资本新宠工业地产
买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的
“再升温”、“低投入、高回报”、“新业务增长点”，在地产调控此起彼伏的今天，围绕着工业地产的声音越来越多，沉寂多时的工业地产量价齐升，眼见即将成为新的宠儿。
不过，开发商、投资客对工业地产的一哄而上，也令业界不无担心。除了伪工业地产，机会主义、投机泡沫相继开始出现；而从住宅市场转型做工业地产的投资人心态难免过于浮躁。种种迹象表明，工业地产亟待行业和政策层面的梳理，以避免重蹈住宅行业的覆辙。
*近，从事服装生意的温州商人刘裕，正在广东洽谈收购一处厂房。这是一处占地面积约300亩的厂房，连同土地价值大约在1个亿左右，是一个香港人在2000年投资的。由于经营不善，原投资人决定出售。
收购完成后，刘裕打算将厂房出租。刘裕说，这些厂房建立较早，周边配套较为完善，如再投入一部分资金整理改造，就可以投入使用。“如果政策把握得准，投资旧厂房是个不错的选择。”
其实，涉足工业地产，并不是他*近才有的想法。早在去年调控袭来之时，刘裕就已经在南方沿海投资3000多万元收购了一个占地110多亩的鞋模具工业园。刘裕透露，*近他与几位老乡还在东莞、佛山等地看中了几个工业厂房。
刘裕并不是特例，在住宅市场被不断打压的时候许多资金开始向工业地产转移。刘裕说，像他这样做实业出身的投资客，*初投资工业地产一般是通过委托代理完成的。随着经验的累积，一些做实业的老板发现囤积工业地皮挣钱更快，于是“圈子”里的人也越来越多。
有现象表明，从去年开始，浙江资金开始重新炒卖工业园区的地皮；山西人开始在重庆两江新区投资工业地产。
另外，还有一些温州人选择与当地政府合作，打造全新的“温州工业园”。于是，涌现了新疆温州工业园、湖北十堰温州汽配工业园、厦门温州工业园等一些带有温州标签的工业园区
“之前圈子里很多投资住宅的人已经放慢了节奏，开始从普通住宅市场转向高档住宅和别墅等非限购领域，还有一部分转做工业地产。”浙江商会副会长、“浙江投资团”带头人陈俊表示。
与商品房投资领域相比，工业地产没有各种“惩罚性”税费的麻烦，几乎没有管制投机的措施。因此，当重拳调控使住宅市场风险开始释放时，关注工业地产的不仅仅是热衷固定资产投资的温州资本，更多的人涌向了这一避风港。
中国土地学会土地经济分会秘书长周建春坦言：“可能下一个热点就是工业地产了。”
工业地产升温，*直接的体现就是工业土地的价格。一位业内资深人士说，这一年间，工业用地的平均价格涨了差不多一倍。
数据显示，截至今年7月26日，土地市场公开出让14496块土地，工业用地为7521块，占用土地面积为3.51亿平方米，占土地供应面积的52.1%。这是近年来工业用地首次超过住宅用地的土地面积。
上海工业用地市场独树一帜，成为土地市场较为活跃的一个明星。同策咨询提供的数据显示，今年1月至6月19日，上海全市共有193幅工业用地成交，其中29幅地块成交溢价率超过100%。
而在住宅市场*为火热的2009年，工业地产却冷到不行。2009年，上海招商网调查发现，上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰，嘉定、金山、奉贤等区域的空置物业面积达100~200多万平方米，租售价格下降了15%至20%。
但是，*近半年来工业地产价格升幅加快，让业内人士也不禁有些吃惊。
在工业地产*活跃的广东，工业地块的涨幅更是让人咋舌。“顺德国道旁的一块工业地皮拍卖价格为6000元1平方米，由山西人竞得。”听到这个消息，从事工业地产中介长达8年的伙伴地产业务总监余震山感到非常意外，“深圳的工业用地也就一千多元1平方米的价格，东莞一般是600多元1平方米左右。顺德怎么可能拍出这样的天价？”
在地价上涨的同时，租金也跟着水涨船高。仲量联行的报告显示，经过前两个季度高于5%的增长之后，今年季度，北京物流市场租金维持上升趋势，平均租金达每天每平米0.9元，环比增长2.5%。市场上越来越多的项目持满租状态。
在广州，非保税和保税仓库市场的租金今年一季度都呈现上升，使总体平均租金环比上涨4%，达28元每月每平方米。产业园平均租金环比上升1.3%，达每月每平方米52元。
