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房企巨头掘金工业地产圈地投机风险显现

admin8个月前 (10-01)南京产业信息27

　　中新网12月19日电(房产频道胡可璐)限购令等房地产宏观调控不断释放挤出效应，限制了投资者们对住宅房地产的投资热情，使得住宅市场持续低迷不振。此时，工业地产市场却开始风起云涌。此前，已有许多前瞻性的开发商抢先进驻产业地产领域，其中不乏中粮、万通、绿地、富力等大开发商，力图在这新的投资领域分得一杯羹。工业地产正在成为各方眼中的“香饽饽”。业内人士表示，工业地产方兴未艾，表明房地产开始实现行业转型，让习惯扮演支柱产业角色的房地产，彻底回归其作为经济发展先导型产业的本位，但同时，开发商也需注意“一哄而上”带来的泡沫风险。

　　日前，有媒体报道，联想集团及其合作企业将在大庆砸114亿元巨资，建设联想科技城。包括云计算中心、物联网中心、总部基地等产业地产都将成为其投资重点。不仅是大庆，在产业地产方面，联想已在全国范围内大面积铺开，在昆明、南昌、南宁、漳州等地规划建设产业园区，联想已经率先走上产业+地产的新模式。

　　而近日，万通携手TCL高调进军产业地产，亦被认为工业地产创新模式的经典案例。TCL将与万通共同创立工业地产投资公司。行业分析认为，通过整合实业企业拥有的工业土地储备，借助地产企业的专业化能力，进一步提高其工业地产的使用效率和增值空间，实现轻资产化运作，从而提升实业整体运营效率，实现快速增长。

　　除了实业企业，住宅房企巨头也开始加速渗透工业地产。远洋将产业地产列为其未来重点探索的新业务方向之一；世茂集团巨额投资海峡成，借 “云端产业集群”进军产业地产；绿地集团在郑州签约了投资总额高达130亿元的绿地滨湖国际总部经济产业园项目；首创置业在青岛打造商务区，明确了将资源、产业与地产相结合，往地产上游发展的方向。

　　产业用地被企业追逐的同时，也成为政府鼓励发展的重点。11月10日，北京市发改委发布《关于报送2012年北京市商品房投资计划(内资、外资)的通知》(以下简称《通知》)，要求在本月21日前上报明年商品房投资计划，与去年相比，今年的鼓励项目中新增了产业地产的开发内容。业内人士表示，此举一方面可以防止楼市调控引发的土地遇冷、房屋交易量下跌带来的经济影响，更与北京当下产业转型相吻合。

　　对产业地产跻身北京发改委商品房投资计划的鼓励目录，中国不动产研究中心常务副院长马磊认为，这显示出在调控背景下，政府考虑新经济增长点的意图。

　　作为调控“重灾区”，截至11月8日，北京土地出让金总额为898.11亿元，创造历史同期记录，非住宅用地“功不可没”。在住宅用地成交金额同比减少约四成的情况下，商服用地、工业用地等的成交金额相应大幅增加。以10月为例，北京共成交地块21宗，其中工业用地15宗，住宅用地方面仅有1宗限价房用地。

　　大力发展产业地产，加大非住宅类用地供应，给调控下萧索的土地市场提供了一条新思路：与其想方设法让住宅开发商继续买地盖楼，还不如主动调整土地供应结构。

　　业内人士认为，产业地产可以冲抵住宅地产市场下滑的的影响，而更重要的是，将可促进房地产结构的调整。现在的房地产结构中，住宅地产偏多，而对产业发展和城市建设更重要的产业地产则显得薄弱。

　　土地供应只盯着住宅用地这一块肥肉，导致资金集中流向住宅开发和投资，加剧住宅开发一家独大的局面，引发房价高企等一系列经济和社会问题。业内人士表示，土地供应结构调整有利于实现经济发展转型，让习惯扮演支柱产业角色的房地产，彻底回归其作为经济发展先导型产业的本位。这样，市场化配置下的土地才可能更多地去支持新兴工业、高新产业和现代服务业发展，从根本上实现房地产市场的均衡发展。

　　住宅地产受限，工业地产大热，显现了工业地产强大的发展潜力，但工业地产在迅速崛起的同时也出现不少问题。

　　某地产公司负责人表示，住宅受限，开发商开始对工业地产一哄而上。目前出现了伪工业地产，机会主义、投机泡沫的倾向。

　　根据中国不动产研究中心(CRRC)编制的《中国产业新区榜样评价体系》显示，至2010年末，高新区新增了13家，已达到70家之多；经济开发区新增44家，总数超过100家，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。

　　在产业园大量飙升过程中，工业地产投机迹象也已开始显现。因为住宅用地不好拿，而工业地产地价低，相当一部分开发商是抱着先圈地而后再伺机做政府工作改规划而去的。不少开发商采用以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。从市场来看，由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资力量开始转移方向，工业地产成为热钱和游资的新避风港，而这使得工业地产地价也开始上涨。

　　有业内专家指出，各级地方政府出于自身利益的种种考虑，这也容易造成了盲目扩张工业地产的现状，对于政绩的追求，成为招商引资的动力。此外，有部分当地政府借着工业用地的名义，实际上以发展商业地产的形式来进行谋利。这种“偷梁换柱”的手法在全国各地比比皆是，直接导致的后果便是工业用地土地闲置浪费严重。

　　背靠实业，面向地产，工业地产投资热潮引来争议不少。开发商们转战工业地产，其潜藏的伪工业地产隐患不可不防。