产业园区里的保租房实现产城融合的“新引擎”

admin2年前 (2024-10-01)南京产业信息28

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　　产业园区在推动我国经济高质量发展过程中发挥着关键作用，同时产业园区也是城市人口集聚高地，如何达到产业园区职住平衡，是困扰城市管理者以及产业园发展建设主体的难点。在国家给予土地支持政策的情况下，产业园区配建保障性租赁住房成为促进产城融合、职住平衡的有效手段。

　　政策引领产业园区配建保障性租赁住房

　　自2021年7月国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，给予土地支持政策，指出在人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。厦门、宁波、济南、上海、西安、长春等城市积极响应这一政策，提升用地占比，加大供应量，明确产业园配建保障性租赁住房的体量，助力住有所居。以上海为例，在《上海市住房发展“十四五”规划》中提出，持续构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，这是全国首次提出要切实增加宿舍床位租赁居住供给，并明确提出20万张床位建设指标。

　　此外，多地单列产业园区、工业用地配建租赁住房或建设集体宿舍奖补政策，财政端同步支持。截至目前，全国共有24个城市获得3年24亿的住房租赁市场培育发展中央财政资金支持。除此之外，这些城市为培育和发展住房租赁市场，在城市层面也安排了专项资金，资金主要用于多渠道筹集租赁房源。这其中，北京、广州、上海等城市的奖补政策中，单列宿舍型租赁住房奖补政策明细，通过财政端支持，鼓励住房租赁企业发展产业园配套企业宿舍。

　　表：各城市产业园区宿舍型租赁住房奖补政策

　　产业园区作为经济创新和发展的重要载体，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。园区的具体形式多种多样，主要包括工业园区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、特色产业园区、出口加工区、保税区、边境经济合作区等。

　　其中，国家·级的经开区和高新区更是为高新技术的发展提供了肥沃的土壤。北京中关村、深圳高新区、上海张江、广州经开区等园区崛起，发展成为具有全球影响力的产业基地。截止2021年，我国共有230家国家·级经开区和169家国家·级高新区，两类国家·级园区生产总值29万亿，占2021年全国GDP比重的25.3%。其中国家高新区更是以全国以0.1%的国土面积创造了约全国13%的GDP。国家·级园区无疑成为片区经济高质量发展的示范区和先行区。

　　由此，上层提出“以产兴城、以城带产、产城融合”的发展理念，强调围绕以人的需求为中心，充分考虑到人的高层次需求，加强园区配套建设，以提升人的幸福感为前提打造产业新城，为城市、产业企业和产业人才创造共享价值，让园区成为宜居、乐居、宜业、乐业的美好家园。产业园区公寓型住宅逐渐成为了产业园区、园区企业吸引人才、发展产业经济的新抓手。产业园区利用自有用地建设宿舍型保障性租赁住房，是有效解决工业企业员工住宿困难、通勤不便等实际问题的一项重要措施，对增加保障性租赁住房供给渠道、进一步完善土地支持政策、深化住房供给侧结构性改革具有重要意义。

　　疫情下，产业园发展保障性租赁住房更具有现实意义。以上海为例，上海在4月16日，上海经信委发布《上海市工业企业复工复产疫情防控指引（*一版）》，4月17日，上海公布*一批重点复工企业“白名单”，共666家企业上榜，制造业企业率先复工，其中汽车及汽车产业链相关企业数量占比近四成。而截止5月7日，企业复工复产率依旧不高，复工后企业员工的住宿问题短时间内得不到解决是其中很大一个因素。究其原因，与制造业相匹配企业住宿市场尚处于发展初期，入局玩家较少，目前仅有15家企业布局员工宿舍产品，TOP30企业中，蓝领公寓开业规模占比仅4.4%，企业住宿产品较为稀缺。

　　图：2014-2022Q1累计布局企业员工宿舍企业情况

　　图：2022Q1TOP30开业规模榜中，不同产品线规模占比情况

　　园区配建保障性租赁住房的城市实践

　　（一）供应端：提升用地占比，加大供应量

　　自2021年7月国家出台关于《加快发展保障性租赁住房的意见》中提出，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。以上海为例，上海产业园区的总用地面积达174940亩，如果按7%的配套用地，用地面积是12246亩，如果按15%配套用地，用地面积达26241亩，预计可增加31万套租赁房源。