而来自工业地产中介的成交数据显示，今年初以来，深圳、东莞、惠州等珠三角城市的一些厂房租金上涨了50%，个别地方甚至翻了一倍，升幅让业内人士感到有些吃惊。
“成交面积上涨的幅度很大，从去年3月到现在的房源储备，已经缩水一半。”余震山认为，工业厂房租价上涨的原因是市场供给正在逐步减少。
有研究称，工业地产的火热，除了受房产调控影响外，与电子商务的爆发有着密不可分的关系。易观智库数据显示，到2013年，B2C网上零售市场规模或达6500亿元。
根据DTZ戴德梁行二季报显示，上海工业地产延续着年初整体企稳回升的态势，平均租金为每月每平方米45.19元，与一季度每月每平方米45.22元持平。空置率出现微幅调整，环比下降了0.18个百分点，降至7.62%。
戴德梁行工业部华东区主管、董事苏智渊表示，在上海，高标准仓库、特种仓库成为抢手资源，现在一库难求。目前上海高标准仓库总存量96.5万平方米，每年以20%的速度增长，目前已接近极限，空置率仅0.87%。
仲量联行报告也称，零售市场的强劲表现推动了非保税仓储市场需求的增长，对上海西部市场的需求尤为强劲。仲量联行预计2011年将有69.5117万平方米的非保税仓储物业竣工。约一半的新增供应将位于上海西部。
高力国际研究称，仓储的供应已经由“紧俏”变为“紧缺”。因此，电子商务企业正在加大仓储物流方面建设的投入，自建自营仓储物流基地。
阿里巴巴早在2010年就购买了物流地产巨头普洛斯1/3的发行股份而进入物流领域，并在今年1月宣布将联合金融合作伙伴投资200~300亿元在建立仓储网络体系。
京东商城未来三年预计投入人民币20至30亿元到物流建设中。此外，当当网、凡客诚品均不甘人后，包括普洛斯在内的诸多物流地产开发商，顺丰等速递企业，苏宁、国美等传统零售巨头都在试图发力仓储。
然而，携金而来的各路诸侯却很快发现，有钱不一定拿得到地。由于工业用地紧缺，加上劳动力成本的快速攀升，一些跨国企业正在试图将生产基地从一线城市撤出，二、三线城市成为他们的新目标。
“此前英特尔上海工厂内迁至成都、大连，就是很好的例证，”苏智渊介绍，当时英特尔总裁张汝京就坦言，成都在土地、人力等方面的成本要比上海便宜16%以上。据仲量联行预测，未来国内六大区域的二线城市将成为各跨国企业的生产选址热点。
在工业地产王国，当然少不了开发商的身影。
据不完全统计，绿地、万通、陆家嘴（600663）、复地、富力、招商等国内知名开发商都涉足了工业园区、仓储物流等工业物业的投资开发。
“房地产企业去住宅化，将是房地产行业发展的特点。”房地产业大腕冯仑不久前这样说道，“以产业化带动地产发展，将是房地产的新热点，工业及商务不动产，将成竞争格局中的主角。”
房企的热衷，与工业地产开发成本较低而较高有关。相比住宅市场，工业地产的地价更为便宜，而项目总建筑面积的7%可作为配套建设。因此，不少开发商将目光瞄准了工业地产。
“工业地产的盈余体现在能快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。”冯仑称，在欧美市场，工业地产是型房地产中的重要分支之一，投资稳定，发展前景广阔。
据相关数据显示，工业地产的投资一般为8%~12%、可达15%，若政府给予政策优惠，其投资将高出15%。
此外，工业用地大多低价出让，且供应量不受太多限制。加上工业地产融资环境要比住宅和商业地产好很多，也点燃了众多企业的投资热情。
稳定的、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产看上去很美。
“不过，工业物业开发并不如表面上看起来那么简单”。一位工业地产研究人员对“工业地产热”并不感到乐观，他说：“因受项目素质、投资回报期限等因素所限，这些年我接触的各类工业物业项目，由于国内民企吸引合理产业和高端产业的能力十分欠缺，几乎没有成功的案例。”
这位人士还说，工业地产是一个复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，还要考虑当地的产业和招商政策等。与住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不同，工业地产的利润主要来源于后续经营。
