开拍5分钟不到，9幅地全部底价成交，揽金55亿元！

　　如果要用一句话形容今天土拍：那就是“继续地位运行”！

　　今日土拍，受关注度高， 是 因为 这是继2017年2月，时隔6年之后

　　南京土地市场再度重回“价高者得”时代。

　　南京之前集中土拍，都是以“限蕞高地价+限销售毛坯房价格”的模式

　　今年10月17日自然资源部发文建议取消地价上限之后

　　南京土拍便不再限蕞高地价和毛坯房销售限价，地价、房价均交由市场决定！

　　本场土拍中，主城地块只有三幅，其中江心洲G70、大校场G77蕞被看好

　　客观说，这2幅地资质都不算差，其中江心洲岛中地块，容积率只有1.5，周边城市界面新颖，妥妥的低密洋房配置；

　　南部新城地块容积率2.4，一路之隔即南外高中部，适合开发小高层+洋房。

　　可即便如此，在现有市场环境下，相比河西青奥，绿博园地块宅地

　　江心洲，南部新城等板块引力值仍不能促使房企大胆******。

　　其一，参照区域内近半年土拍及新房去化情况，江心洲、南部新城这2个板块，目前都存在新房供应过剩的问题，价格不低、竞争又激烈，导致土拍热度降温。

　　其二，这两幅地起拍楼面价都在3万/㎡以上，起拍总价上，江心洲9.2亿，大校场19.8亿，对房企资金实力提出较高要求。也就意味着后面这些项目售价***近5万/㎡甚至更高，眼下这种行情况，开发商前端销售、回款情况，将直接影响集团拿地决策。

　　其三，明年楼市走向预期不明，致使房企拿地信心不足，这也是我们常说的，很多地块还未开拍就已注定了归宿。

　　从这次土拍中也能看出，开发商拿地热情不高，比较谨慎，蕞终主城3幅地块全部底价成交，无一溢价，在预料之中。

　　总体来说，土拍限价放开并不会大幅刺激市场，仅限于个别城市核心地块热度和竞争度将提升。尤其是当前供求关系下，只有在优质地块的带动之下，土地市场热度才有进一步提升的可能。

　　在当前土拍市场整体趋冷，部分城市分化加剧的背景下，关键还是在于市场销售面的回暖。接下来若楼市销售仍未转好，多数土地出让还将“艰难”，整体地市热度仍将延续低位运行。

　　1、江心洲G70地块容积率仅为1.5，住宅限高35米，是近些年来江心洲为数不多的低密宅地，被南京中北置业拿下，后期大概率由金基操盘。

　　2、南部新城G77地块紧邻南外，周边还有保利博雅和著，华润润鸿府、金地大成汇文府等项目，未来居住氛围浓厚。被南部新城会展中心(东南国资)底价拿下，预计会与其他房企联合开发。

　　3、丁家庄G71地块靠近在建的地铁7号线丁家庄南站以及市妇幼保健院丁家庄院区，未来周边配套齐全。被栖霞国资底价拿下。

　　马上到下个月14号，南京还有18幅地块出让。涉及河西、江核、城北、城东、仙林、浦口城南中心、六合等，起拍总价135.37亿。

　　即便是放开限价，整体地市热度仍将延续低位运行，其中或有个别城市出现热度较高区域，受此拉动竞拍热度或将迎来小幅上升。

　　根据CRIC数据显示，前10月，全国300城经营性土地成交同比降幅仍在25%左右。10月单月竞拍热度降至2023年以来新低，平均溢价率仅为3.4%，较上月下滑1.2个百分点。

　　就连标杆城市杭州，10月末的一场土拍，整体溢价率只有0.82%，降至集中供地以来新低。随后11月9日，杭州挂牌10宗地，不再限制地价，这是时隔近7年半后杭州再度取消地价上限。

　　截至11月21日，全国22个采取“两集中”土地出让方式城市已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复“价高者得”，目前仅北京、上海、深圳、宁波仍执行限地价政策。

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