南京住房租賃市場：長租如何讓新市民不再漂
對於今年24歲的姑娘劉玲來說，2020年11月16、17、18日三天的經歷，可能會在記憶中留很久。16日出差途中聽到公寓方資金鏈斷裂的消息，17日晚回南京，立即著手在網上看房子，18日坐在房產中介經理的電瓶車后座，從下午4點到晚上7點，看了七八套房子。“合理價位的房子，不是遠就是又老又破，或者合租伙伴不理想。”她說，“坐在電瓶車后座上，冷風在耳邊吹，看著陽光漸漸消失，也看著高樓大廈的燈光漸漸亮起，那種萬家燈火卻不知哪裡是我家的感覺特別難受。找房必須速戰速決。”終於，19日她就找到了還算合適的房子，距離公司步行隻有15分鐘。“大三居，我住朝南的臥室，月租2000元，由爸媽貼補。”搬新家后的劉玲，工作上更拼了。
租房，是年輕人邁入社會的*一件事。房子是租來的，但生活不是。
□ 本報記者 趙偉莉 丁茜茜 顏穎
從2019年夏天大學畢業開始算起，這是劉玲第3次搬家。*一個家在南京油坊橋，四室一廳一衛（劉玲住在其中一間），2020年6月期滿后換到南京浦口區，與3名剛畢業的大學生合租了一套138平方米的房子。這意味著，每天要坐5站地鐵到河西上班。
劉玲說，浦口的房子略便宜，一個月的租金是1520元，押一付六，每個月再交10%的服務費，電費均攤，水費和燃氣費固定每個月45元。沒想到，距離下一次交房租還有一個多月的時候，公寓平台跑掉了，無奈隻能重新找房子。
考慮到通勤的時間成本和資金成本，劉玲決定在單位附近找。但她看的幾間房子中，除了不通風不透氣不敞亮外，有的廚房窗戶關不上，有的合租室友在開著門打游戲，有的房間朝北，沒一間滿意的。即使是上面居住、下面商超的房子，月租金*低1500元，*高2400元，且商用水電。
姜昊的租房經歷也是一波三折。在2020年南京倒春寒的那天，他接到“房東”通知親戚要來長住。一時間，60平方米的小房子內住進了5個人，擁擠不堪。后來他發現“房東”是名黑中介。盡管房子還有3個月到期，他決定找新房子住。就在姜昊找到新房子的同時，也了解到公司可以辦理人才安居政策。很快，他就申請到了人才保障房，但位於岱山片區，沒有任何家具，且通勤也是大問題。於是，他又想轉人才安居租房補貼，幾經折騰后，他錯過了申請的年齡門檻。
居住安全性、周邊生活配套、交通、租金都是要考慮的因素。利眾置業中介經理王斌的門店位於南京鼓樓區郁金裡，南京審計大學鼓樓校區對面。臨街，房間很小，隻容得下一張辦公桌、兩把椅子、一個小灶台、一個小櫥櫃。門店外面的電瓶車，是他帶人看房的主要交通工具，因此要時刻保証滿電狀態。這個地方，是建鄴區與鼓樓區交界處。做了10年中介的王斌說，來這裡租房子的人，基本上奔著有地鐵2號線，寧願貴個兩三百。由於新房比老房貴，所以年輕人更願意選擇有20年房齡以上的老房子，沒門禁沒電梯都能接受。“這塊人口密度大，條件不好的老房子也不愁租。”王斌說。
邁皋橋地鐵站附近也是出租房密集區。“在新街口、南京站工作來這邊租房的也挺多，整租兩居室價格為2500-4000元不等，要看房東裝修的情況。”我愛我家中介孫雨婷帶記者看的一套房子，價格2300元，不僅家具老舊，連洗手池也是石頭砌的。而同小區另一套裝修很現代化的房子，月租報價4000元。
58安居客房產研究院發布的《2020年住房租賃市場總結》報告顯示，51.9%的租房人群表示可接受的月租金范圍在2001-3000元之間，其中，在南京這種新一線城市，有超過三分之一的租客表示可接受的月租金范圍在2001-2500元。
租金，是一筆實打實的硬支出，不同的支付方式，也影響年輕人的選擇。南京自如房屋租賃有限公司營銷運營中心總監李振華說，年輕人如果月收入5000元，一般會拿出1500元來住宿，當薪資從5000元降到4000元時，住宿標准相應壓縮，從1500元降至1000元，那隻能搬到更遠一點的地方。
58安居客房產研究院發布的報告顯示，隨著90后、95后、00后步入社會，租房需求會出現一定的變化，年輕人更注重居住的品質，更青睞個性化的生活服務，高品質的租住生活將成為新需求。
在小紅書、抖音等各大APP上，改出租屋已經成為一個話題分類，改后的房子不僅滿足了年輕人對居住品質的要求，更承載著夢想。
由於租金回報率相對較低，房東缺乏升級改造房屋的動力，導致老舊房源一直佔據著住房租賃市場的主流，而年輕租客對高品質居住又有著需求。
供給與需求出現了不匹配。與此同時，自2016年以來，從國家到地方，都在加大對住房租賃市場的政策支持。這使得住房租賃進入了資本的視野，長租公寓如雨后春筍般涌現。
企查查數據顯示，過去十年我國長租公寓企業的注冊量呈增長趨勢，2013年行業進入萌芽期，企業注冊量持續增長，2018年進入快速增長期，注冊量首次突破1.0萬家。2019年共注冊了1.7萬家，同比增長了22.9%，是過去十年中企業注冊量*多的一年。2020年我國長租公寓企業數量有所回落，全年的注冊量是1.6萬家，同比降低了3.0%。截至2020年末，我國共有6.8萬家長租公寓相關企業，廣東省以近1萬家企業排名*一，山東、江蘇分別以6000家和5000家位列二、三名。就江蘇而言，2020年一共新注冊790家，同比下跌了50.1%﹔注銷吊銷了193家，同比增長了21.7%。