北京联东投资集团地产事业部副总经理梁环宇也表示，“不少工业园区相对低端，很多都是因产业转移而兴建。为了争夺相同的资源，各地产业园低效重复投资已比较严重。总的来说，这些企业实际上注重的是地产而非产业，他们期望通过土地增值而获取高额利润，实际上还是一种圈地方式。”
“开发商对工业地产一哄而上，出现了不少伪工业地产，机会主义、投机泡沫也开始出现”。除此之外，梁环宇还有一个担心：转型做工业地产的开发商心态都过于浮躁。产业园的业主是企业，企业都相对理性，所以一般产业园招商难度很大。从*初的规划设计到招商到后期持续运营******，非常考验开发商的运营能力。
这一担忧似乎得到了印证。中国不动产研究中心的研究数据显示，至2010年末，高新区新增了13家，已达到70家之多；经济开发区新增44家，总数超过100家，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。
“这是一个值得重视的问题”。一位业内人士表示，目前工业地产正处在蓬勃发展的时期，同时也是刚刚被企业、开发商和市场认识的时期，亟待行业政策层面的梳理和厘清，以避免重蹈住宅行业的覆辙。
工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
有人说，工业地产经纪迅猛发展，与国家政策密不可分：房地产宏观调控持续加剧，住宅市场成交持续降温，房地产经纪公司面临着新一轮的机遇和挑战。
四年前，刚刚到一家新成立的工业地产经纪公司工作的兰正荣怎么也没想到，四年后，自己所在的这家*初仅仅6个人的上海环申工业地产经纪有限公司，会发展到拥有400多人，并排名长三角地区行业。
说到成功的原因，兰正荣只说了三个字：拼命干。那时候，他是公司的业务主干，经常在外面跑来跑去。而现在，身为公司业务总监的他，已经不直接参与谈客户的事情了。
不清楚是从什么时候起，不为人所熟知的工业地产开始出现，随后工业地产经纪公司如雨后春笋般冒出来，一些专做厂房代理的机构也陆续火热起来。
2007年8月，环申公司在上海青浦成立。刚开始，他们做的是工业地产产业链条的端，“其实就是*简单的销售，业务员每天接到的电话都是客户要找厂房，完全没有技术含量可言。”兰正荣说，现在环申公司的网店已经遍布长三角，所涉及的项目从几百平米到几万平米都有。而环申工业地产旗下的“厂房网”也成为了行业内的知名门户网站。
尽管如此，兰正荣他们依然面临着很多挑战。*主要的问题就是怎样解决客户日益增长的不同需求。
“对比去年同期的市场境况，今年******拜访和咨询厂房信息的客户大幅度提升。”兰正荣说，但是他发现，这些拜访的客人变得异常地谨慎，要求也提高了很多。
“以前经常出现一些客户，对厂房盲目地要求大，也许是他们对未来预期很乐观。而且，这些客户成交效率都很高，一般都是马上就定下来了。”兰正荣表示，现在来拜访的客户，对厂房的面积、配套设施等基础建设问了又问，还要货比三家。
环申工业地产昆山业务总监张飞也发现了一个新特点：越好的厂房周转率越快。“好的厂房非常缺乏，以至于一有这样的物业放出来，市场马上就能消化掉。”
兰正荣说，随着中国经济继续保持快速增长，包括劳动力在内的要素价格全面上升，过去粗放型的经济增长方式已经难以为继，不少企业响应国家号召，转变增长方式，对厂房的要求也提升了。
一位业内人士在谈到厂房中介时这样形容：简单、偏门、狂赚。这其实也道出了厂房中介火爆的一个*重要的原因：低门槛，两个人，一间门店，就可以开张了。
据兰正荣介绍，现在上海大大小小的工业地产经纪加起来至少有700多家。究其原因，除门槛低之外，一是前两年工业地产市场的火爆使很多人不假思索地介入进来，二是厂房中介的单笔业务利润非常丰厚，提成甚至高达20%以至于业内流传着这么一句话：“三月不开单，开单吃半年”。
“厂房中介一直是一个流动性很高的行业。”兰正荣说，因为这一行准入门槛低，对学历没有要求，从业者多是初中以上文化水平，靠的是边做边学。
然而，在这样的无序的竞争下，问题出现了。“比如，我们公司一般是收取一个月的，但是一些小公司为了拿到客户，就收取20天或者半个月的。”兰正荣说，现在已经是狼多肉少的局面了，这种无秩序的混乱竞争会恶化整个行业环境，降低行业整体的品牌形象。