　　各城市积极出台相应政策，其中西安和合肥快速响应这一政策，发放产业园区《保障性租赁住房项目认定书》落地具体项目。

　　（二）产品端：构建差异化租赁住房体系，注重居住场景打造

　　近年来，企业住宿经历了从无到有的华丽蜕变。当行业尚处于发展初期时，大部分住宿产品注重在硬件的打磨上，旨在满足企业员工基本的住宿需求。而如今，越来越多的园区企业，将园区配套宿舍成为招人留人的加分项，因此，园区配套宿舍更加注重提升客户体验，为客户提供更完善的产品和服务。

　　产业园区配建保障性租赁住房旨在为各类人才提供差异化租赁住房，大致分为宿舍型保租房和人才公寓型保租房两类，多层次构建“一套房”到“一间房”“一张床”的租赁住房布局，满足园区产业人才的需求和产业发展的需要。

　　表：产业园配套保障性租赁住房类型

　　宿舍型保租房，以安歆集团为例，安歆面向基层员工的住宿产品从1.0版到3.5版的更新迭代，在对住户需求的深入洞察和理解下，安歆集团于2021年1月底正式发布了5.0产品，实现一床一貌，一床一桌，一床一柜，一床一天地。

　　产业园区配套的人才公寓产品不断走向定制化、智能化、品质化。以中电光谷联合控股有限公司旗下的OVU公寓为例，中电光谷作为央企，在全国41个城市布局71个主题产业园区，大部分主题产业园项目都成为所在地重点建设项目和城市名片，成为区域技术创新和产业发展的窗口。

　　长沙作为全国住房租赁市场发展试点城市之一，近年来走出一条以租赁住房支持园区发展的新路子。中电光谷联合控股有限公司布局在中国（长沙）信息安全产业园的人才公寓项目被列为长沙高新区重点的保障性租赁住房项目，2021年年底，项目获批长沙高新区“中央财政支持住房租赁市场发展试点资金”，以产业服务为核心，提供高品质住房，引才留才，助力产业高质量发展。

　　（三）商业模式·政企合作未来或将成主流

　　目前，市场上产业园区配建保障性租赁住房发展模式大致分为企业自建、政府管理、政企合作三种。

　　产业园区利用自有用地建设宿舍型保障性租赁住房，是有效解决工业企业员工住宿困难、通勤不便等实际问题的一项重要措施。企业自建模式，一般指工业用地出让时，规划条件中明确按照一定比例的用地配套建设宿舍型租赁住房，或者是通过将自由闲置土地改建保障性租赁住房。如：中国航发商发计划利用园区内存量土地（科研用地）再建设1070套保障性租赁住房，目前土地用途已调整为租赁住房用地（R4)，正在办理立项等手续。

　　在助力产业发展，引才留才方面，国企有责任和义务响应国家“职住平衡、租售并举”的政策号召，彰显国企在民生保障方面的示范引领作用。如:上海市北高新园区“十四五”将推出近5000套高品质租赁住房，聚焦实现产业功能和城市功能的有机结合，努力满足园区企业员工住宿需求。宁波城投公司于今年5月份开工建设两个保障性租赁住房项目，有效解决周边产业园区人员的租住问题。

　　由于政策和资源的倾斜，国企在租赁房源获取上具有一定的优势，但面对市场化的租赁行业，国企在运营管理方面存在经验不足问题。近年来，政企合作成为有效推动项目落地的重要战术。国企持有资产，市场化运营主体做好服务，从而达到双方优势互补。政企合作模式下，在做好企业员工服务的同时，更有利于助力政府的城市治理和产业升级。

　　产业园区作为经济创新和发展的重要载体，在产业园区配套保障性租赁住房是落实国家“职住平衡、租售并举”的重要举措，也是提升园区企业员工幸福感的重要抓手。在国家住房租赁政策的红利下，各城市通过提升用地占比、注重产品品质以及多商业模式的运营等方式，不仅精准有效增加产业园区内高品质租赁房源供给，还有利于提升城市治理水平，构建企业发展、产业升级、员工幸福的生态格局。

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