南京出台存量房屋改建为租赁住房办理实施细则分割销售存量房屋不得改建

admin1年前 (2024-10-01)南京产业信息47

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　　11月18日，南京市城乡建设委员会、南京市规划和自然资源局、南京市住房保障和房产局联合拟定了《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》（下称《细则》）。《细则》将进一步规范南京市存量房屋改建为租赁住房办理流程，加强建设管理。

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《市政府关于印发南京市市场化租赁住房建设管理办法的通知》（宁政规字〔2019〕9号）等文件精神，进一步规范我市存量房屋改建为租赁住房办理流程，加强建设管理，根据有关法律法规和政策规定，结合我市实际，市城乡建设委员会、市规划和自然资源局、市住房保障和房产局联合拟定了《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》，现印发你们，望认真遵照执行。

　　根据国家、省市关于既有建筑改扩建的有关规定，为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《市政府关于印发南京市市场化租赁住房建设管理办法的通知》（宁政规字〔2019〕9号）等有关规定要求，遵循“合规适用、简化高效”的原则，现制定《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》（以下简称《实施细则》）。

　　本《实施细则》适用范围是本市已建成并具有一定规模的商业、研发、办公、酒店（宾馆）、厂房等存量房屋。改建项目应当以整栋、整单元、整层（应具备独立交通空间）为基本改建单位。

　　进行改建的存量房屋应权属明晰，已经联合验收完毕，并已取得不动产证，不存在查封登记、异议登记等限制交易的情形，存在抵押登记等他项权利的，还应取得所有他项权利人的书面同意。

　　改建后的存量房屋土地性质不变、原不动产登记内容不变，如遇土地或房屋征收等情形，应按照原确权用途予以执行。

　　存量房屋改建为租赁住房应当由改建单位征求相关利害人意见，并完成不少于10日的社会公示。

　　2、在成片工业用地或工业用地红线范围内，存量房屋仅可改建为租赁公寓和宿舍，不应改变该地块原主导使用功能；

　　3、用地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的，或土地、环境和建筑有污染不满足居住条件的存量房屋；

　　江北新区管委会、区政府（园区管委会）和市属国有企业每年编制存量房屋改建为租赁住房计划，经市房产部门会同发改、规划资源、生态环境、国资等相关部门统筹后，报市政府审定。改建项目可行性论证报告报市规划资源局、市生态环境局、市应急管理局。

　　存量房屋改建原则上不得突破既有建筑原外轮廓线，不得改变相邻关系，有条件的应按改建后实际使用功能配备相应的物业服务用房和公共配套设施。

　　既有建筑改造为租赁住房，改建单位宜在立项（备案）前委托具有相应等级的设计单位依据现行工程建设消防、人防等技术标准对改建的技术可行性进行评估论证，确保改建后能够符合现行适用的相关规范。

　　企业投资改建项目符合备案条件的，由改建单位通过江苏省投资项目在线审批监管平台申报项目代码并备案，获取江苏省投资项目备案证。

　　涉及结构改动或荷载增加的项目，是否进行房屋安全鉴定由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出确定意见。如遇涉及整体房屋结构变动或较大荷载增加的项目，改建单位应当委托在房产部门备案的房屋安全鉴定单位进行可靠性鉴定，并出具鉴定报告，确认房屋结构安全状况，再结合改造需要进行整体设计、施工。

　　属于结构改造项目，改建单位应提供市政府批复的年度租赁住房建设计划、项目备案证、不动产权证书等材料向规划资源部门申请规划条件。房屋建成时间超过10年的，改造前应依法取得安全鉴定报告。根据规划条件和鉴定报告，改建单位组织开展施工图设计，并完成不少于10日的社会公示和相关利害人意见征求后，应提供原规划核准图或实测成果、改建设计图纸、改建说明等材料向规划资源部门申请规划认定意见函，规划认定意见函应将改建规划图纸作为附图并加盖分局局章，图上注明与相关文号认定一致。

　　属使用功能改变的，改建单位应提供市政府批复的年度租赁住房建设计划、项目备案证、不动产登记证明（若有）等材料、原规划核准图或实测成果、改建规划图纸、改建说明等材料向规划资源部门申请规划认定意见函，规划认定意见函应将改建规划图纸作为附图并加盖分局局章，图上注明与相关文号认定一致。

　　改建单位取得规划认定意见函后，根据《南京市深化施工图审查改革实施意见》（宁建改办﹝2019﹞11号）要求，开展施工图专家技术论证，相关专家在施工图审查专家库选取。

　　对于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部51号令）所列特殊建设工程，改建单位应依法申请建设工程消防设计审查。对于特殊建设工程以外的其他按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，改建单位应根据改建内容邀请建筑、给排水、暖通、电气等相关专业消防专家开展消防设计技术论证，相关专家在消防设计审查验收专家库选取。

　　7、消防设计审查意见书（特殊项目以外的其他建设工程提供消防设计技术论证意见书）；

　　申报审查完成后，实名制管理、质量监督手续、安全监督备案等与施工许可证核发合并办理。

　　工程建设项目具备竣工验收条件后，改建单位组织勘察、设计、施工、监理等单位按规定进行竣工验收并按规定对消防相关内容进行查验，改建单位完成竣工验收报告及验收记录。改建单位应在工程竣工验收前，书面通知规划资源部门开展工程规划核实。竣工验收合格后6个月内向规划资源部门报送有关竣工验收档案。

　　项目改建单位完成消防验收（备案抽查）后60日内，江北新区、各区房产部门查验改建单位的房屋可靠性鉴定报告（如涉及）、竣工报告、验收记录以及消防验收（备案抽查）手续后，指导督促改建单位将由房产测绘单位出具的以套（间）为*小单元的测绘成果及其他项目信息录入市房屋租赁服务监管平台。

　　存量房屋改建为租赁住房的项目，应于不动产权证书上注记该宗地的具体公安栋号楼栋设立用益物权（居住权）的基本情况，并符合相关要求。

　　本通知印发前已完成租赁项目信息登记的集中式长租公寓项目，按第十六条、第十七条履行规划相关手续，由设计单位出具房屋设计安全技术报告，由在房产部门备案的房屋安全鉴定单位开展房屋可靠性鉴定，由改建单位委托在应急部备案的消防安全评估机构按照《人员密集场所消防安全评估导则》（GA/T1369）进行消防安全评估，并取得评估结论等级为一般以上的消防安全评估报告。江北新区、各区房产部门查验改建单位的规划相关手续、房屋设计安全技术报告、符合要求的房屋可靠性鉴定报告、消防安全评估报告后，指导督促改建单位将由房产测绘单位出具的以套（间）为*小单元的测绘成果及其他项目信息录入市房屋租赁服务监管平台。对存在未能完成规划相关手续、不具备房屋设计安全技术报告、不满足既有房屋结构安全要求以及消防安全评估的改建项目，区政府牵头依法依规处理。

　　改建项目运营后，经住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当通过市房屋租赁服务监管平台办理租赁合同网签。网签备案应当使用租赁合同示范文本，在商业银行设立租金专用账户。

　　改建项目运营后，区政府应加强日常检查，对发现的违规问题依法处理，市房产、规划资源、建设、城管、消防等部门应按各自职能加强业务指导。