“越是这样，就越容易形成两极效应，大的越做越大，小的越做越没饭吃。”兰正荣表示。
回到2005年或2006年的年关，一个不被百姓所熟知的行业高唱凯歌来庆祝丰收，因为他们一不小心就赚了很多钱。这个行业就是厂房中介。
“真怀念以前的日子！”一家小型厂房经纪经理陈凡感叹说：“那时候我一个月轻松做几十万的业绩，现在比以前辛苦了一倍，业绩却没有以前的一半好！”陈凡说，*主要的原因是竞争激烈，僧多粥少。
“但不管怎么样，希望还是有的。”陈凡突然话锋一转。“事实上，我们不需用去担心厂房中介的前景问题。道理很简单：中国的制造业要发展为真正的世界工厂，达到美国、日本的水平，还有很长的路要走。美国、日本的制造业都占到了世界的30%以上，而中国目前还不到10%。制造业的迅猛发展，件事就是对工业厂房的大量需求，这也正是厂房中介的利润空间所在。”
厂房中介市场目前面临着政策的影响，土地政策、产业转移、产业结构调整升级等，但政策始终会存在，不构成市场经营模式创新的一个内在的驱动因素。那么，厂房中介市场的瓶颈是什么？
“的一个问题就是信息不对称。”兰正荣说，业主或者客户在通过中介公司交好厂房时，信息是不对称的，客户所掌握的市场信息相比中介公司来说是缺失的。而信息不对称的原因是经纪素质低，导致提供不了高水平的******。
兰正荣说，对于工业地产商来说，需要的人才是复合型的，既有地产属性，也有产业经济属性。既有地产操盘的经验，也更加需要了解国家的产业政策、产业经济发展的新趋势。兰正荣切身体会到，做厂房经纪不容易，能成为精英更不容易。如今，在厂房中介这个庞大的群体里，专业性普遍欠缺。
除了要解决信息不对称这个问题，对于一家工业地产经纪公司来说，做深还是做广，要专业还是要规模，也是一个需要思考的问题。
“未来工业地产的发展趋势要以产业招商为主导，或者是品牌拉动推广的形式，每一个项目都要考虑产业和政府的政策，开发商如果能够有所作为，必须对产业政策吃得很透彻，引导和******好企业，实现资源互补。”
兰正荣说，大多数厂房中介公司眼睛就只盯着厂房。当厂房中介市场没得做了，它们就看不到希望了。事实上，厂房中介也是在为当地招商引资，如果厂房中介能有这个意识，就好办了。因为招商是个永恒的话题，有做不完的事。
从中介到招商，只是一个意识的转变，却能换来无比美好和广阔的一片天空。
然而，很多小厂房中介既没有先进的管理，也没有制定前瞻性的战略，从中介到招商的转变，对于大多中小厂房中介公司来说，这也许只是一个很美好的构想。
俗称厂房中介，为投资者和物业所有者双方达成出租和购
买而建立的一个平台机构，提供招商引资市场中介******，
主要业务流程为：投资商开发、客源登记、信息回访反馈、
带看厂源、三方谈判、签约、汇款方式、物业交接等等。
工业地产前期进入的成本较低，比如土地成本相对商业地产为低。5年或者10年后，土地、物业的空间就会显现出来，但其后期运营难度却与商业地产不相上下。
工业地产热兴起的原因是什么？未来前景如何？哪类工业地产更值得关注？为此，本刊记者专访了自身工业地产专家、戴德梁行工业部华东区主管、董事苏智渊。
《投资有道》：近期工业地产升温的主要原因有哪些？
苏智渊：这一波工业地产热潮大概是从去年下半年开始的。出现这波热潮的主要因素有：首先，随着上海住宅和商业用地价格的飙升和对人民币的预期，工业地产投资商的热情开始复苏。一些渴望实现多元化发展的企业也开始进军工业地产，成为企业平衡资产结构的一种方法。
第二，房产调控对住宅的限制越来越紧，而工业地产受到政策影响较小，不少的地产基金也开始投向工业地产。
《投资有道》：很多做住宅为主的开发商进入工业地产的动机有哪些？
苏智渊：主要还是市场层面的原因。越来越多的开发商开始尝试不同的物业类型，工业地产成为产业链均衡化的选择。
另外，工业地产的开发模型已经从原来纯粹的工业园区，转向综合性质的工业社区。大项目的住宅、商业和办公部分的配套比例与生产性物业的比例一般为7﹕3。这样的话，以前从事住宅和商业地产的开发商可以很快从配套这部分自己比较熟悉的产品获得。
《投资有道》：工业地产和商业地产相比，哪个更具投资潜力？