就目前而言，長租公寓主要有兩類，一類是集中式長租公寓，主要是為開發區、產業園區配套，解決區內企業人才的居住問題，租金或由企業出，或由租客自付。另一類則是分散式長租公寓，多由公寓平台方從市場上收集閑散房源，統一裝修后出租。
自如從2017年進入南京市場至今，已擁有長租公寓6萬多間（套），正在服務的租客和業主加起來有近10萬人，其中租客有6萬-7萬人，業主有2萬多。李振華告訴記者，長租公寓將業主的房子統一升級改造，水電燃氣統一規劃好，網絡調試好，配備好管家，基本實現了拎包入住。
對於分散式長租公寓的運營平台來說，收集房源、裝修、出租，需要大量的資金支出，是重資產。
李振華說，以南京為例，公司對於一套三居室的裝修成本在8萬-10萬元，兩個月的空置期內不支付租金。為了控制成本，首要考慮出租率，隻有高出租率才能保証利潤點，否則空一天就虧一天。“集中式長租公寓出租率低於88%就虧，分散式起碼要高於90%才會盈利。自如目前的出租率是93%以上，也就是說每100間房子，空置6套左右。”他說，所以他們主要選取地鐵站附近一公裡范圍內的房源， 步行10-15分鐘到家。
南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華認為，分散式長租公寓管理成本較高，盈利空間不大。要想盈利，就要靠擴大規模，規模大了以后，就可以通過金融市場發行租賃專項債、租賃信托等金融產品來盈利。所以，不少企業賺的是資本市場的錢。因此，必須不停地跑馬圈地。
從實踐來看，長租公寓的市場風險不小。企查查數據顯示，2020年，我國長租公寓相關企業有90家被列入異常經營名錄。
2020年12月16日至18日召開的中央經濟工作會，在部署2021年八項重點任務時提出，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。
從2016年開始，全國各地都在從土地供應、租金補貼等方面加大對住房租賃市場的支持。但這是一個長周期的過程。以南京為例，根據南京土地市場網公告，2020年第四季度的土地拍賣成交公告共64條，其中涉及住宅的地塊有35個。在涉宅地塊中，有關強制要求建設租賃用地的地塊共有4塊，約佔涉宅地塊數量的九分之一，要求用於建設租賃住房的面積86432平方米。目前很多項目正在進行中。
蘇寧金融研究院研究員孫揚認為，考慮到長租公寓長周期、低盈利、事關民生的特點，更需要國有企業發揮帶頭作用。
據了解，建設銀行是國內較早開展住房租賃服務的商業銀行。早在2018年，建設銀行將住房租賃作為建行集團的三大戰略之一，並成立建信住房服務有限責任公司。
“介入這一領域，希望做租賃市場治理的助力者、社會資源的整合者、金融支持的提供者。”建設銀行有關人士說，這是一個民生服務的行業，也是一個門檻低、盈利薄、市場主體眾多的行業，需要政策配套支持，也需要不斷加強監管。
經過3年的發展，建信住房江蘇公司管理和服務的房間數量過萬。其中，租賃權和托管服務的各佔50%。服務涉及政府園區、人才公寓、企業宿舍、居民住宅等多個領域，旨在“為藍領工人籌集一張床、為創業者提供一小間房、為新市民家庭提供一小套房”。
盡管這是一個低盈利的行業，但在建行看來，需要轉變經營思維，幫助客戶從傳統理財到理房的轉變。“通過調動並盤活社會閑置資產，發揮房屋本身居住的屬性，為有房者理房，實現資產保值增值，防范化解房地產風險﹔為無房者安居，提供品質居住場所。”該人士說，我們想打造住房租賃服務生態圈，同時將金融服務和資源有機嵌入，這也是一個不斷探索、不斷完善的過程。
同樣帶有國有背景，南京安居貝客公寓管理有限公司成立於2018年初，以輕、中資產方式運營集中式長租公寓，目前以南京城區項目為主，其上坊店於2019年1月份開業, 目前平均入住率為97.2%。“項目位於上坊保障房片區，周邊高新產業園區密集，提供了基礎。”該公司有關人士說，房型比較多，設計風格也比較適合年輕人的口味，未來3年內要為市場提供超過10000套、累計30萬平方米以上的租賃式白領公寓。
住房租賃市場正在向著規范化邁進。從南京來看，2020年5月，南京市住房保障和房產局摸排租賃房屋底數249415套（間），對房地產經紀機構及房屋租賃企業進行檢查、登記。要求全市所有住房租賃機構建立租金托管制度，嚴防租賃平台“跑路”。2020年11月18日，《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則（試行）》向社會公開，進一步規范南京市存量房屋改建為租賃住房辦理流程，加強建設管理。當年12月，南京市住房保障和房產局等多個部門聯合印發《關於進一步加強全市住房租賃市場監管規范市場秩序的通知》，從合同網簽備案、租金收付等八個方面保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。其中，對採取“高進低出”“長收短付”高風險經營模式、支付租金周期超過3個月的租賃機構進行“強監管”。
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