。

　　而且，宁波租赁用房的供应量还在不断增长，这也是宁波多年租金不涨的主要原因，也因此，租房正在迎来一个很重要的节点，也许往后大家比起买房更崇尚租房，正是开启“全民租房”的时代。

　　此处以上文的世茂天慧为例，其出租收益率不足1%，而世茂天慧周边80+㎡丰汇城商铺，去年成交价在200万左右，如今租金11万/年，回报率近5.5%，周边的写字楼153㎡天合财汇中心售价215万，其租金约11000元左右，回报率在5.1%左右，两者的回报率相差并不大。而四大行的建行整存整取一年的利率更是低至1.75%。

　　虽然以上只是随机抽样，但明显可以看到，中长期持有的话，回报率比较起来，商铺写字楼银行住宅。

　　一方面，主要由于现在已经过了买房受益增长的风口期，房子已经从五六年前的100+万，涨到了现在的300+万，房价总体涨幅增势减缓。即使现在还有不少人认为房价还会继续涨，现在地方政府严格限制房价涨幅在5%以内，这意味着价格扁平化，普遍限价，房价上涨的势头已经被牢牢摁住。

　　另一方面则是，在全国热点城市中，二手房市场风声鹤唳，局部停贷，指导价冲击，投资客购置新房还有交付后两年的限购期，这一期间又投入到租赁市场，导致内卷严重，所以投资真的要谨慎谨慎再谨慎。

　　当然，连续几年的房价暴涨惯性还在，巨大的一二手倒挂红盘，不可能不列为“狩猎”的对象，肉眼可见的利益差，仅因为低廉的租金收益是无法使其劝退的，逐利资金还在不断杀入市场。

　　但目前的楼市整体楼市情况，已经不再适合投资，但真要的买的线条购房投资建议；

　　什么是安全？什么是安全？就是交付后可卖可租，都有客源，简单地说，就是地缘性客源多，比如庄市，骆驼，小港，为何在4.16新政后，表现异常抢眼，还不是因为人口体量大、产业相对集中，资源配套优异。

　　如果是非自住型需求，地铁交通确实比学区更重要，因为商业一般会布局在地铁及小区之间，而这中间蕴含这大量的租赁需求，地铁规划一旦定死，基本不会改变，而学区还会依据需求建设。

　　大家的投资优先顺序：毛坯＞基础包＞升级包，崇文花园和江汇城就是业主心中的毛坯香饽饽，投入少，损耗低，以后转让不浪费。

　　但不得不提的是，以后基础包改装成升级包，费财又费力，况且目前的基础包都实在差强人意，购置合适的升级包其实是可行的，注意是有性价比的，提升租金水平的同时，还能吸引高素质租客，他们还会养护好房子，提升小区居住人气，比如高新区的海归，企业高管、海归等都是高能级租客。

　　比如同样的面积，选功能性更完善的，比如95㎡三房，能2卫就不选1卫的，130㎡的户型，能4房就不要3房，功能在租赁市场中，比空间舒适度更重要。

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