苏智渊：短期内，工业地产盈利会低于商业地产，但长期看，比如10年或者20年，工业地产的价值潜力就会凸显出来。这主要是工业地产前期进入的成本较低，比如土地成本较低。
《投资有道》：商业地产和工业地产的盈利模式有什么不同？
对于开发商而言，可售可租；对于运营商来说，主要在于以高素质、高标准的经营，获取稳定租金和管理费；对于小业主来说，一是自营商业赚取利润，二是取得租金。
《投资有道》：工业地产开发具有什么特点？
苏智渊：工业地产的特点是与政府、政策关系紧密，所以，短期内不太可能形成完全市场化的运作方式。这主要是因为直到2007年中国大陆才推出工业土地“招拍挂”制度，工业地产的土地逐步形成市场化运作。在实际操作中，政府并不看重工业土地的土地，而是更看重其带来的税收、就业等效益。
《投资有道》：国内投资商在工业地产领域形成的主要发展模式是什么？
苏智渊：目前国内形成的工业地产主要有三类：物流类仓库、生产制造业厂房和科学园（研发园）。物流类仓库成本低风险小，受到外资机构青睐，他们的投资大约有80%指向这个方向，而大多数国内企业也在复制这一模式。
另外，科学园类地产是应当被关注的一类。前两类园区本身与周边的住宅和商业环境有一定的相斥性，除了必备的配套设施外，通常很少有住宅或商业项目希望临近上述两类工业园区。但科学园类地产的主要客户是企业总部或研发中心，工作人口以高学历人口为主，对于周边的住宅和商业配套要求很高。因此科学园类地产会对周边的住宅和商业地产带来很多正面影响。这类地产的未来潜力和对周边的辐射作用是巨大的。
《投资有道》：目前工业地产发展中存在哪些问题？
苏智渊：目前工业地产的问题在于大量工业用地粗放型利用、区域经济产业布局趋同、地区间政策性恶性竞争等。而解决这些问题的关键在于各级政府制定产业政策、产业规划的科学性、合理性。
《投资有道》：下半年工业地产的走势如何？
苏智渊：下半年工业地产投资会更加活跃，外资与国内投资商会进入一轮新的圈地热潮。而预计有较快租金增长的市郊商务园与高标准仓库会是投资主要方向，尤其是高标准仓库，将成为投资新热点。
由于土地指标的逐年减少，上海工业地产已经基本从土地经济过渡到楼宇经济。也就是说，更多工业园区正从原先的土地批租模式转为自建项目对外租售，类似西郊商务园这种能够吸引企业入驻并产生高税收的研发办公楼产品成为主流产品。
《投资有道》：工业地产发展走势会是怎样？
苏智渊：未来，工业地产会在不同的地区分化发展。长三角等地目前已无过多的工业土地资源，所以对价格敏感的企业将逐渐向内陆迁移，一些中西部城市，比如长沙、西安等将会成为他们的主要去处。所以，工业土地的价格将来会成为国内产业转移的一个决定性力量。
电商对物流地产的热衷，也震荡着工业地产的格局。基于电商对物流仓储需求的强劲，物流地产陷入了供给匮乏的局面。“考虑到市场上大量积极寻找工业物业的租户，目前有限的新增供给仍难以满足不断扩张的市场需求，工业物业空置率显著下降。”正略钧策管理咨询的顾问纪来镇说。
以北京为例，由于2010北京市第二产业增长速度持续超越第三产业，2010年末新增的两个优质物流仓储在一定程度上缓解了供应紧张的状态，但市场对物流仓储的需求依然旺盛。
这就造成了市场租金价、物流地产价位的飙升。据世邦魏理仕调查显示，北京主要优质物流仓储设施都已接近满租状态，2010年平均租金环比增长2.4%至每月每平方米28元。尤其在某些热点区域，例如北京空港物流基地和北京电子城，这种趋势更为明显。
而在上海，物流用地供不应求的局面已经至少持续了5年的时间。据仲量联行的研究报告显示，上海物流仓储租金自去年以来一路飙升，涨幅超过10%。在物流地产的成交价上，“上海物流用地真正的成交量主要自于二手地，现在的平均报价在100万元/亩以上，并且还在涨。”仲量联行中国区物流基础设施总监、董事王成志说。
可以显见，中国B2C市场对物流******和仓库空间的巨大需求，未来将可能逐步呈现出来。因此仲量联行预计，2011年对新增供应的吸收量将处于高位水平，物流租金水平将持续上涨。
电商对于物流地产的一哄而上，助长了物流地产的火爆。但与此同时，暴露的问题也很多。“由于仓储物流的选址与兴建需要较长的时间，投入期也需要耗费大量的资金，但是电商企业的发展速度远远超过了物流的建设速度，所以一定时间内，自建物流系统是无法发挥作用的。”分析师张亚男认为，这造成了物流地产短期的压力较大。
