原标题：南京二手房业主，没必要陷入“过分焦虑” 南京买房

　　熟悉考察团的老铁们都知道，其实我们并不热衷于去过多讨论二手房的行情问题，但是近日，位于江北雨山路板块的一套二手房刷屏了整个朋友圈，140平的四房两厅两卫，单价1.9万每平方，这套房源的情况值得一说。

　　说实话，看到这则消息的同小区业主估计多少有点头疼：再怎样也不至于这样砸盘吧？要知道住在这个项目里，无论是各种生活配套还是整个区域属性，都不至于说房价能降到每平两万不到：

　　项目位于江北雨山路板块，交通上开车花点时间就能到长江隧道跟扬子江隧道，同时还能通过五桥直达河西，坐地铁不远处有10号线公里以内）+龙湖天街、虹悦城环绕四周+大央企开发商品牌+不错的户型设计+老城区成熟配套，对面即是公园的配套环境，怎么看也不至于说这样子“抛售”。

　　后来传出消息，是业主离婚，为了尽快分割财产，随即大幅降价以求尽快出售，所以说也不要把这个较为特殊的二手房源当做区域内的正常房源去代入，因为项目所在的江北雨山路板块，目前二手房房源的均价尽管确实受到了一定冲击的同时，“底线”还是存在的 —— 就拿这套房源的小区举例，目前挂盘均价基本在26000元每平不到，同时带看数据跟三个月成交量也还凑乎。

　　另外板块里价格更高一些的融创臻园的二手房挂牌均价，更是一直坚持在29000元每平左右。问题是怕就怕在无论是出于什么原因，板块内二手房价格跳水的口子一旦开了，后面还有人为了出货紧急跟上，那就有点不好办了。

　　不过考察团在这里跟大家分析这套房源的情况，目的并不是想去聊单个房源，而是整个江北新区成立七年后，楼市中出现的一些变化：

　　其实可能有部分老铁不清楚，在15年6月前后（官宣江北新区成立），在南京楼市的概念里，江北新区的核心所在到底在哪里，那会还没有公论，甚至以至于位于雨山路板块的融创臻园项目跟目前江核隧道口的正荣润江城项目在同期上市时，各自打的都是“江北核心”的宣传概念。而在新区官宣之前，润江城的广告自然也没有所谓“江核”的说法，而是“浦口新城”。

　　而跟润江城后期开盘的一房难求一样，位于雨山路板块的融创臻园项目同样也是不好买，当年销售情况放在现在依旧感觉有点“恐怖”：短短一个小时，468套房源全面售罄，甚至部分买到房的购房人，在现场喜极而泣...

　　同样的故事也发生在中建国熙台项目的开盘现场：2016年7月位于江浦的中建国熙台迎来首开，昔日的地王再次给买房人带来了一份惊喜，此次首开均价为3万/㎡，中建国熙台成为江北首个均价全面破3万/㎡的精装楼盘。

　　当时现场中建国熙台共推出4栋楼274套精装房源，超1200组客户认筹，综合中签率仅有22%，面积段分布在92-166㎡。*终经过近3小时的销售，该批房源*终去化9成多！考察深刻的记得当时一个场景：现场居然有人当场叫卖房号：报价5W一口价....

　　如今，融创臻园项目跟润江城之间的二手房差价的情况已经不需要过多赘述，而中建国熙台的二手房报价均价，也很久一段时间都维持在3.5万每平，当然这里考察团并不是说这些项目都比较差，相反，无论是融创臻园还是中建国熙台项目，对于江北自住人群来说，都是很不错的选择，尤其是后者还拿过广厦奖。

　　总的来说，这是一个对于新房项目预期估值的问题，在17年江北核心区的概念落地之后，江北部分小区实现了“阶级跨越”，二手房价格不断跳涨，一段时间隧道口板块的部分二手房单价破5都不是新闻，有人赌对了，那自然也有人应该“愿赌服输”。

　　但是在现阶段大环境的影响下，之前破5的二手房房源恐怕想要出货，也很难在有之前的“人生巅峰”一般的价格了，而江核的二手房都遇到了这种那种的困难，相对来说区位首位度较低的雨山路、江浦、甚至江北的其他板块诸如白马等等，二手房房价恐怕更是难以在短时间内翻身，而居住属性的回归，更是大环境下可能有点无奈但更现实的现象。

　　经过这样一说，恐怕有不少买房人会反问：那照这样看，目前的新房也不用买了？

　　这也有点矫枉过正，倒不如说，现在买房，则是更需要拥有一双慧眼去选择无论是产品还是板块预期更为夯实的新房项目：其实相信不少现阶段的买房人都有一点共识，那就是在新房越来越不好卖的时候，似乎新房品质也开始了内卷与竞争，这是卖方市场转换成买房市场的一种必然现象，就拿新玄武的招商瑧境项目来说：

　　近日项目第三次开盘，共50套房源，153人报名摇号，开盘一个多小时，加推房源基本售罄。本次加推的143㎡房源，销许均价46262元/㎡，另有升级装修包4600元/㎡，首付5成起，销许均价相比前期（44100元/㎡）上涨超2000元/㎡，总价相比二开的11号楼每套总价上涨50万左右。

　　但即便是涨价，三开当天仍然取得了不错的成绩。

　　回顾臻境的前两次开盘，6月初首开2栋楼共150套房源，开盘当天全部卖完。月底又加推3栋楼256套房源，开盘当天热销超7成，而且臻境相比板块内还在续销的一些盘价格还要贵一些，这样的成绩可以说比较优秀了，尽管项目KFS在此前南京楼市中口碑多少有点一般，但依靠产品力跟区位的优势还是在现阶段的大环境中站住了身子。

　　同样的情况也出现在了河西这个“全村的希望”中，从嘉华嘉璟峰再到金鼎湾和禧，在新房单价日趋增高的同时，区域内的新房在今年的环境中几乎依旧是逢开必罄，进一步坐实了板块价值的档次，只是零星板块的闪光也掩盖不了南京楼市环境的略显颓势。

　　但尽管陷入颓势，作为GDP排名前十的新一线城市，全国*一一个人均社零消费超过八万元的城市，南京处于经济*发达的长三角，虽然受大环境影响，从去年八月开始楼市处于下行阶段，但房产的价值一直都在，只是按照周期性运行，潮涨潮落而已。

　　另外不可否认的是，南京的新房资源一直是众多买房人关注的重点目标，这其中还有不少外地购房人，所以过分的悲观不是明智的行为，至少我们从救市政策来看，依旧能看出尽管全国部分城市已经彻底放下身段，进行全面的救市，但是南京的各类政策很明显都是偏于保守的同时，也能看出还在“观望”简单的说，“房住不炒”肯定要继续坚持，但是在促进房地产市场平稳发展的前提下，因城施策的重要性，也必须提高。

　　经济下行、楼市不稳，心态陷入焦虑的二手房业主会抛售手头的房源，实属正常现象，但是过分焦虑很容易被情绪所裹挟，面对楼市的起起伏伏，心态的修炼相当重要，跟大家共勉！

　　苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

　　1994年买入人生*一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

　　是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。返回搜狐，查看更多

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