不仅如此，由于大部分电商并未实现盈利，所以投资人更为关注电商的用户量、交易规模和利润空间等，对于以物流为主的基础设施建设热情度并不高，态度较为谨慎。“这种背景下，电商企业可能与资本方存在对赌行为，这种对赌需要用持续增长的交易规模说话。为此，兴建物流的大中型电商企业面临的资本压力也很大。”
“同时，由于物流园区的建造比较复杂，许多电商物流行业的专业性有限，对仓储标准是否符合现代商贸企业要求没有明晰的概念，对于物流园区的建造并没有进行专业论证，建设时的调研企业需求也易被忽略，因此造成了大量土地资源、物流设施的浪费。”纪来镇说。
当然，电商对物流地产的涌入，也不排除为了圈地、拿地的嫌疑。因为相对来说，电子商务公司比物流地产商更容易拿到工业用地。“除非自用，否则要让这笔投资产生，电商就得兼做开发商、房东，把自建仓库再租出去，可这不是又远离主业了？而且电商是否有能力运营物流中心？电子商务的仓库是否能够适合家具类、超市类、工业产品类的仓库呢？事实上，电子商务的仓库通用性并不强。”仲量联行王成志说。
调控的骰子飞速旋转，曾经龙虎纷争的住宅地产几乎哀鸿一片。而工业地产市场却开始风起云涌，世茂集团、万通实业，甚至家电巨头TCL等，都已迫不及待地杀将进来。
近日，一组数据表明，工业地产正在成为各方眼中的“香饽饽”。中国不动产研究中心(CRRC)研究报告显示，金融危机之后，大约有12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目。
热潮来袭，一场充满悬念与预谋的工业地产新牌局已经揭开。
在上海陆家嘴时代金融中心33楼，一家“海峡建设投资有限公司”(简称海峡公司)，已经悄然运作了数月之久。这家公司的大股东是世贸集团。
不久前，世茂集团宣布将依托新增的“云端产业集群”进军工业地产。由此，其以住宅、商业和旅游地产为主体的“三驾马车”战略将升级为“四驾马车”。
“云端产业集群”是指世茂集团计划在海峡西岸及中西部等区域建设高端产业园区，帮助当地政府引进我国台湾等地区的先进制造业及信息软件产业。该计划的运作平台正是新成立的“海峡建设投资有限公司”。
首度进军工业地产，世茂集团就选择了一个定位清晰的细分市场瞄准台湾软件业及高科技信息产业的转移机会，在海峡西岸及中西部地区投资建立台商经济集中区，引入先进制造业。
世茂集团的一位内部人士谈到海峡公司时说：“他们独立运作，虽成立不久，但发展迅速。论资产规模，可能将在短期内快速接近甚至超越现有的几个世茂资产平台。”
2010年4月前后，酝酿中的海峡公司计划首次被外界曝光，许荣茂联手台资、港资等投资大鳄对内地新一轮的圈地运动也随之一点点浮出水面。而这个“圈地运动”的统一品牌叫做“海峡城”。
一年的时间，“海峡城”的足迹遍布多个地方：成都项目总建筑面积约320万平方米，总投资320亿元；福建平潭项目，启动区规划占地约9800亩，首期投资总额达150亿元，拟用3年时间建成；南京项目，总占地面积约为323万平方米。还有多个类似项目正在推进中。
据了解，海峡建投筹资高达百亿美元，股东名单中除世茂集团外，还包括恒基兆业、新鸿基地产及台湾远雄企业团、东元集团等多个巨头。
相比世贸的低调，涉足工业地产的万通则一直保持着高调的姿态。
7月30日，TCL集团董事长李东生和万通实业董事长冯仑签署《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，依协议约定，TCL将陆续向双方合资的万通新创工业资源投资公司(简称万通新创)注入旗下优质工业物业，万通实业则将提供种子资金发起基金，为万通新创进一步整合资产提供充足资金支持。
这是继6月初康佳宣告正式进军房地产之后，家电巨头再度联手地产商。
经历几年的磨合期后，TCL开始大踏步发展工业地产。从2007年起，冯仑便开始筹划涉足工业地产，*后选择了家电制造业的龙头企业TCL。对于双方的合作，冯仑开玩笑说：“我追李总追了3年了，眉目传情1年多他才答应。”
2008年初，万通实业(持股55%)和TCL集团(持股45%)合资成立了万通新创，注册资金2.5亿元。2009年7月，万通收购TCL占地27万平方米的无锡项目，对其进行再次开发，打造成厂区、仓储、物流、宿舍为一体的综合性工业社区。
其实，早在几年前首次涉足工业地产时，冯仑便语出惊人：“万通将有可能在一两年内成为本土的工业地产投资商。”万通的目标是成为类似新加坡凯德置地一样的多元化地产投资商。
对于*近的计划，万通一位经理透露：“在长三角我们可能会收购几个新的工业地产项目。上海、无锡、苏州是我们关注的重点城市。”
除了万通，还有不少知名的房企涉足工业地产。5月13日，绿地集团与郑州市政府相关部门正式签约了投资总额高达130亿元的绿地滨湖国际总部经济产业园，这个产业园占地面积约668亩，除了两栋超高层写字楼外，还将有厂房、研发办公楼及购物中心等物业形态。
实际上，绿地集团还在不断加大对工业地产的投资。有业内人士透露，绿地集团近期正在上海及长三角周边寻找新的物流园及研发办公楼的投资机会。此外，陆家嘴、复地、鹏欣等开发商也均涉足了仓储物流及研发办公类的地产。
工业地产不仅仅吸引了国内企业的热情，同时也再次受到国际巨头的关注。新加坡腾飞集团近日再度出手，宣布与星桥国际新加坡私人有限公司以及广州开发区签订协议，在广州知识城共同投资开发综合科技园。
广州园区是继大连软件园腾飞园区、新加坡杭州科技园和腾飞苏州创新园之后，新加坡腾飞集团在中国开发的第四个综合科技园区项目。
“除了知名的房企，还有很多投资机构今年明显加大了对工业地产的投资力度。”戴德梁行工业部董事苏智渊说。
上半年普罗斯（GLP）、安博(AMB)、嘉民已在上海圈地70万平方米。苏智渊表示，下半年，工业地产投资会更加活跃，外资与国内投资商会进入一轮新的投资热潮。
“虽然工业地产受到各方关注，但是目前，在各地，工业地产的开发商就是各个开发区。”世邦魏理仕工业与物流******部副董事胡晓睿介绍说，在近七八年之内，开发区基本上拆分成了两个部分，一个是行政机构，一个是以商业实体形式出现的开发公司。
“由于产业资金的充裕，无论是土地还是建成物业，工业地产都呈现供不应求的状态。”胡晓睿介绍，与供求情况相一致，工业用地的销售与租赁和成交价格都在上升。
凭借稳定的、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产被业内称为“还没有出现泡沫的处女地”。
但是，探索工业地产业务需要的不仅仅是钱，还要有专业的团队。“工业地产的需求和形态千变万化，所以在投资、开发、运营、售后四个环节中，工业地产*重要的是运营环节，运营得好，资本价值就高。”万通新创总经理武东伟说道。对于工业地产商而言，模式和资源的组合，是对中国工业地产未来的挑战。
然而，尽管被开发商、地方政府、投资客，甚至银行一致看好，但投资工业地产不等于买卖厂房，投资标的物的前景与当地的产业规划关系密切。如果一个项目无法得到当地政府或者产业界的青睐，砸进去的钱无疑就是泡沫。
抛开其他问题，还一个的疑问是，随着投资资金的大量进入，工业地产能否有足够的炒作空间呢？
目前我国各级地方政府*常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，然后进行项目的道路、绿化等基础设施建设，乃至厂房、仓库等房产项目的营建，再以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，*后获取合利的地产开利润。如全球的工业房地产开发商普罗斯。
指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。
指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，加上私人业主开发的厂房在设计和配套设施等方面都没有竞争力，这类开发模式会逐渐被淘汰。
“买地时没有人看好，但是现在世界500强企业主动找到我们要求合作。”作为上海北芳储运集团有限公司（以下简称“北芳物流”）的董事长，浦林祥的一句话概括了他在投资仓储地产前后截然不同的效果。
投资金山危险化学品物流基地，是经过深思熟虑之后的决定。选定这块总面积9.5万平方米的土地作为基地，主要是针对世界500强中的化工制造业巨头，用来开展危险品运输、仓储、进出口代理、报关等业务。产生这样的想法，不但是浦林祥从事物流业20多年所养成的商业直觉的结果，更是因为危险化学品储存运输的需要所致。
浦林祥从两辆“黄鱼车”起家，和11位退休工人一同张罗起打包托运******。倾注20多年的心血后，原来的简易仓库，现在已发展成股份制现代物流企业，将物流、商流、信息流、资金流集为一体。而且，北芳物流获得了危险化学品货物储存和运输资质。因此，特种货物（危险品、剧毒品）的储存与运输、保税和非保税的仓储与运输以及集成化的供应链管理与运作成了北芳物流的特色运营方式之一。
“危化品虽然风险较大，但与城市生活密切相关。”正如浦林祥所认为的，危化品的市场前景被看好，虽然目前仓储行业受税收的影响整体利润率偏低，但作为物流环节不可或缺的一环，随着社会物流额的增长，仓库的需求将越来越显著。
也因此，浦林祥投资了多个物流仓库。2009年，北芳物流进驻上海西北物流园区保税物流基地，坐拥15万平方米的保税仓库；同时，也有在嘉定区筹建了10万平方米的普通产品物流基地的打算。而金山危险化学品物流基地，是他投资较为成功的一例。
投资金山危险化学品物流基地，是北芳物流利用危化品物流上的优势，与上海金山化工区物流产业园*终敲定的。该基地总面积达9.5万平方米，分成三期进行建设：期25000平方米，2010年6月份投入使用；第二期25000平方米，2012年3月份投入使用；第三期45000平方米，2012年12月份投入使用。按浦林祥的想法，这个基地设定可存储甲类、乙类、丙类、剧毒品、温控、储罐等各类危险品货物，并可提供流通加工******。
基地建设的设想虽好，但是投资这样的大型工业地产，并不是一朝一夕就可以完成的，而是需要多方面的考量。由于危化品高危的特性，做危化品物流基地不仅要小心谨慎，更需要完善的管理和******。浦林祥选择在基地内向危险品供应链管理方向发展。
在浦林祥看来，金山危险化学品物流基地的建造，不仅是为了降低物流运营成本，更是为了发挥上海化工区物流传输一体化的优势。激烈的竞争让他意识到，企业物流优化已经从单一的职能优化转向系统的整体优化。在金山危险化学品物流基地上，要获得项目投资的成功，也需要物流供应、产品销售和生产制造的同步，形成一体化管理。
考虑到基地要为金山化工园区内诸多客户提供一体化的综合物流******，北芳物流在传统的储存、运输功能外，还进行了“物流深加工”，引进企业供应链物流整体外包的模式。
该模式此前在与上海庄臣公司的合作中有过成功的经验。2006年12月，在竞标庄臣中央仓库项目成功之后，为了配合庄臣的需要，北芳物流引进了一条包装生产线月开始，浦林祥又在北芳中央仓库组装了蚊香片滴液的生产线，这期间与庄臣公司达成一致，由庄臣公司提供技术培训和半成品，使得北芳的仓库成了蚊香片的小型生产基地。同时，仓库内还配备专业的检测人员及设备，确保成品检测合格后再行包装。
这样一来，由于在仓库内统一完成滴液、包装，运输成本大幅降低。成品完工后，浦林祥指导提供包装原材料的采购，庄臣公司的资金积压有所缓解，周转率提升。而北芳的保税物流中心也使得产品可以实现入库退税，建成了相依共赢的合作关系。
因为这种模式的推行，整个供应链库存成本下降了15%到25%，仓储运输成本下降了10%到15%，原料采购成本也下降了15%到25%。这让浦林祥感受到了成功的喜悦。于是，在金山危险化学品物流基地的建设管理中，他也引进了上述模式。除此之外，他将收货、拣货入库、包装入库、退货管理、订单管理、挑货和再包装、循环盘点、实物库存、批次控制、序列控制、贴标签、制条形码、打托盘、质检等都纳入了******的范围。
或许是积累了成功投资危化品基地的经验，浦林祥筹建的危险化学品物流基地，虽然目前只是期开始运营，但是运营情况让他对于危化品类型的工业地产投资更加充满了信心。到目前为止，很多世界500强企业与他进行了合作，比如上海贝尔阿尔卡特、美国四海电子、日本三菱、德国巴斯夫、德国拜耳、美国杜邦、荷兰飞利浦和美国通用等企业。而更让他欣慰的是，招商情况也获得了盆满钵满的局面。
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